今年的上海樓市，可能比你想的猛

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今年的上海樓市，開年就有點不一樣。

2月份出的“滬七條”政策像一針強心劑，加上春節(jié)前積壓的需求集中釋放，節(jié)后的市場熱度，來得又快、又猛。

我把近三年春節(jié)后14天的數(shù)據(jù)拉出來一看，發(fā)現(xiàn)幾個特別有意思的信號：

成交量蹭蹭往上漲，帶看量也多了，但最關(guān)鍵的其實是供給端——房東們突然不那么急著降價了，甚至往上調(diào)價的人也比以前多了。

房外房研究院制圖

這個變化，或許并不能斷定上海二手房市場正在從買方市場正在走向賣方市場，但市場的修復(fù)信號或許比較清晰。

需求確實上來了

先看最直觀的數(shù)據(jù)：

今年春節(jié)后14天，上海二手房成交量比去年春節(jié)后漲了28%，帶看量也多了5%。

這個組合很有意思——成交量漲得比帶看量快，說明啥？

說明客戶看完房下決心的時間變短了，觀望的情緒，確實淡了不少。

房外房研究院制圖

具體到每天的網(wǎng)簽量，你也能感受到市場的溫度。

3月1號到15號，上海二手房（含商業(yè)）已經(jīng)網(wǎng)簽了13955套，日均930套。

其中3月14號那天干了1472套，創(chuàng)了小陽春的新高。

按照這個節(jié)奏，再結(jié)合往年月份成交量的分布規(guī)律，今年3月的小陽春，二手住宅成交量很有希望沖到3萬套，跟去年3月差不多持平，甚至可能更高。

不過，細(xì)看每周的數(shù)據(jù)，還得留個心眼。

以往節(jié)后第一周，成交沖得很猛，主要是春節(jié)前就看好房、等著政策落地的那撥人集中下手了。

但到了第二周，帶看量的增長明顯慢下來了，這說明第一波著急的剛需釋放完之后。

所以后面的人能不能接上，決定了小陽春能沖多高、走多遠(yuǎn)。

往年3月沖高之后，4、5、6月都會自然回落，但今年情況有點特殊——“滬七條”的政策效果還沒完，長尾效應(yīng)還在。

所以，傾向于二季度的成交量會好于去年。

交易活躍度保持住，價格才能站得住。

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供給端的變數(shù)

如果說需求端只是“量”的變化，那供給端就是“質(zhì)”的轉(zhuǎn)折。

咱們仔細(xì)看幾組數(shù)據(jù)：

房外房研究院制圖

第一，掛牌量終于開始往下走了。

從2025年6月開始，上海的二手房掛牌量持續(xù)下滑，一直跌了24周，直到今年春節(jié)后第一周，因為過年積壓的房源集中掛出來，才暫時打破了這個下降趨勢。

但關(guān)鍵是，今年春節(jié)后新增掛牌量的增幅，比2024年和2025年弱太多了，環(huán)比還跌了15%。

也就是說，今年的掛牌量有望更早地重回下降通道，這對價格是實打?qū)嵉闹巍?/strong>

第二，房東的心態(tài)變了。

2024年、2025年，很多房東是被市場推著走的，今天看到鄰居降價了，自己立馬跟著降；中介打電話說客戶只出這個價，咬咬牙也就賣了。

但現(xiàn)在不一樣了：今年節(jié)后14天，降價房源量比去年少了38%，漲價房源量反而多了18%。

房外房研究院制圖

這兩個數(shù)字放在一起看，意思很明白：

愿意繼續(xù)降價的房東少了，甚至有接近兩成的房東開始往上調(diào)價試試水。

為什么會有這個變化？

因為過去三年的持續(xù)下跌，尤其是2025年四季度市區(qū)那些次新房（就是房齡新一點的品質(zhì)小區(qū)）也來了一波補跌，基本把最恐慌的那批人洗出去了。

現(xiàn)在留在場上的房東，要么是不著急用錢、賣不賣都行的“觀望黨”，要么是已經(jīng)跌到成本線以下、實在割不動肉的“躺平黨”。

市場上那種“只要客戶出價我就賣”的恐慌情緒，比前兩年弱了很多，取而代之的是一種理性的等待。

大家都在看，是不是可以賣個更好一點的價格。

第三，中介手里的掛牌房源結(jié)構(gòu)也在變。

過去兩年，中介門店里大幅度降價的房源比較多。

但現(xiàn)在，你會發(fā)現(xiàn)“誠意”房源變少了，很多房子掛是掛著，但價格談不下來。

這種變化對買家來說，意味著“撿漏”的機會正在減少。

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價格沒這么快

價格是大家最關(guān)心的。

現(xiàn)在上海的掛牌房價指數(shù)還在跌，但跌的速度比去年四季度慢了不少。

更關(guān)鍵的一個指標(biāo)是“交易折價率”——就是最終成交價跟掛牌價的比值。

交易折價率從底部略微回升。

后續(xù)庫存量如果重新下降，成交量繼續(xù)保持約2W套水平，市場有望打破"等待更低價"的強化邏輯。

房外房研究院制圖

當(dāng)然，價格修復(fù)不是一蹴而就的。

全市層面，不同房子的產(chǎn)品、地段差異很大，面對的市場壓力也會不同。

把握住當(dāng)下

基于上面的分析，我對今年上半年上海二手房市場比較樂觀。

供需兩端都在往好的方向走：

需求還在，帶看量沒掉下去；供給端新增掛牌少了，降價房源少了，房東信心在恢復(fù)。

不過，到了下半年，可能要留意幾個不利因素。

一是政策的邊際效應(yīng)會遞減。

“滬七條”的刺激效果在春節(jié)后集中釋放，但藥效能維持多長時間還需要觀察。

二是房東心態(tài)的反復(fù)。

現(xiàn)在房東們是“理性等待”，但如果下半年成交量真的大幅下滑，難保不會又出現(xiàn)一波降價潮。所以關(guān)鍵還是看成交量能不能穩(wěn)住。

綜合來看，2026年的上海樓市，會比之前更穩(wěn)。

對于買家來說，如果你是在核心區(qū)域買自住房，現(xiàn)在其實可以多看看了。

對于賣家來說，還是要看自己的房子是什么段位的，而不是一概而論的說不賣等更好的價格。

當(dāng)然，分化依然是主旋律。

遠(yuǎn)郊的房子、沒學(xué)區(qū)的老房子、戶型奇葩的房子，該難賣還是難賣。

這一輪修復(fù)，首先受益的是那些本來就不愁賣的好房子。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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