北京買房：理清思路，購房建議1820

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

本人去年掛牌了一套亞運村的兩居室，回遷房，不是多好的小區。然后一年都沒什么人看房，今年卻節前突然有人買了，還沒怎么砍價，弄的我倒是別扭了。對方給的理由是孩子要上學，可我家的不是學區房啊！然后就是春節期間感覺滿北京的又開始聊房子了，所以弄的我心里有些不踏實。

本來想的是先存銀行理財看看，等過兩年房價降到底了再看買不買，但現在感覺是不是我賣在黎明前的黑暗了？再過幾天就該打款過戶了，越來越沒底。

A：

1、這沒人能幫忙，或者說是外人說什么都沒用，只能自己判斷。

2、常規建議是如果有其他更穩妥+高息的理財渠道，那就沒必要買房。畢竟房子的租金收益現在也就不到2%，還得說是非學區房，沒比銀行存款利息高多少。那如果有超過2%的產品就投資吧，保本靠譜兒的就行。

3、買房收房租都是實在沒有理財手段，也膽兒小不敢創業和炒股的才干的呢。比如我家，至少買了點股指基金和黃金，其他的沒什么投資，更不敢創業，只能是收房租，挺沒出息的，但又沒辦法。

4、總之我沒什么說的，既然已經賣了那就看自己的判斷吧。我是認為現在是北京房價最低谷的時候，歷史上的這種時期不多，就三次而已。

僅供參考。

二

Q:

我是北京土著，父母有房在南三環，房改房兩居室。我在北京沒買房，外地兩套雞肋房，一個山東海景房，不知道怎么處理好了。一個大興的恒大未來城，是公寓，有時自住，但因為離我單位遠（東三環），所以不經常住。

現在我有幾個想法：一是我是事業單位，收入不高但工作穩定，是不是應該賣掉這兩套房，再貸款100余萬，在東三環買一套老破小自住。二是我未婚……

A：

1、您是否結婚+是否合資買房的事兒只能自家決定，外人無法建議。

只不過多說一句，您的想法可能有些理想化了。因為大齡女們如果有錢的早就自己買房了，迄今無房的大概率是因為沒多少儲蓄，然后指望著男方有房的居多。而且她們大多數的期望值都挺高的，未必接受合資+一起還貸款買房，否則早就嫁了。

2、山東這套海景房能價值多少啊？一般都是小幾十萬，要我說如果物業費不高的話就甭賣了，留著度假吧。賣的話一般都得腰斬出手，擱誰都心里別扭。

或者說如果價值還比較高就賣掉套現，換到北京買能長期自住的。價值不高就留著吧，好歹是套度假的房子。

恒大未來城是哪年買的？當初最高峰時好像賣過6萬多呢，現在也就2萬多吧，如果也賠錢賣的話能接受嗎？而且您買的是哪種戶型啊？這里從小開間到空中別墅都有，幾十到幾百萬的價格差，您還是說具體點兒吧。或者說我估計您買的是小戶型，那也說個總價吧，也就是換房的首付預算是多少？

3、簡單說吧，您這兩套房是有點兒雞肋。如果是我，海景房如果價值不高就留著了，偶爾去度個假，平時聊天時說著也好聽。公寓的還先看是否自住，然后看租金是否覺得合適？如果是既不自住，也不想出租那就索性賣掉，換到能自住的普宅才合適，畢竟房子是用來住的。但您還是說預算吧，要不然我猜不著。

其他的沒建議，結婚+合資買房只能自己考慮。

僅供參考。

三

Q:

北漂兒十多年了一直租房，請教個問題，現在我們租房在萬壽路一號院，鐵道部的老破小，房租6000（兩居），看了看這套房如果賣的話是400多萬，400至450之間吧。我們租房的成本是押一付三，各種費用自理，那買下這套房值嗎？

Ps：沒有北京戶口，現在也就100分吧，有工作居住證，孩子在海淀上學**小學。

A：

1、值不值的怎么說呢？如果有上學的需求+有京戶，那買下這套房可以算不虧，因為用上了所有的配套價值。但如果用不上學位，那買這套房從居住角度不太劃算的，從保值角度也有一定的風險。

2、因為這套房的租售比在700左右，而北京老破小非學區房的平均值也就550，所以這400多萬的房價中包含了25-30%的學區溢價，海淀平均值。那用上了學位就算不虧，用不上就等于100多萬閑置了。

而且出生率是一直下降的，入學人數也持續減少，至少要延續到2031年都是低谷期。這期間如果沒有政策支持，溢價的比例至少是不會再上升，或者說是下降的可能性更大，也就是保值風險。

3、簡單就是這情況，房子是用來住的，學區房是用來上學的，是否購買看自家情況吧。

4、既然已經上學那就是用不上學位了唄，那就看自己覺得是否劃算了。常規建議是沒必要買溢價偏高的，多看看房源多算算賬，盡量買溢價占比低的吧。

僅供參考。

四

Q:

密云長城源著，我看您不是很看好啊，為什么？70年產權，我看現在才30多萬一套，租金一年一萬多，應該還可以吧？

A：

1、30多萬一套，30多平的那種嗎？去年還40多萬呢，看來今年又降了。覺得合適就買唄，典型的積分房，能以最小的成本獲得職住分，而且又是次新商品房，挺好的。

2、我談不上不看好，每次有人問都只是說兩句價格走勢不太強而已。十多年前30多平的開盤價是50來萬，高峰期到過80多萬，去年40多萬，今年30多萬。而同時期的北京大盤呢，2014年的時候均價3萬來塊錢吧，現在好歹也5/6萬，那長城源著的走勢強不強的自己判斷吧。當然我說的都是之前的，以后的走著瞧。

3、另外租金收益看怎么說了，如果確定每年都能租出1萬多，那就算收益很高的，北京市區很多小戶型的租金回報率都在2%以上，而且不愁租，空置期很短。

而長城源著這種就不太好說了，跟很多外地房子似的，表面上的租金并不低，但未必好租。有的情況是租半年空半年，有的則是租一年然后空好久，所以“真實收益率”就未必高了。

僅供參考。

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