天沒塌！不給房地產批地是天大的誤讀

“今后不給房地產批地”，突然流傳開來。

這個說法怎么冒出的？

3月5日，自然資源部和國家林草局下發(fā)《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（下稱《通知》）。

《通知》的第十條寫道：

統(tǒng)籌存量和增量建設用地促進內涵式發(fā)展。經地方人民政府依法批準但實際未使用的建設用地，可由原批準用地機關撤回用地批準文件，涉及的占補平衡指標仍然有效。對實現(xiàn)“一張圖”聯(lián)網的省（區(qū)、市），實施建設用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機制，由省級人民政府統(tǒng)籌使用“十五五”新增建設用地指標。各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。不定期監(jiān)測執(zhí)行情況。新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經營性房地產開發(fā)。城中村改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項目總面積10%），保障性住房、公用設施營業(yè)網點和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應。

劃線的這一句：“新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經營性房地產開發(fā)”。被很多人據(jù)此認為，意思是未來不給房地產批地了。

實際上，房地產開發(fā)直接“使用”新增建設用地的情況少之又少，在北京、上海這類特大型城市甚至幾乎沒有。包括上述條款在內，《通知》有關房地產的內容不過是重申已有的規(guī)定和做法，現(xiàn)有的土地招拍掛制度、供地節(jié)奏、土地供應量，在可以預見的將來，都不會有任何變化，跟新房市場、二手房市場的走勢變化更是沾不上邊。

所謂“不給房地產批地”，房地產用地“斷供”都是臆想之中的天大誤讀。之所以有這個誤讀，是因為大部分人其實不理解什么叫“新增建設用地”。

“新增建設用地”是一個土地管理領域的專有概念，不能簡單按字面意思理解，這個概念是指由農用地轉為國有建設用地的土地。更通俗一點講，就是對農地征地后產生的國有建設用地。《通知》第十條里的那句話，說的就是這類土地優(yōu)先用于重大項目建設，民生工程，原則上不用于經營性房地產開發(fā)。

我國土地管理制度是二元化的，分為農村集體土地（包括耕地、農村集體建設用地）和國有建設用地，除去一些農村集體建設用地試點外，只有國有建設用地能夠入市交易，也就是你能看到的各種土地出讓：招標、掛牌、拍賣等——能這樣交易的，只有國有建設用地，房地產開發(fā)用地就是這么來的。

農村集體土地若要入市交易，除了少部分試點外，都必須先變成國有建設用地，這個“變”的過程，就是征地。國家把農村集體土地征走，給農民補償、安置，然后做土地整理。這類土地就是“新增建設用地”。所謂“新增”，指的就是原來是農村集體土地，現(xiàn)在變成國有建設用地，可入市交易的土地“多”出來了，所以就是“新增”。

這就是《通知》第十條里面那句話所指的土地類型。

厘清基本概念后，再來說說為什么《通知》第十條這句話對房地產沒有實質影響。政府通過征地轉為土地儲備，尤其是北京上海這樣的特大城市，房地產用地還有的是，根本不存在斷供可能。接下來，我們逐層拆解一下：

第一層邏輯，征地有總指標管控。我國執(zhí)行最嚴格的耕地保護制度，征地不是想征就征，新增建設用地不是想有多少就有多少。國家有指標管控，負責管理這件事的就是自然資源部。通俗來說，中央政府先確定一個每年新增建設用地的總量指標，然后分到各省，各省再逐級向下分。下一級政府拿到指標后，開始征地。

第二層邏輯：征完的土地會進行整理，形成土地儲備，房地產開發(fā)基本是從土地儲備中買地——這個是重點。新增建設用地不是隨用隨征，也不是今天征了明天就能賣地。中間有一個整理過程，也就是常說的三通一平，七通一平。這個過程叫一級開發(fā)，開發(fā)的結果就形成土地儲備。房地產用來搞開發(fā)的用地，向政府買的土地，都是從這樣的土地儲備里來的，而不是從新增建設用地里來的。

以北京、上海為例，有很長一段時間，城市規(guī)模增長很快，城市面積也增加很多，多出來的面積，就是把原來的“農村”變成后來的“城市”。這里面涉及到兩個規(guī)劃，一個是土地利用規(guī)劃，另一個是城市發(fā)展總體規(guī)劃，這兩個概念就不解釋了，容易把小白繞暈。就請記住，先在這兩個規(guī)劃中，把原來的農村變成城市，然后在這個變成城市的區(qū)域，就可以征地了，就在當時——請注意是當時——形成了新增建設用地。

這些地經過一級開發(fā)，政府儲備了起來，一塊一塊對外出讓，房地產商拿的地，很大一部分就是這么來的。

第三層邏輯：征地——整理形成的儲備量很大，足夠房地產開發(fā)用的。各城市經過整理可供房地產開發(fā)用的國有建設用地有很多很多，你根本不用操心。因此，即便以后的新增建設用地不安排經營性房地產用地，已有的國有建設用地儲備也足夠用的，土地市場不存在斷供的可能，也就不存在房地產天又塌了這回事。

以此宣揚“房地產天塌了”的，要么是蠢，要么是壞。

為什么《通知》里要寫上這一句話？因為我國實行最嚴格的耕地保護制度，嚴控新增建設用地，每年的指標都很緊張，所以它是寶貴的稀缺資源。既然稀缺，就有個優(yōu)先級的問題。既然能用于房地產開發(fā)的建設用地存量已經有很多，房地產就向后排吧。優(yōu)先給誰？優(yōu)先國家重點項目、民生項目，這是為經濟發(fā)展的全局考慮，也是為社會公平考慮。

《通知》是一份政府實施行政管理的文件，寫明優(yōu)先次序，要把所有情況都納入進來，這是行政法規(guī)規(guī)章中非常常見的“窮舉”方式。政策本身沒有問題，只是一部分人的理解出了偏差。

綜上所述，房地產用地要被政策“斷供”是沒影兒的事。更何況政府土地儲備來源多種多樣，舊廠區(qū)的騰退征收，城市棚戶區(qū)的拆遷改造，都是國有建設用地來源。北京這幾年不少城市核心區(qū)的房地產開發(fā)用地供應，就是這么來的。

既然“土地斷供”、不給房地產批地都是沒影兒的事，那么，對新房市場、二手房市場也不會有任何影響。當前的市場情況，是地供得太多，賣房太慢，存量太多。換句話說，開發(fā)商都巴不得土地斷供，他們手中的庫存才能去化得快一點。沒有了新增供應，存量住房的價值才能更高。遙想當年，北京土地831大限土地協(xié)議出讓轉招拍掛之后，地價房價都漲了多少？

說到底，這本是個土地行政管理范疇以內的事情，和普通百姓沒什么關系。奈何這是個流量的時代，總有人秉持“不把事兒說成天要塌了就沒人看”的理念，把事兒往大了說。

房地產的天這次又沒塌，看熱鬧的可以散了。

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