住宅產(chǎn)品力迭代的新風(fēng)口：回歸硬核需求。︱劉德科

住宅產(chǎn)品力迭代的新風(fēng)口：

回歸硬核需求

*本文根據(jù)2026年3月12日劉德科在上海AWE（中國(guó)家電及消費(fèi)電子博覽會(huì)）“方太智慧廚房TOB產(chǎn)業(yè)伙伴大會(huì)”的主題演講《站在人這邊：住宅產(chǎn)品力迭代的新風(fēng)口》整理

演講︱劉德科

住宅產(chǎn)品迭代背后的邏輯

從2025年到2026年第一季度，我們拍了剛好60個(gè)樓盤的短視頻，感受是：在當(dāng)前的住宅產(chǎn)品大迭代時(shí)期，還在場(chǎng)上的房企，幾乎已經(jīng)沒有弱者，每一家都非常厲害。但在一眾強(qiáng)者當(dāng)中，處在相對(duì)領(lǐng)跑位置的，主要是這四家——綠城、招商、保利、華潤(rùn)，我們稱之為“住宅產(chǎn)品迭代四大天王”。

今天我們借用這四家房企的代表性樓盤來感受一下，住宅產(chǎn)品迭代背后的那些隱秘邏輯——

·問題導(dǎo)向：以問題為導(dǎo)向的被動(dòng)創(chuàng)新（上海綠城·潮鳴外灘）

·組織變革：首席設(shè)計(jì)師制度（成都招商璽）

·超綱訓(xùn)練：以重奢能力駕馭輕奢產(chǎn)品（廣州保利·玥璽灣&三亞保利·海晏仁境）

·流程改造：二次返場(chǎng)設(shè)計(jì)（蘇州華潤(rùn)保利·觀云）

▲劉德科演講PPT《站在人這邊》第24頁，“方太智慧廚房TOB產(chǎn)業(yè)伙伴大會(huì)”

●問題導(dǎo)向：以問題為導(dǎo)向的被動(dòng)創(chuàng)新

上海的綠城·潮鳴外灘是前段時(shí)間剛開放全維示范區(qū)的樓盤，它的創(chuàng)新看上去似乎很簡(jiǎn)單，比如現(xiàn)在所有的樓盤都會(huì)做風(fēng)雨連廊，綠城·潮鳴外灘的創(chuàng)新只多了一步：它在風(fēng)雨連廊上方加了一條空中游廊。

這樣一來，風(fēng)雨連廊就變成了雙層游廊。這樣的空中游廊蜿蜒曲折地貫穿了幾乎整個(gè)樓盤，蜿蜒到視野開闊的節(jié)點(diǎn)，又生長(zhǎng)出了空中大露臺(tái)。所以它又創(chuàng)造了立體景觀的新形態(tài)，讓你擁有了俯瞰與眺望的視線。

許多樓盤都在做立體景觀，但是用輕巧的方式做出系統(tǒng)化且完整的立體景觀，是從綠城·潮鳴外灘開始的。

大多數(shù)樓盤會(huì)把室內(nèi)恒溫泳池放在地下會(huì)所，但是綠城·潮鳴外灘將它放在了二樓。在泳池可以眺望街道，走在街道上也可以看到二樓有個(gè)泳池。綠城·潮鳴外灘位于上海北外灘，因此浮現(xiàn)在泳池窗前的是東方明珠塔和陸家嘴“三件套”。實(shí)際上，大部分的會(huì)所空間都像室內(nèi)恒溫泳池一樣被放在沿街面，讓街上的人也能看到溫暖的燈光。

綠城是用會(huì)所空間取代底層商鋪，創(chuàng)造了場(chǎng)景更穩(wěn)定、美學(xué)更可持續(xù)的街景。過去的樓盤都是冷冰冰的圍墻，沒有街景感。或許有人會(huì)說，商鋪也能帶來好看的街景，但我們很難控制商鋪是否好看、是否會(huì)變化。而且現(xiàn)在大多數(shù)純宅地不需要配商鋪，但仍要?jiǎng)?chuàng)造街景。所以，綠城又是用很輕巧的辦法解決了問題。

綠城·潮鳴外灘最精彩的創(chuàng)新在于他們創(chuàng)造了一個(gè)精妙的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：在樓盤中做了一整圈的連廊，貫通室內(nèi)外；再將會(huì)所空間沿街布置，與大門串連在一起，當(dāng)你從街上拐彎走過來的時(shí)候，你就能感覺到溫暖的街景。這就是綠城新近練成的又一項(xiàng)關(guān)鍵能力——“小盤大作”。

綠城很多“神來之筆”的創(chuàng)新，都是面對(duì)具體項(xiàng)目、具體問題的被動(dòng)創(chuàng)新。把泳池放在二樓，是因?yàn)闃潜P太小沒地方放，綠城·潮鳴外灘只有四棟樓，如果再挖一個(gè)下沉式庭院就要犧牲景觀面積；把風(fēng)雨連廊變成雙層游廊，延展出空中大露臺(tái)，也是因?yàn)榛▓@太小，做成立體景觀后可以幾何倍數(shù)放大景觀的心理面積；大家都在比樓盤大門的尺度，其實(shí)綠城有些樓盤也會(huì)做大尺度，潮鳴外灘是因?yàn)榈貕K太小只能做小尺度的門，但是他們把大門的高度拉到了12米，大門三個(gè)經(jīng)典的拱券，用的是“三心拱”的數(shù)學(xué)演算。

綠城的幾乎所有能力，都是以問題為導(dǎo)向，進(jìn)而爆發(fā)出更強(qiáng)勁的創(chuàng)造力。他們?cè)谧霎a(chǎn)品的時(shí)候，只想解決問題，有時(shí)候甚至沒想過可以做得這么好。我見過太多主動(dòng)創(chuàng)新的案例，大多都是空談理論，沒有應(yīng)用場(chǎng)景，也不解決實(shí)際問題，最終落地效果都不太好，都不成功。所以我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)最有效的創(chuàng)新，就是像綠城這樣以問題為導(dǎo)向的被動(dòng)創(chuàng)新。

●組織變革：首席設(shè)計(jì)師制度

三年前，招商蛇口的住宅產(chǎn)品力，在我眼中差不多就是個(gè)大戶人家的“普孩”；現(xiàn)在的招商，突然變成了“學(xué)霸”，已經(jīng)迅猛躍升為“中國(guó)住宅超級(jí)產(chǎn)品力”的同義詞，在我心目中排名第二。我認(rèn)為真正代表招商蛇口產(chǎn)品力崛起的樓盤，是合肥招商璽，后來有了南京金陵序、成都招商璽、深圳招商海晏府……在全國(guó)各地都鋪開了。

招商的成功，背后的邏輯是一個(gè)很重要的制度，“首席設(shè)計(jì)師制度”：由總部派出首席設(shè)計(jì)師，統(tǒng)籌多專業(yè)協(xié)作，與地方操盤團(tuán)隊(duì)共創(chuàng)，縮短決策鏈條。現(xiàn)在很多房企也開始這么做了。他們跟每一個(gè)地方公司的重點(diǎn)項(xiàng)目一起做決策，一起做研發(fā)。這樣效率很高，調(diào)用資源的廣度和深度也很高。通過這樣的組織變革，招商只用了兩三年時(shí)間，就迅猛變成了住宅產(chǎn)品迭代中的“學(xué)霸”。

招商有兩個(gè)很擅長(zhǎng)的關(guān)鍵能力。第一個(gè)關(guān)鍵能力叫做“小尺度空間”，而且是系統(tǒng)性地運(yùn)用“小尺度空間”，不僅運(yùn)用在公區(qū)，還運(yùn)用在景觀、室內(nèi)等各個(gè)地方。比如在成都招商璽，他們把走廊變成了隔間的藝術(shù)，讓每一個(gè)隔間都朝向園林，讓你不由自主地在這里稍坐片刻。

招商的另一個(gè)關(guān)鍵能力是“場(chǎng)景想象力”。成都招商璽因?yàn)樘О逶O(shè)計(jì)有高差，所以他們用一條非常有想象力的棧道（把臺(tái)階變成了棧道與游廊的復(fù)合體），解決了上下高差的各種問題。如果抬板設(shè)計(jì)做得不好，會(huì)讓人感覺很不方便，我把這種負(fù)面的抬板設(shè)計(jì)叫“傻抬”。而成都招商璽不僅解決了抬板問題，而且還很有想象力地把這條棧道命名為李白詩(shī)中的“蜀道。這是需要想象力的。雖然我認(rèn)為招商真正崛起的樓盤是合肥招商璽，那時(shí)候的項(xiàng)目雖好，但還沒有生長(zhǎng)出很充沛的想象力；到成都招商璽，就有了“場(chǎng)景想象力”。想象力的充沛與否，段位差別很大。

●超綱訓(xùn)練：以重奢能力駕馭輕奢產(chǎn)品

保利一直在認(rèn)真地做“天悅?cè)屎汀钡雀鞣N產(chǎn)品系，一年前保利做出的產(chǎn)品還都在80分左右，但是從我們最近拍過的兩個(gè)保利樓盤中可以看到，保利的功力也一下子躍升了。

廣州的玥璽灣是“保利1號(hào)作品”，一線沿江的樓幢差不多可以賣到約20萬/平米，所以他們有條件可以不計(jì)成本地做產(chǎn)品。光是大門的景墻，就用了多重曲面的切割打磨，做了無數(shù)的打樣，花費(fèi)巨大。這有意義嗎？很有意義，不僅對(duì)于客戶有奢侈品級(jí)的意義，而且對(duì)于保利自己來說，這是一種訓(xùn)練，做完了這樣的多重曲面，接下來再做任何的工藝都會(huì)覺得很簡(jiǎn)單。

如果你去過保利·玥璽灣的現(xiàn)場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)整面景墻的紋路都很自然，如果不是貼著它看幾乎是看不到接縫。嚴(yán)絲合縫的紋路拼接，極度考究的接縫柔化，多重曲面的切割打磨，都是奢侈品級(jí)的“手工奇跡”。除此之外，保利·玥璽灣整個(gè)項(xiàng)目里大約打磨了一萬道弧形曲面，這恐怕是令全球奢侈品行業(yè)都嘆為觀止的。

▲保利·玥璽灣實(shí)景圖，廣州

所有的這些奢侈做法，不僅是出于對(duì)景觀的極致要求，更是為了訓(xùn)練。保利·玥璽灣大門入口那兩排很有儀式感的柱廊，同樣出現(xiàn)在三亞的保利·海晏仁境中。保利·玥璽灣沿江樓幢均價(jià)約20萬/平米，保利·海晏仁境均價(jià)約3.5萬/平米。如果不說價(jià)格，兩者看起來同樣都是豪宅。乍一看，兩個(gè)樓盤都很好看，但是海晏仁境的工藝與成本控制得非常到位。

這背后的邏輯就是用重奢能力駕馭輕奢產(chǎn)品。保利在玥璽灣已經(jīng)完成了魔鬼訓(xùn)練，再去做均價(jià)約3.5萬/平米的樓盤就更加駕輕就熟。做過重奢與沒做過重奢的房企，在做輕奢時(shí)做出的味道是不一樣的。

▲上圖：保利·玥璽灣實(shí)景圖，廣州；下圖：保利·海晏仁境實(shí)景圖，三亞

我很喜歡保利·海晏仁境，在我們看來，它就是“保利2號(hào)作品”。這一輪住宅產(chǎn)品力迭代的這些方法論，都在海晏仁境中一一體現(xiàn)——高級(jí)煙火氣、文脈場(chǎng)景化、室內(nèi)外交融、小尺度空間、酒店化與松弛感、天花板美學(xué)、色彩控制能力……

以一個(gè)很小的細(xì)節(jié)為例來感受一下保利的“色彩控制能力”。很多樓盤的會(huì)所都有臺(tái)球桌，桌面一定是藍(lán)色或者綠色，但海晏仁境臺(tái)球桌的色彩不是慣常的綠色或藍(lán)色，而是專門與室內(nèi)設(shè)計(jì)做了協(xié)調(diào)。這就是“色彩控制能力”。保利有兩個(gè)項(xiàng)目的色彩控制做得非常好，一個(gè)是天津的津門天珺，另一個(gè)就是三亞的海晏仁境。色彩控制是房企最容易忽略的一項(xiàng)能力。

我們把保利產(chǎn)品力迭代背后的邏輯，叫做“超綱訓(xùn)練”，先把重奢玩透，再做輕奢就比較容易駕馭。

▲保利·海晏仁境，實(shí)景圖，三亞

●流程改造：二次返場(chǎng)設(shè)計(jì)

再來講保利與華潤(rùn)一起做的蘇州觀云。這個(gè)樓盤已經(jīng)交付了，它是產(chǎn)品力迭代之前做的設(shè)計(jì)，但是在交付給業(yè)主的時(shí)候，你不會(huì)覺得它落伍，甚至?xí)惺艿胶苡幸I(lǐng)性，因?yàn)樗鼊?chuàng)造了一種全新的工作方法——“二次返場(chǎng)設(shè)計(jì)”。

“二次返場(chǎng)設(shè)計(jì)”是流程的變革，它不是簡(jiǎn)單地在圖紙上做設(shè)計(jì)，而是在建筑主體建完之后，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師一起回到現(xiàn)場(chǎng)，在真實(shí)的空間尺度里面進(jìn)行創(chuàng)作。

過去房地產(chǎn)行業(yè)基本上是一個(gè)大開大合的產(chǎn)業(yè)，圖紙畫完就按圖紙做，不會(huì)做這么精細(xì)的“二次返場(chǎng)設(shè)計(jì)”。由于這幾年房地產(chǎn)迭代的速度很快，上一代住宅產(chǎn)品沒有做架空層，保利跟華潤(rùn)就一起商量，追加投入把架空層做得更好一些。

他們選擇先跟業(yè)主進(jìn)行共創(chuàng)——和業(yè)主達(dá)成協(xié)議，架空層要做哪些功能主要聽業(yè)主的，至于空間美學(xué)與設(shè)計(jì)理念，那就主要聽房企的。做這樣的界定很重要，因?yàn)楣δ芟鄬?duì)容易確定，但美學(xué)眾口難調(diào)。

他們把架空層的室內(nèi)外交融做到了出神入化的地步。按照原本的設(shè)計(jì)，架空層外面的景觀空間基本上都是一些犄角旮旯的碎片化景觀空間，種上一些灌木叢就夠了，但華潤(rùn)和保利決定用園林的標(biāo)準(zhǔn)來做這些犄角旮旯。怎么做？找大牌景觀設(shè)計(jì)院來做設(shè)計(jì)是不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榇笈圃O(shè)計(jì)院是按面積收費(fèi)的，這么小的空間設(shè)計(jì)費(fèi)用極其有限，大牌設(shè)計(jì)院是不愿意做的，即便接單也不會(huì)投入很多精力。于是，華潤(rùn)和保利很開腦洞地請(qǐng)了專門做別墅項(xiàng)目的園藝設(shè)計(jì)師來做這些空間。大型的景觀設(shè)計(jì)院更多考慮的是整體景觀框架，而園藝設(shè)計(jì)師更擅長(zhǎng)做這種“小尺度空間”里的小顆粒度景觀情緒。

開發(fā)商在完成建筑主體后，都應(yīng)該多做一道這樣的“二次返場(chǎng)設(shè)計(jì)”流程——它應(yīng)該成為樓盤開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)流程。第一次主要是框架設(shè)計(jì)，在具體空間的打磨一定沒有這么細(xì)；“二次返場(chǎng)設(shè)計(jì)”不會(huì)增加多少錢，增加的是人力與投入，但是只要這么做了，交付時(shí)的業(yè)主滿意度就會(huì)飆升。

住宅產(chǎn)品力迭代的新風(fēng)口：回歸硬核需求

現(xiàn)在中國(guó)的住宅產(chǎn)品，都已經(jīng)“卷”到了這種程度了，接下來還能怎么“卷”？換言之，住宅產(chǎn)品還可以往哪個(gè)方向迭代？

我們每年都會(huì)和方太探討這個(gè)問題。2023年，我們和方太做了一場(chǎng)“方太作為房企產(chǎn)品力鑰匙”的年度演講；2024年，我們做了一場(chǎng)“河姆渡行動(dòng)”，帶了很多房地產(chǎn)行業(yè)的朋友去方太總部參觀交流，去感受制造業(yè)以客戶為中心的思維；2025年，在上海AWE（中國(guó)家電及消費(fèi)電子博覽會(huì)）現(xiàn)場(chǎng)，我們講的是住宅產(chǎn)品迭代的方向。當(dāng)時(shí)我們主要講的是“空間軸”——房企已經(jīng)把大門、大堂、下沉式庭院、會(huì)所、地庫(kù)、架空層、景觀、外立面等空間“卷”得無以復(fù)加了，所以我們說室內(nèi)將是“卷”住宅產(chǎn)品力的下一個(gè)制勝領(lǐng)域。過去這一年，開發(fā)商在弧形室內(nèi)領(lǐng)域的進(jìn)步的確非常神速，但是離我們的理想狀態(tài)還有點(diǎn)距離。

今年我們繼續(xù)講住宅產(chǎn)品迭代的方向，但視角要從“空間軸”轉(zhuǎn)到“需求軸”。從“需求軸”的角度來看，所有房企都知道情緒價(jià)值對(duì)產(chǎn)品的作用，也已經(jīng)做出很多非常好的場(chǎng)景，但是我們對(duì)于居住的硬核需求還沒怎么滿足。所以，今天我的演講主題是“站在人這邊”：從情緒價(jià)值走向硬核需求。

▲劉德科演講PPT《站在人這邊》第26頁，“方太智慧廚房TOB產(chǎn)業(yè)伙伴大會(huì)”

什么是居住的“硬核需求”？現(xiàn)在大多數(shù)房企是以銷售為導(dǎo)向做產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而不是以交付之后的真實(shí)使用場(chǎng)景為導(dǎo)向做設(shè)計(jì)。如何判斷什么樣的場(chǎng)景才是交付之后的真實(shí)使用場(chǎng)景？可以用我們發(fā)明的“行李箱驗(yàn)證法”和“咖啡四問”來看一下。

●行李箱驗(yàn)證法

“行李箱驗(yàn)證法”指的是從樓盤大門走到樣板房里的這一整條動(dòng)線，能不能做到讓人不用拎起旅行箱，一路推進(jìn)去。這一點(diǎn)，很多豪宅做不到。平常我們回家都會(huì)開車，但是如果你旅行或者出差回來，到落客區(qū)要進(jìn)大門的時(shí)候，有很大可能要把行李箱拎起來，因?yàn)樵S多樓盤在大門口做了臺(tái)階；進(jìn)入大門后，在步行主動(dòng)線遇到幾個(gè)汀步，又得把行李箱拎起來。我們現(xiàn)在說的只是行李箱，行李箱的近義詞其實(shí)是嬰兒車和輪椅。所以，我們想請(qǐng)所有設(shè)計(jì)師做產(chǎn)品的時(shí)候都手下留情，不要讓嬰兒車和輪椅在遇到臺(tái)階或汀步的時(shí)候萬般為難。

●咖啡四問

關(guān)于戶型室內(nèi)空間，我們的驗(yàn)證方式是“咖啡四問”：咖啡在哪里泡？在哪里喝？和誰喝？在哪里洗？我有一個(gè)非常好的朋友，他家客廳窗外就是“陸家嘴三件套”和東方明珠塔，我第一次到他家做客，他的太太給我泡了杯咖啡。我拿著咖啡，坐到客廳的沙發(fā)上，喝了一口之后發(fā)現(xiàn)沒地方放杯子。因?yàn)樗液艽螅嘲l(fā)也很大，茶幾與沙發(fā)距離很遠(yuǎn)，如果要把咖啡杯放到桌子上，就得向前使勁探身子，或者走幾步過去放下，很尷尬。這樣的客廳就不是“站在人這邊”的設(shè)計(jì)。現(xiàn)在的豪宅樣板房客廳，至少90%以上都不能讓人坐下來在沙發(fā)上喝咖啡，這就是我最不滿意的“以銷售為導(dǎo)向做產(chǎn)品設(shè)計(jì)”。

“行李箱驗(yàn)證法”驗(yàn)證的是景觀動(dòng)線規(guī)劃，“咖啡四問”驗(yàn)證是室內(nèi)的動(dòng)線與空間分割，它們都是硬核需求。聲音、光線、空氣，則是更基礎(chǔ)的硬核需求。很遺憾，更基礎(chǔ)的硬核需求，反而被我們忽略了——至少是重視度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

●聲音：系統(tǒng)化處理隔音降噪

現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)于室內(nèi)隔音降噪的重視才剛剛開始。我們每年都拍全國(guó)各地的現(xiàn)象級(jí)樓盤，但是從2025年下半年開始，才有開發(fā)商專門跟我們強(qiáng)調(diào)，他們對(duì)隔音降噪做了系統(tǒng)化的處理。過去不提，是因?yàn)樗麄儧]做嗎？其實(shí)也做，但都只是零敲碎打地做，比如有的開發(fā)商會(huì)說他們加厚了樓板，但這種做法并不專業(yè)，至少要加個(gè)隔音層，因?yàn)槁曇魝鲗?dǎo)的原理是通過的材質(zhì)越多，阻隔效用越大。

單維度地考慮隔音降噪，不但沒法解決問題，還可能讓問題更突出。十幾年前我買過一套房子，開發(fā)商很驕傲地發(fā)明了一個(gè)詞叫做“圖書館級(jí)的靜音標(biāo)準(zhǔn)”，很有感染力。因?yàn)樗麄冇昧巳椎男窀裣到y(tǒng)窗，窗戶的隔音效果真的很好，但是住進(jìn)去后，樓上傳來的聲音反而前所未有地清晰——因?yàn)橛昧诵窀裣到y(tǒng)窗之后聲音散不出去，只能在樓板上下穿透。

隔音降噪不只是單獨(dú)地考慮樓板、電梯軌道、系統(tǒng)窗，隔音降噪的關(guān)鍵是“系統(tǒng)性思維”。現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)開始系統(tǒng)化地思考隔音了，比過去好很多。現(xiàn)在去看一個(gè)新樓盤，如果它不提隔音降噪，那這個(gè)樓盤已經(jīng)算是落后了。

用方太廚電產(chǎn)品對(duì)隔音有作用嗎？我認(rèn)為作用很大，因?yàn)閺N房變了——過去的廚房只是廚房，是勞作空間；現(xiàn)在的廚房，已經(jīng)變成了一個(gè)家庭的情感交流空間。油煙機(jī)和房子一樣，迭代很快。所以當(dāng)方太油煙機(jī)產(chǎn)品線總經(jīng)理王艷輝對(duì)我感慨說，他們新款的油煙機(jī)隔音降噪的效果比去年那款又提升了，我也焦慮地感慨，我得淘汰舊款了，我只要你們的新款。

●光線：豪宅別再用廉價(jià)射燈了

說一句很不客氣的話，目前很多豪宅裝修用的射燈都非常廉價(jià)。射燈好不好，對(duì)著射燈看半秒鐘就知道，如果看完后低下頭會(huì)暈眩，那就是很便宜的射燈。好的基礎(chǔ)照明顯色指數(shù)高，有防眩目設(shè)計(jì)，更接近自然光。為什么連豪宅都不做？因?yàn)椴恢匾绻_發(fā)商認(rèn)為燈光很重要，他們很快就能做到。豪宅的基礎(chǔ)照明應(yīng)該需要約150元/平米，我們正在研發(fā)一套回歸真實(shí)生活的豪宅樣板房，就是按這個(gè)成本投入來做的。我想試一下用這種標(biāo)準(zhǔn)的普通照明，與廉價(jià)的照明有什么區(qū)別。

●空氣：對(duì)于三恒系統(tǒng)的新需求

空氣包括了溫度、濕度、含氧量等等，現(xiàn)在很多樓盤都在強(qiáng)調(diào)“三恒”（恒溫恒濕恒氧）——甚至覺得“三恒”不夠，又發(fā)明了“六恒”“七恒”“八恒”這些新詞，我想他們遲早會(huì)把牛吹到“十八恒”或“九十九恒”。怎么說不重要，重要的是怎么做。

房地產(chǎn)行業(yè)中，“三恒”做得最多的企業(yè)是金茂，金茂的很多業(yè)主都很喜歡，會(huì)說住過金茂的房子以后就沒法住別的房子了。但金茂做的是“集中三恒”，我更想要“分戶三恒”。現(xiàn)在市面上的開發(fā)商有沒有做“分戶三恒”的？有，但基本都是花架子，比如他們所謂的恒溫就是給空調(diào)裝一個(gè)智能調(diào)節(jié)器。

我為什么希望要有“分戶三恒”呢？集中式新風(fēng)絕大多數(shù)情況下都很好，只有一個(gè)極端情況下的缺點(diǎn)：如果病毒爆發(fā)，就有可能通過集中式新風(fēng)系統(tǒng)在整幢樓里散播。那么，改成分戶新風(fēng)？分戶新風(fēng)的壓強(qiáng)不夠，裝了差不多也就是一種安慰劑。既要分戶，又要有效新風(fēng)，目前有兩家品牌的技術(shù)非常成熟，我身邊很多建筑師朋友也都用這兩家品牌：一個(gè)是加拿大的，一個(gè)是德國(guó)的。

在國(guó)內(nèi)，很多別墅業(yè)主自己裝修的時(shí)候都在用這兩家品牌，但是沒有一個(gè)國(guó)內(nèi)的開發(fā)商用過。為什么開發(fā)商不用？根本原因是大家都不重視。如果我們裝修的時(shí)候自己裝，一套約200平米的房子，機(jī)器總造價(jià)大概要五六十萬，很貴。怎么才能把價(jià)格打下來？只要中國(guó)制造業(yè)企業(yè)去做，就能便宜。中國(guó)制造業(yè)這么優(yōu)秀，為什么他們不做？因?yàn)闆]有需求。當(dāng)大家對(duì)“分戶三恒”有需求，或者說當(dāng)有一家房企用了加拿大或德國(guó)的“分戶三恒”設(shè)備，形成口碑效應(yīng)，那么其他開發(fā)商都要開始用，就一定會(huì)有中國(guó)企業(yè)去做，價(jià)格一定就會(huì)下來，可能最終就比中央空調(diào)貴一些，而且品質(zhì)一定也非常好。

如果開發(fā)商不做，業(yè)主自己安裝“分戶三恒”會(huì)有一個(gè)很麻煩的問題：外機(jī)沒地方放，因?yàn)楝F(xiàn)在的設(shè)備陽臺(tái)主要只考慮了中央空調(diào)外機(jī)和地暖外機(jī)，不太適用于“分戶三恒”的外機(jī)。所以，開發(fā)商提前做一體化設(shè)計(jì)“分戶三恒”，才是豪宅的硬核需求。

安裝“分戶三恒”也需要系統(tǒng)思維，因?yàn)楝F(xiàn)在的廚房都是“LDK一體化”設(shè)計(jì)，哪怕你用了加拿大或德國(guó)的設(shè)備，油煙跑出來，空氣就又被污染了。所以我寫了這句話：如果油煙機(jī)沒用方太，再高級(jí)的新風(fēng)系統(tǒng)也只能是瞎掰。你再念一遍，很押韻的。

誘發(fā)更多廚房新場(chǎng)景

方太的不少新產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)而言都很有用——不僅是滿足廚房里的硬核需求，方太還有一個(gè)思維是“讓開敞廚房更好看”，為此他們做了很多創(chuàng)新。我們來舉兩個(gè)例子。

方太的高端全嵌冰箱是設(shè)計(jì)過嘉格納冰箱的阿爾曼·埃馬米（Arman Emami）設(shè)計(jì)的，除了容量非常大，功能非常強(qiáng)大，它的面板可以隨意換，無論什么風(fēng)格，用什么材料；不僅可以直接換，而且無縫銜接。這樣的一臺(tái)全嵌冰箱放在廚房里，從客廳里看過去也更好看。

他們?nèi)ツ晗掳肽晖频男缕贰霸钕腼儥C(jī)”，面板同樣可以和櫥柜一體化設(shè)計(jì)，讓廚房變得更好看。這款一體機(jī)灶臺(tái)下面的空間既是碗柜又是消毒柜，可以跟灶臺(tái)進(jìn)行智慧聯(lián)動(dòng)：灶臺(tái)一點(diǎn)火，碗柜馬上會(huì)進(jìn)行5分鐘的瞬間消殺。它還有暖碟功能，有經(jīng)驗(yàn)的大廚都會(huì)很注意要把熱菜裝在暖碟里。過去的灶臺(tái)下面總是放蒸烤機(jī)，如果戶型面積小一點(diǎn)，這么做可以，但是如果是豪宅，房子面積那么大，灶臺(tái)下面肯定要用來放碟子。

他們的“玥影”系列油煙機(jī)原本是很高級(jí)的灰色。如果油煙機(jī)的面板也可以定制顏色，那就更好了。比如一個(gè)樓盤有500套房子都用“玥影”系列油煙機(jī)，給業(yè)主提供三個(gè)方案：經(jīng)典的灰色、法拉利紅和愛馬仕橙。可能會(huì)有很多業(yè)主會(huì)選擇紅色和橙色。只要房企敢提這樣的需求，方太就能做到。有時(shí)候創(chuàng)新就是這么簡(jiǎn)單。

滿足廚房迎合需求，讓開敞的廚房更好看之后，方太的廚電還能誘發(fā)更多的廚房新場(chǎng)景。放在五年前，差不多只有做西廚才會(huì)有島臺(tái)，西廚和中廚不會(huì)合在一起，現(xiàn)在“廚房+島臺(tái)”這樣的場(chǎng)景大家都習(xí)以為常了。但是接下來，我們還會(huì)看到更多的“廚房+早餐廳”，就是在廚房邊上做一個(gè)“小尺度空間”。比如南通的招商·和園與杭州的綠城·蕙瀾月華，都已經(jīng)在廚房邊上做出了這樣的早餐廳。當(dāng)你坐在早餐廳中，可以看到你的先生或者太太在廚房里做菜，也可以看到你的小孩在客廳里玩。我開玩笑說，我平時(shí)要跟小孩“談心”，在遼闊的客廳跟他們講，他們會(huì)精神渙散；如果跟他在這個(gè)“小尺度空間”里面談心，他會(huì)聚精會(huì)神。環(huán)境尺度的改變，決定了談話的質(zhì)量。

接下來，廚房還能加什么？按照目前容積率新規(guī)，不少城市都已經(jīng)允許做空中花園。我在成都招商璽和廈門建發(fā)·書香五緣都看到了廚房與空中花園的融合設(shè)計(jì)。但我覺得這樣做還不夠完美，更完美的做法是在灶臺(tái)背后直接做一面玻璃，你看到的是花園里的景色，看到的是小朋友在花園里面讀書或者種花種草，會(huì)更有場(chǎng)景感。這樣的場(chǎng)景怎么實(shí)現(xiàn)？方太有升降式油煙機(jī)，只要把油煙機(jī)升上去，整面玻璃就一下全露出來了。如果能把這樣一套樣板房做出來，是不是很震撼？它可以叫“透明廚房”或者“廚房+花園”。這是我的幻想，是否可行，還要有請(qǐng)方太油煙機(jī)產(chǎn)品線總經(jīng)理王艷輝先生一起來聊聊。

▲方太油煙機(jī)產(chǎn)品線總經(jīng)理王艷輝

◎劉德科：我喜歡的那些方太油煙機(jī)產(chǎn)品，都出自王艷輝先生之手，他是全世界數(shù)一數(shù)二的油煙機(jī)產(chǎn)品官。我想問一下，我剛才描述的場(chǎng)景可以實(shí)現(xiàn)嗎？你們的“Living Lab”（用戶真實(shí)生活實(shí)驗(yàn)室）有這種做法，但是放在真實(shí)的日常生活場(chǎng)景，在灶臺(tái)后面做一面透明玻璃，會(huì)不會(huì)有油煙殘留在玻璃上，對(duì)日常生活有什么影響？

●王艷輝：首先聲明一下，當(dāng)時(shí)我們?cè)谧錾凳接蜔煓C(jī)時(shí)，絕對(duì)沒有想到你講的這種畫面，沒有想過可以讓廚房的操作臺(tái)面對(duì)著花園、看著夕陽做飯。但是技術(shù)肯定是可以實(shí)現(xiàn)的。那一面玻璃可以用疏水涂層，清潔很方便；油煙機(jī)與玻璃的承重問題，解決也很簡(jiǎn)單。

◎劉德科：最近看到你們做了一個(gè)產(chǎn)品叫做“智慧水槽”，它和別的水槽有什么不一樣？

●王艷輝：我們想要對(duì)現(xiàn)有的水槽做一個(gè)更系統(tǒng)的解決方案，既能洗果蔬去農(nóng)殘，又可以洗碗，還是個(gè)大單槽。

▲方太油煙機(jī)產(chǎn)品線總經(jīng)理王艷輝

◎劉德科：你們的這個(gè)大單槽就是我很想要的。說一個(gè)小故事，幾年前，方太副總裁江毅總跟我推薦了日本進(jìn)口的一款大單槽，說我家一定得用。我查了一下價(jià)格，大約要一萬二，但既然江毅總說一定得用，那這個(gè)價(jià)格我就忍了。我問她那個(gè)日本水槽好在哪，她說不銹鋼壓紋很講究，抗污能力非常強(qiáng)。然后我們就可以探討，這個(gè)技術(shù)不難啊，為什么中國(guó)企業(yè)不做呢？主要是我們過去的需求沒那么精細(xì)。現(xiàn)在，很多人需求的顆粒度變細(xì)了，所以方太就做出來了，不僅做了抗污能力很強(qiáng)的“荷葉仿生技術(shù)”，而且還融入了果蔬智能凈洗功能。于是，我又打電話給江毅總問，現(xiàn)在該用日本那款還是方太這款？她說當(dāng)然是用方太啊：第一，加了“荷葉仿生技術(shù)”之后水槽非常好用；第二，方太在日本的基礎(chǔ)上又做了技術(shù)迭代；第三，它的價(jià)格比日本低，零售價(jià)在1萬以內(nèi)。

好，我的下一個(gè)問題是，艷輝總，你家現(xiàn)在用了多少種方太的產(chǎn)品？

●王艷輝：我們家基本上用的都是方太，因?yàn)槲冶容^特殊，我是有試用方太產(chǎn)品的義務(wù)的。我老婆是真正的用戶，她現(xiàn)在就不太愿意換油煙機(jī)了，她覺得比較驚喜的產(chǎn)品，首先就是純平的電磁灶，清潔很方便；第二個(gè)是水槽洗碗機(jī)，這個(gè)產(chǎn)品我和她都很驚喜，因?yàn)槲抑饕秦?fù)責(zé)洗碗的，使用后覺得洗碗機(jī)產(chǎn)品品質(zhì)很不錯(cuò)；第三個(gè)產(chǎn)品是慢研烘干的垃圾處理器，我太太用了超級(jí)滿意，但是出于市場(chǎng)考慮，方太最終沒上這個(gè)產(chǎn)品。

◎劉德科：你現(xiàn)在的房子住了幾年？

●王艷輝：從2017年開始入住的。

◎劉德科：那就是快十年了。十年前的房子與現(xiàn)在的房子天差地別，臺(tái)下的各位開發(fā)商朋友可以告訴艷輝總，是不是該換房了？

●王艷輝：剛剛聽劉老師講的那些樓盤案例我就在想，我得更努力賺錢才行。

方太本該是豪宅的必選項(xiàng)

方太的市場(chǎng)占有率很高。在2025年廚房部品品牌中，方太的市占率15.27%，超過第二名、第三名和第四名的總和（《2025年家居市場(chǎng)研究報(bào)告》，中指研究院）。剛才我們也講了方太在空間場(chǎng)景中的三大功能：滿足硬核需求，讓廚房更好看，甚至能誘發(fā)出更多的廚房新場(chǎng)景。在我的觀念中，方太本來就該是豪宅的必選項(xiàng)。但是很奇怪，現(xiàn)實(shí)情況和我預(yù)想當(dāng)中的還有差距。

我每次去看豪宅的樣板房都會(huì)看一眼他們用的是什么品牌的油煙機(jī)。成都地王項(xiàng)目建發(fā)·海耀的示范區(qū)樣板房，用了方太，我問他們是怎么想到用方太的；他們說是給了客戶兩種油煙機(jī)的選擇：可以選高端洋品牌，也可以選方太。我問他們有多少準(zhǔn)業(yè)主選擇用方太，我猜是不是9比1，90%選高端洋品牌，10%選方太。他們說，25%的人選方太，75%的人選高端洋品牌。我說我再猜一下，選方太的人，是因?yàn)樗麄冇眠^高端洋品牌；選高端洋品牌的人，是因?yàn)樗麄儧]用過高端洋品牌，一聽品牌就覺得很高端；但是這些選高端洋品牌的人也遲早是要換方太的。我每次搬家，第一件事情就是先把精裝修交付的洋品牌油煙機(jī)換成方太。

方太本來是該是豪宅的必選項(xiàng)，那為什么不是所有人都用？中國(guó)制造業(yè)正處于轟轟烈烈的轉(zhuǎn)型階段，而過去國(guó)際品牌的慣性光芒太大了。去年我買了一輛電車，比亞迪的仰望U7；我家隔壁車位是一輛保時(shí)捷電車。估計(jì)隔壁車位的那位鄰居看到我的車會(huì)想，隔壁這人怎么買一輛連品牌是什么都不知道的電車啊。我看不上他的選擇，他也看不上我的選擇。

那我為什么會(huì)買一輛沒有品牌光環(huán)而且價(jià)格也并不便宜的電車？在我們家的所有車中，我太太最喜歡開仰望U7，要智能有智能，要駕駛感有駕駛感，而且沒有電車常有的那些暈眩感。中國(guó)的電動(dòng)車和機(jī)器人都已經(jīng)無敵于世界了，中國(guó)制造業(yè)的光芒正在逐步釋放出來。

那么，方太應(yīng)該怎么釋放光芒？唯一解決的方法是時(shí)間。再給兩三年時(shí)間，高端國(guó)貨的光芒就會(huì)大劑量地釋放出來；再給兩三年時(shí)間，方太高端產(chǎn)品的光環(huán)，會(huì)隨著國(guó)家地位的不斷抬升釋放出來。“好雨知時(shí)節(jié)，當(dāng)春乃發(fā)生。”只要一場(chǎng)小小的小雨，春天的所有美好就會(huì)呈現(xiàn)出來。把杜甫的這首詩(shī)送給大家，謝謝大家。

A strong imagination begets the event itselfs.