新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發必然人為大幅推高房價

自然資源部38號文規定，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發直接卡死了住房供給，改變了供需結構，最終必然人為大幅推高房價

文\丁彥皓-可信財商

一、新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，直接人為喊停房地產供給，改變供需失衡，最終人為推高房價

3月11日，自然資源部、國家林業和草原局聯合發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號）的第十條規定，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，直接人為喊停房地產供給，改變供需失衡，最終人為推高房價

各省（區、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積

經地方人民政府依法批準，但實際未使用的建設用地，可由原批準用地機關撤回用地批準文件，涉及的占補平衡指標仍然有效

對實現“一張圖”聯網的省（區、市），實施建設用地規模規劃期總量管控機制，由省級人民政府統籌使用“十五五”新增建設用地指標

從省級層面把控建設用地總規模，將限制建設用地無序擴張，也將對房地產用地產生間接約束，同時增加了省內建設用地的統籌調節靈活度，有利于保障更為迫切的建設用地需求

要求新增建設用地規模不能比盤活存量土地（如閑置、低效、批而未用的土地等）規模多，推動地方優先利用存量建設用地，有利于推動建設用地節約集約利用

二、供給卡死，大規模釋放各類需求與強力金融支持的最終結局就是核心城市的房價與地價會急速上漲

本次政策導向較為鮮明，新增建設用地指標向盤活存量傾斜，用增量倒逼存量低效用地盤活利用，推動城市內涵式發展

預計未來房地產開發用地新增供給受限，住房需求的滿足將更依賴存量盤活，在供給大幅降低，但是各類需求被釋放的背景下所出現的唯一結局就是人為推高房價，成為中國房地產人為推高房價的核彈級政策

2026年的政府工作報告關于房地產的表述是因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等

顯然自然資源部的38號文所規定的新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發是貫徹政府工作報告中的“控增量”、“去庫存”以及“盤活存量商品房”定性

現在國家對房地產的一切政策導向都是全力釋放各類潛在需求與提供金融支持，讓地方政府全力人為推高房價、收儲、拆遷與去庫存

供給卡死，大規模釋放各類需求與強力金融支持的最終結局就是核心城市的房價與地價會急速上漲

一旦房價上漲形成賺錢效應，各類觀望資本必然會大規模進入，急速推高房價，盤活存量，去庫存，化解開發商前期積累的巨額債務，也讓有限的土地供給獲取更多的土地財政，夯實地方政府的財政收入與化解地方政府的債務

目前中國房地產市場急速解決的問題表面看是去庫存，但是本質是盤活存量，高效利用有限的土地資源與高價賣地，通過土地財政回籠社會資本

但是前提是人為拉高房價，形成賺錢效應，讓社會居民存款蜂擁而入，高位接盤地方政府與開發商前期所積累的巨額債務，出清以往發展的積弊，為未來的經濟發展掃清障礙

三、人為拉高房價，形成賺錢效應，一旦行情逆轉，市場情緒由悲觀演變為積極，各類潛在需求自然會蜂擁而入

通常存量土地主要分為三類，即

1、 審批了，但是暫時沒有供應或者流拍的土地，自然資源部的38號文規定，這類土地由原批準用地機關直接撤回用地批準文件

2、 土地拍賣成交，但是超過一年未開工，或者開工了，但是無力繼續建設的土地，標準是開工建設用地不足1/3或者投入資金不足25%，這種地一般在暴雷的開發商或城投的手中

3、 低效用地，主要指城中村與舊廠礦

其實，解決土地拍賣成交，但是超過一年未開工，或者開工了，但是無力繼續建設的土地以及低效用地關鍵是讓其滿足各類潛在住房需求，實現資源的盤活與去庫存

但是在房地產低迷期，各路資本都在觀望，不敢下場，基于此，必須人為拉高房價，形成賺錢效應，一旦行情逆轉，市場情緒由悲觀演變為積極，各類潛在需求自然會蜂擁而入

而政府在這一過程中主要會從四點入手，即

1、 取消限購、限貸以及限離等遏制需求的政策，釋放各類潛在住房需求

2、 降低首付、貸款利率以及提高公積金貸款額度等方式實施金融支持

3、 降低，甚至取消各類稅費，降低交易成本

4、 卡死土地供給，降低供給，改變供需結構

現在擺在政府面前的關鍵是必須盡快人為拉高房價，形成賺錢效應，改善社會預期與逆轉市場情緒

四、一直以來地方政府拉高房價的關鍵措施就是卡死土地供給，人為制造供不應求

目前解決中國房地產市場的關鍵利好有二，即

1、 城市化與大城市化導致依然有大量的新增與改善型需求未被滿足

2、 中國居民社會存款高達170萬億

自然資源部的38號文規定新增建設用地規模不能比盤活存量土地（如閑置、低效、批而未用的土地等）規模多

這就意味著將土地財政與盤活存量高度綁定，地方政府要想通過土地財政緩解財政壓力，必須首先盤活存量土地，斷然不能在存量閑置的前提下，繼續出售新增土地，造成土地的嚴重浪費

其實，為了獲取土地財政收入，地方政府通常會持續無底線的增量供給突襲，無形中遏制了房價的上漲

但是一直以來地方政府拉高房價的關鍵措施就是卡死土地供給，人為制造供不應求，而這次這一拉高房價的措施從曾經的潛規則上升至國家政策層面最終會實現三大結果，即

1、 前期的閑置土地被盤活

2、 城市更新讓存量房產的基本面大幅提升

3、 卡死土地供給，改變供需失衡，最終人為推高房價

其實，這一輪禁止新增建設用地用于經營性房地產開發的目的有二，即

1、 改變供需結構，人為遏制供給，推高房價，盤活存量

2、 高價賣地，將社會財富收歸地方政府

五、自然資源部的38號文所規定的新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發對激活房地產產業鏈與重拾土地財政具有核彈效應

目前中國的房地產市場呈現“結構化”的特征，諸多地區因房地產基本面持續走衰導致土地財政徹底歸零，而只有房地產基本面在持續提升的地區才具備土地財政回籠社會資本的實力

決定房地產基本面的因素有三，即

1、 所在地區的產業附加值

2、 人口、資本與高附加值產業的凈流入

3、 基礎設施建設

由此得知，上海與深圳一帶等極少數地區符合房地產基本面持續穩步大幅提升這一條件，其他地區由于房地產的基本面大幅走衰，更多是盤活存量，根本談不上通過土地財政回籠社會資本一說

而土地財政對當地經濟發展更多具有正面效應，地方政府通過土地財政回籠的社會資本可以借此扶持高科技產業、完善基礎設施建設以及提升社會福利

持續上漲的房價擴張社會資產負債表與激活房地產產業鏈，提升了當地居民的資產性收入與解決就業，最終共同推動地方經濟發展

中國經濟就是基于房地產所構建起來的，不僅僅是房地產產業鏈，更重要的是地方政府通過土地財政收歸社會財富，推動經濟的發展，而這一制度優勢是印度、美國等根本不具備的，也無形中提升了中國與其全球博弈的競爭力

但是國內對房地產的認識呈現“運動化”的特征，讓其持續游離在支柱產業與牛鬼蛇神之間，認知漂移導致資源浪費與經濟發展受困

顯然這次又要重拾房地產支柱產業屬性，但是在結構化與行業休克的大背景下，要想激活房地產產業鏈，還需矯枉過正與響鼓需要重錘之策，顯然自然資源部的38號文所規定的新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發對激活房地產產業鏈與重拾土地財政具有核彈效應

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教