養老院成存量酒店“百搭”資產

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

在廣州番禺的一家養老院花園里，一對老年夫婦正跟著社工做晨操。半小時后，兩人端著早茶回到雙人套房，這是他們去年從香港搬來的日常，是數10萬港人北上養老的生活片段。另一邊，酒店業正陷入存量內卷周期，眾多老酒店被擺上拍賣桌，急于出手盤活。當老齡化浪潮遇上存量酒店變革，一場酒店+養老的適老化生意正在悄然發生……

酒店式養老院與高端酒店冰火兩重天

這對老年夫婦入住的是一家多方位借鑒五星級酒店服務標準的康養品牌——富力頤安·廣州國際頤養社區，屬于富力集團。巧合的是，社區成立的那一年，富力集團便開始陸續出售自己的酒店資產。

為什么說，這家養老社區處處能見五星級酒店的影子？

在餐飲服務上，沿用五星級酒店用餐標準，與世界500強餐飲企業法國索迪斯合作，聘請五星級酒店行政主廚擔任餐飲顧問，提供中西餐結合、自助與點餐結合的餐飲方案，注重營養均衡、口味適老，定期更新菜單，滿足長者個性化需求。

客房里，護理床、呼叫鈴、防滑地板、防眩光照明、圓角家具等適老化設施一律配備，確保長期居住舒適，與五星級酒店對客房設施的高標準配置無異。

還有定期清潔和維護，保持床單、毛巾等用品的干凈整潔，提供五星級酒店擁有的洗衣、叫醒等服務，一切為了長住生活需求。

服務層面，員工統一著裝，保持儀容整潔、端莊、佩戴工牌等，符合五星級酒店對員工儀容儀表的需求，但服務對象不再是短期行色匆匆的旅客，而是長期居住行動不便的老人。

擁有20多年五星級業主身份的富力集團，早已摸透五星級酒店的運營邏輯，用適老化的語言，搬進養老社區，為長住者提供了高品質、舒適、安全的養老環境。去年，社區入住率突破91%，證明了富力集團酒店式康養品牌的不錯成績。

劇本的另一邊，富力的酒店資產卻一直在虧本甩賣。2024年9月富力集團旗下主營房地產業務的富力地產發布公告，旗下68家酒店因為債務問題，陸續進入拍賣程序。目前，富力地產至少有10家酒店通過司法拍賣或轉讓完成處置，而大多都以拍賣虧損收場。

北京萬達嘉華酒店出售價較收購成本虧損653萬元；福州威斯汀酒店成交價較評估縮水30%；泉州、長沙、鄭州等地富力萬達文華酒店均以低于評估或收購價拍賣。還有最近7折起拍的東莞東城萬達文華酒店、昆明富力萬達文華酒店……

一邊是入住率攀升的酒店式康養品牌，一邊是低價出售的高端酒店資產包，同一個集團看似冰火兩重天的煩惱，卻給了不少先鋒企業大膽嘗試的契機。

養老院成為存量酒店資產“百搭”

10萬港人北上養老僅僅只是窺見了中國養老市場的一角。截至2025年末，全國60周歲及以上人口達3.2億，占總人口23%，65周歲及以上人口2.2億，占15.9%。龐大的老年人口基數為養老院提供了潛在的需求基礎。

然而，老年人口增長并不等同于養老需求的擴張，我國養老觀念仍處于傳統與現代交織的多元化發展階段，且呈現出以下三大趨勢：傳統家庭養老觀念雖仍普遍，但正隨家庭結構變化而弱化；獨立自主需求增強，社區居家結合模式受青睞；專業服務付費意愿上升，超七成家庭愿為情感陪伴、適老化改造、醫療護理等剛需買單，帶動專業社區養老院快速增長。

面對3億養老人口的居住需求，養老社區/養老院該建在哪，成為市場亟須解答的課題。不少前衛的酒店投資人已率先行動。一位專業酒店業內人士向空間秘探透露，港人北上養老現象火熱后，一些投資人專赴廣東挑選五座城市，并在每座城市中挑選100家酒店，大規模改造成養老公寓。

這些被選中改造的，往往是空置率逐步攀升，業主急于脫手甩賣的存量酒店。截至2025年，中國存量酒店數量已突破35萬家，客房規模達1700萬間。高端市場則分化更加顯著，在存量端，大批高端酒店陷入法拍、流拍、關停、閑置困局。

當空置率攀升的酒店遇上蓬勃發展的銀發經濟，有哪些酒店加入了養老服務？又是怎么改造的？

/ 整體改造“生活商業”感酒店

不得不承認，市面上不少養老院選址偏僻，入住率常年不高。在大城市，由于中心城區土地資源緊張、租金高昂等原因，部分民辦養老機構選擇在近郊或遠郊建設，空置率高達50%以上，其中位置偏僻、交通不便的機構空置率更高。

在農村鄉鎮，由于人口分散不均，養老院多集中在鄉鎮政府所在地或人口相對集中的村落，但整體仍遠離老年人原居住地。數據顯示，部分農村鄉鎮養老院入住率不足20%，難以吸引老年人入住。核心問題是養老院選址遠離老年人原居住地，而坐落于城市商務區、生活街道旁的存量酒店恰恰可以解決這一問題。

前身是北京西城區的準四星級酒店“新北緯飯店”被改造成首厚大家·友誼養老社區，離天壇公園、陶然亭公園、永定門僅1公里，對于習慣住在在這里附近的老北京來說，極大地保留了活動區域的熟悉感。

四川省屬國企川投集團將成都老城區一棟7層老舊酒店改造為養護院。在保留原建筑的同時，將客房升級為適老化公寓，大堂則改建成健康管理中心，餐廳變為營養膳食廚房，配套醫療護理服務，實現“醫養”結合。

值得一提的是，這類項目通常將整棟酒店深度改造，按養老機構標準拿證運營，改變了原酒店的目標客群。而優越的地理位置與濃厚的生活氣息，正是許多老年人熟悉且安心的理想養老之所。

/ 輕改造“適老化”轉型酒店

除距離老年人原住宿區較近的存量酒店外，一些需要轉型的高端酒店同樣成為改造目標。近年來，這類酒店因設施老化、定位過時或市場變化，空置率與營收雙雙下滑。但大部分投資者并未選擇整體進行適老化改造，而是采用輕改造模式。

一方面，高端酒店原有客群以商務旅客和短期游客為主，而養老院的目標群體是長期居住的老人，若完全轉型可能會流失掉酒店的主要客群。另一方面，全部翻新改造成養老院成本并不低，需要引進醫療設備、配備護理產品及培養專業護理人員等均需持續投入。而部分改造既能在控制成本的同時，利用酒店現有資源（如餐飲、安保等）提供基礎服務，又能實現收益多元化。

可以肯定的是，高端住宿市場需求正呈現多樣化。商務客群中，短期商務出行的客人仍需傳統的酒店標準化服務，如便捷的入住退房、客房服務等。而養老公寓這種長住模式可穩定部分客源，應對酒店業存在的季節性波動。

君瀾巴馬賜福湖度假酒店便是其中的典型，最初酒店于2019年開業，定位養生休閑度假酒店。四年后，在保留原有酒店住宿的功能上，針對養老需求進行部分適老化改造。在設施方面，增加了無障礙通道、扶手、緊急呼叫系統等。在服務上，提供健康養生餐飲、養生休閑活動組織（如太極、書法等），為老人提供定制化旅居養老套餐。

本質上，這種不大改硬件，在軟件上做升級，配備基礎養老設施，打包養老套餐的思路，既能完成養老轉型，又將成本縮減到最低，是大部分高端酒店的適老化手段。

此外，頭部酒店集團也在積極布局酒店適老化。洲際酒店集團旗下的假日酒店提升老年人服務體驗，如假日酒店3.0點亮版針對老年人胃口對餐飲進行升級，提供紫薯、南瓜和粗糧等。錦江酒店（中國區）挑選首批試點酒店進行適老化硬件升級，還聯合錦江旅游推出“酒店+旅游線路”等適老化旅居產品，吸引銀發客群。

強勁的養老需求疊加酒店業資產的結構性變革，使帶有養老屬性的住宿產品成為酒店資產的“百搭”選擇。無論是城市商圈、生活街區中的酒店，還是需要轉型的高端酒店，都在承接這股需求，為自身注入更多元的客群。

20%的投資回報率或成風口

回到資本視角，在養老需求蓬勃與酒店存量周期的交匯下，商業地產收購、改建需要算清的不只是酒店適不適合改成養老院，而是具有養老屬性的住宿產品是否值得投資，多少年會回本的現實問題。而在雙向缺口的催化下，養老院或將成為下一輪投資風口。

/ 成本預期可控

從成本層面看，改造成養老院并非需要大費周章地修建主體部分，而是重點改造內部公共空間，進行功能重組和設備更新，這使得改造的成本不僅可控，還大幅降低。

以蕪湖樂青薈 · 國信頤養院為例，養老院原先為一家閑置高端酒店。改造過程中，建筑外立面將保持原貌，僅做清洗和局部修補。外立面門窗檢測后，有80%可經加固維修后繼續使用；原水電消防評估后，保留60%可利用部分；原酒店客房通過局部改造后，約40%可繼續利用。一套成本預期估算下來，工程造價遠低于新建或完全拆除后養老院的建設費用，有效控制成本預期。

仔細算下來，酒店轉型養老住宿，主要成本包括適老化改造、醫療康養設備投入、專業人員引進培訓等。對于酒店自身而言，成本投入不大，關鍵在于酒店自身精準定位與功能上的升級。

一套成本優勢下來，酒店改造成養老院的投資回報率可達15%—25%，遠高于傳統酒店10%以下的利潤率。此外，政策端也在同步發力，推出各類適老化補貼政策，若結合政策補貼，回報周期將會進一步縮短。

/ 收益種類多元

有別于酒店服務，老年人對居住環境的高要求，注定了養老院包含了居住、餐飲、康復護理、娛樂休閑等所有功能。它不是一個簡單的臨時住宿，也不是醫療機構，而是一個能讓老年人長期居住的場所。

這也就意味著，養老院的收益種類會更加多元，除了床位費、護理費這些一般費用，還包括健康管理服務、康復理療、文化活動、養生餐飲等增值服務。與酒店不同，養老院的平均客單價更高，客戶停留時間更長，也就是說待的時間越久，越能催生出更多增值服務需求。

以中等規模養老院（200張床位）為例，增值服務收入一般占總收入的10%—20%。若按年總收入1356萬元計算，增值服務年收入約135萬元-271萬元。高端養老院比例則更高，通過提供高端增值服務（如定制化醫療、高端康復等），單人月收費可達1萬—3萬元。

反觀酒店，以一線高端酒店為例，平均房價可能在1000-3000元/晚，入住率若按70%計算，年客房收入可達數千萬元，餐飲、會議等服務通常占30%—50%。除此之外，其他增值服務則占比很小，沒有太多盈利空間。

/ 現金流長期穩定

從宏觀層面來看，酒店雖受旅游、商務等活動影響，但需求具有較強的周期性和波動性，且客源結構以短期為主，復購率相對較低。

而養老院客戶一旦入住，通常會在機構中長期居住（平均5—7年甚至更久），形成穩定的客戶基礎，續住率高，現金流持續性較強。更關鍵的是，養老院的用戶粘性往往更強。即使因為經濟周期、季節變化而產生的市場波動，老人仍需要基本的照護服務。

也就是說，與酒店這種短期消費不同，養老服務是一種長期服務的關系。直觀的數據也能看出，一家200張床位的養老院，若入住率為80%，年穩定現金流可能在1000萬—2000萬元；而同規模的酒店，年現金流可能因入住率，而波動在500萬—15000萬元之間，但穩定性則遠低于養老院。

一位老人選擇一家養老院，雙方可能會形成10年，甚至20年的關系。長期穩定的入住關系為養老院帶來持續的現金流，這恰好為遭受經濟波動，亟須脫手存量酒店的業主，提供了一份安全的資產轉型保障。

空置率超30%的商務酒店、冷清的五星級度假村，多次流拍的老牌酒店……傳統酒店客房價格連年下滑，而轉型后的適老化酒店卻入住率大幅躍升。這些看似割裂的場景，實則是3億老年人向35萬家存量酒店發出的變革信號。

適老化改造不僅是盤活存量資產的可行路徑，更是酒店業應對老齡化社會、尋找新增長點的戰略選擇。當35萬家存量酒店瞄準3億老年人的需求，當酒店集團紛紛布局養老賽道，這片沉睡的藍海才真正開始被撬動。