房企拿地算法生變 一季度土拍市場平穩開局

21世紀經濟報道記者 張敏

3月24日，廈門迎來3宗涉宅用地出讓，總規劃建筑面積約18.4萬平方米，總起始價39.59億元。最終三宗地塊均底價成交，建發、中海、國貿各斬獲一宗。

此前的3月20日，位于重慶市高新區的一宗宅地底價成交，收金5.49億元，這也是重慶2026年掛牌的首宗住宅用地。同一天，深圳2026年宅地首拍，深鐵集團以8.69億元的底價競得羅湖區筍崗街道地塊。

本月以來，土地供應節奏明顯加快，北京、上海、杭州、長沙等重點城市陸續推出優質地塊，并順利出讓。與去年相比，年初以來的土地供應出現“提質縮量”的特征。

在成交端，盡管部分地塊獲得熱捧，但多數以底價成交，這也反映出房企的拿地心態趨于謹慎。

近期，多家房企在年報發布會中提出今年的拿地策略，在容錯率越來越低的背景下，聚焦重點區域、以銷定投仍將是主要思路。

供應提質縮量

在去庫存仍是樓市主旋律的情況下，土地供應節奏繼續放緩。

根據中指數據，自2021年以來，300城住宅用地推出面積和成交面積連續五年同比下降。今年以來，這一情況仍未改變。

前述機構的統計顯示，2026年第一季度（截至3月22日），300城住宅用地推出規劃建面6067萬平方米，同比下降19.7%；成交5521萬平方米，同比下降19.2%；300城住宅用地出讓金同比下降36.5%。

其中，一線城市土地市場相對平穩，供應端維持一定規模，成交面積同比降幅僅6%；二線城市除杭州、成都外，多數城市宅地推出、成交規模均偏低，同比降幅超五成；三四線城市土地市場延續調整態勢，同比降幅超一成。

中指研究院指出，31個省市的2026年政府工作報告中，多地提出要“建立與商品房去化周期相掛鉤的房地產用地供應機制”“科學安排土地供應”，部分城市已公布供地計劃，供地規模多繼續回落。

該機構表示，預計2026年住宅用地供應將延續“提質縮量”特點，特別是庫存量較大的地區或片區，新增土地供給或將進一步縮量，從源頭上改善市場供求關系。

近年來，土地供應品質的提升也較為明顯。部分優質地塊在調規、調價后重新入市，也有部分城市悄悄放松了土地保證金的繳納條件。

今年3月17日，位于長沙市開福區的S10地塊迎來拍賣。該地塊曾在2023年和2024年兩次出讓，均因各種原因未能成行。再度掛牌時，該地塊的樓面價回歸至首次出讓時的水平，且設置了產業引入要求，更加符合當前的政策導向。最終，中國金茂以20.27億元的底價拿下這宗地塊。

在近期業績發布會上，招商蛇口副總經理伍斌表示，年初以來的土地供應呈現出四個特點，一是地方政府愿意拿出核心地段的土地來出讓，二是主動降低起步的樓面地價，三是主動把容積率調低，四是主動降低單盤的規模。伍斌表示，這四個特點都有利于企業快周轉。

拿地趨于理性

在需求端，房企對優質土地的需求仍然存在，但其態度也愈加謹慎。

北京某民營房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，在市場調整期，投資容錯率低，一個項目投資失敗，就有可能影響整體業績。因此，精準投資很重要，“公司在這兩年一直要求聚焦核心城市、核心區域，哪怕利潤率低一點，也要首先保證安全。”

算法生變，安全第一性原則幾乎成為大型房企的投資“鐵律”。伍斌表示，招商蛇口2026年還是繼續保持在重點區域、重點城市以銷定投、精挑細選的投資原則。對投資標的物優中選優，每個項目要達到“六好”的投資標準，確保資源的有效投放。

中國金茂高級副總裁張輝也在3月24日的業績會上指出，防風險、重安全仍是投資中的首要考量因素，在確保防風險、確保100%兌現投資承諾的前提下，金茂更加強調經營回正的重要性。

與此同時，房企對土地成本的核算更加細致，即使是符合條件的優質地塊，也不再傾向于“一擲千金”。前述北京房企人士說，“好項目如果虧本了，跟拿了一塊差項目沒有什么區別。”

這也使得今年的土拍市場呈現出兩個鮮明的特征：一是分化明顯，二是回歸理性。

根據中指數據，2026年第一季度（截至3月22日），全國300城中，TOP20城市宅地出讓金占全國比重為61%，較2025年全年提升9個百分點。全國住宅用地出讓金排名靠前的城市中，多核心一二線城市。

同期，300城住宅用地平均溢價率為5.2%，處于歷史同期較低水平。其中，1月土地市場相對平淡，300城住宅用地平均溢價率維持低位；2月在廣州馬場地塊等高溢價地塊帶動下，溢價率升至10.7%；3月截至22日，平均溢價率降至3.7%。

對于2026年的土地市場，分析人士普遍認為，分化與理性的特征仍將延續，隨著住宅交易的回暖，重點一二線城市的土拍熱度有望繼續升溫。

中指研究院也指出，基于當前市場態勢與政策導向，預計2026年土地市場將延續分化格局。一線及強二線城市核心區域有望迎來更多優質住宅用地入市，憑借優質區位與完善配套，以維持土地市場熱度、穩定預期；而三四線城市及一二線城市的郊區土地市場仍將面臨調整壓力。土地市場的全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實質性回暖以及房企投資信心的持續修復。