劉永好兩會提案：適度放寬公寓入學落戶限制，樓市格局要改寫？

今年兩會，全國政協委員、新希望集團董事長劉永好提交樓市相關提案，其中“適度放寬公寓在入學、入戶等方面限制”的建議迅速引發全社會熱議。

簡單來說，建議包含兩大核心方向：

1、放寬核心權益限制：適度放開公寓在戶籍落戶、子女義務教育入學方面的政策壁壘，注意是“適度”，并非無差別放開，其實就給政策留了很多可操作空間。

2、配套盤活存量政策：同步優化“商改住”政策，調減新增商業用地供應比例，重點盤活存量商辦資產，推動公寓水電氣按照民用標準收費。

▍劉永好在媒體溝通會。圖據：新希望集團

提案精準直擊行業與民生痛點，引發了公寓開發商、業主、住戶的共鳴，更讓沉寂已久的公寓市場瞬間沸騰。劉永好為何在此時拋出這一重磅建議？樓市格局是否會就此打破？UP君跟大家仔細擺一擺。

在UP君看來該提案來得非常及時，熟悉地產的UPer對公寓的弊端應該早有耳聞，在房地產上行期，它以不限購以及較低的價格，與住宅是井水不犯河水的兩個賽道，但如今房地產市場進入深度調整周期，公寓的問題一個個暴露，存量高企、去化艱難，同時大量城市新市民、年輕人受限于高房價，只能選擇總價更低的公寓作為安居載體，卻因政策限制無法享受基礎公共服務，形成“住有所居”卻“權不匹配”的民生痛點。

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商辦公寓存量過剩

去化壓力觸頂

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樓市存量困局在住宅領域已經顯現，而在商辦公寓，其空置更是達到觸目驚心的地步。據五大行2025第四季度數據顯示，全國主要城市甲級寫字樓平均空置率攀升至24.7%，西南和東北堪稱“寫字樓重災區”。貴陽、昆明的整體空置率雙雙突破46%，大連、哈爾濱、長春也都超過43%，成都排在第12位，接近40%的空置率！

具體到成都的公寓市場，截至今年2月，可售套數近11萬套，面積為677萬㎡， 庫存去化周期高達117個月，遠超12~18個月的合理區間 。即便是按照一半比例砍掉開發商自持面積計算，這個庫存量也是非常可觀的。

▍數據來源：中指研究院

商辦地產一般占房地產投資的15%～20%，大量公寓建成后閑置，既占用土地資源，也拖累房企資金回籠，成為房地產市場穩發展的重要包袱。

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公寓成為剛需安居首選

生活成本可一點不低

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據相關市場報告顯示，當前公寓購買及租住群體，超7成為剛畢業年輕人、城市新市民、中低收入剛需群體，以及部分養老人群，這類群體資金有限，無力承擔普通商品住宅的高首付、高總價，公寓憑借小戶型、低總價、地段便捷的優勢，成為他們在城市落腳的極佳選擇。

從下表可以看到，今年1~2月成都全市公寓成交的價格8402元/㎡，套均面積57.6㎡，套均總價48.5萬元，相比主城區動輒300萬起的住宅進入門檻，確實便宜了一大截。

▍數據來源：中指研究院

另外還有前些年因為限購，沒有房票，只能退而求其次買公寓的人，他們呼吁也能享受到住宅同等的公共權益。

但公寓因土地性質為商業/辦公用地，其背后的交易與使用成本一點都不低，眾所周知的包括稅費較高、貸款首付比例偏高、貸款年限較短、水電價格按商用標準收取等一系列的問題。

這是網友小胡發過來的商電價格，他抱怨道“0.92元/度的電價，遠高于住宅，而且由于公寓不能通氣，燒水做飯洗澡全部要用電，生活成本比普通住宅高出兩三倍！”

目前，他所在的小區業主已經在向政府有關部門聯合提交申請，將公寓的“轉供電”模式改為“一戶一表”，希望能把“電費打下來”。

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公寓的入學落戶是爭論焦點

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如果說水電價高還只是皮外傷的話，入學落戶就是公寓的命門、七寸了。被排除在戶籍落戶、學區入學政策之外，既違背公共服務均等化原則，也加劇了新市民的城市融入難題。

已購買公寓的老趙很無奈，當初因預算有限選擇公寓，原本以為能安家落戶，卻面臨孩子無法就近入學、無法落戶的困境，看著越來越高的房價，他想著還是要咬咬牙，置換一套住宅，或者送孩子回老家上學。

最近在看房的小廖也表示，畢業幾年手里有點存款，本想靠自己的收入買公寓，但考慮到入學落戶限制，家里人堅決反對他入手公寓，只能被迫“啃老”，動用家里的“六個錢包”選住宅，并且背上百萬的房貸。

看到以上分析，大家應該發現公寓市場的擰巴之處，不在開發商，也不在購房者，而在于政策，只有打破“公寓只能住、不能享權益”的固有規則，公寓市場才能真正活泛起來。而政策，正在悄悄起變化……

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趨勢1：

商改住，并非一道不可逾越的紅線

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長期以來，業界有種共識，就是商改住會打破產權規則，沖擊住宅市場秩序：

• 一方面，由于商業用地與住宅用地產權年限、出讓金標準不同，全面放寬權益會違背土地出讓規則，引發產權糾紛；

• 另一方面是公寓大量分流住宅需求，可能導致普通住宅、學區房價格波動，擾亂現有樓市秩序。

我們把最近的兩條新聞放到一起看就很有意思。

近日，三亞市自然資源和規劃局發布購房風險提示，指出“亞龍灣玫瑰谷玫瑰四季”項目實際為“亞龍灣國際玫瑰谷旅游休閑中心啟動區”，規劃審批不含任何住宅或別墅類建設內容，商業項目被包裝成“別墅”叫賣，相關自媒體宣傳涉嫌虛假不實宣傳，嚴重擾亂房地產市場秩序。此前UP君報道的龍潭水鄉商墅情況類似，商改住觸動的利益太多了。

另一條新聞則發生在2月底的成都，規自局發布公告，為了盤活閑置的商業用地，貼合片區發展實際，南一環爛尾多年的藍光1.6萬方商業地塊，“一拆為三”，變身三類實用用地，二類城鎮住宅用地、公園綠地和城鎮社區服務設施用地，兼顧居住、休閑和便民需求。

而這塊地是在去年11月由國資平臺以約2.45億元接手，很多人以為是常見的爛尾項目重啟，萬萬沒想到，居然是拆除已建設未竣工的商業項目，變更為住宅用地。

目前這樣的案例還很少見，但它給商辦公寓起了一個很好的啟示——商改住的紅線并非不可逾越，關鍵是采取什么形式，由誰來做。比如由政府統籌，改為廉租房，或者補齊土地出讓金及稅費，歡迎大家集思廣益。

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趨勢2：

盤活存量是自上而下的關鍵詞

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成都市規自局之所以會發出上述調規公告，是因為去年11月21日，市住建局、市規自局、市商務局三部門聯合發布推動存量資源優化利用政策措施，其中就提到對閑置和低效利用的商業辦公等非居住存量房屋，在符合規劃原則、滿足安全要求、不影響相鄰關系等前提下，允許改建用作保障性租賃住房，納入保障性住房體系管理，增加保障性住房供給；允許自持商業物業有條件調整和轉讓；允許存量自持租賃住房補繳土地出讓金之后，轉為普通商品住房并上市交易。

在金融端，政策也在松動。今年1月央行將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30％，為20年來最低水平，標志著商辦地產調控正式進入“去庫存、優結構”新階段。

過去，商業用房貸款首付比例普遍高達50%左右，此次大幅下調近20個百分點，將大幅降低企業和個人的初始投資門檻。以一套總價60萬元的公寓為例，首付比例從50%降至30%，購房者首付壓力將從30萬減少到18萬元，有助于激活中小投資者和初創企業的參與，加速消化存量商業用房。

3月16日，自然資源部召開的3月份例行新聞發布會，主要介紹并解讀《自然資源部 國家林業和草原局關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號）精神，本次政策進一步強化新增建設用地與存量用地盤活規模掛鉤，且新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，意味著未來房地產開發項目通過新增建設用地方式供給將受到嚴格限制，更多或將通過盤活現有存量土地的方式獲取開發資源，政策導向是推動城市內涵式發展，避免“攤大餅”。

你看從中央到地方，盤活存量已經成為共識并付諸行動。業內人士預計未來地方政府或加快存量閑置土地收儲節奏，同時通過合理調整土地規劃、換地等方式，以更優的方案適配市場用地需求。過剩的商辦物業在本輪政策指導下，也有望通過權益放寬推動“商改住”規范化，有效盤活閑置資產，化解房企債務風險，穩定房地產支柱產業地位。

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趨勢3：

適度審慎入學落戶政策有松動

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當然不少專家都認為放寬公寓入學入戶限制，是化解商辦庫存的最優路徑之一，無需新增土地供應，就能釋放存量住房潛力，緩解城市住房供需矛盾，同時降低年輕人安居成本，助力人口流入與城市活力提升。

那么該如何做呢？目前國內已有部分城市先行先試，放寬公寓落戶入學限制，為全國推廣提供了參考樣本。比如深圳，改革先行的標桿這一次也走在了前面，包括羅湖區、福田區、南山區等區，商務公寓被視作特殊房產，可通過購房積分入學，“住宅優先、公寓統籌”，居住年限、社保繳納時長都能積分，保障政策真正惠及剛需群體。

▍圖據：深圳市福田區教育局官網

說回成都，雖然教育資源優厚，但優質教育資源依然存在總量不足、分布不均的問題，有不少網友擔心若無條件放開公寓入學，會直接擠占住宅業主子女的學位資源，比如我們多次寫到的攀成鋼學區爆倉的話題，還有龍泉驛區著名的“天鵝湖大學”，住宅業主的學位都不能滿足，何談對公寓的保障？

所以UP君建議需優先保障住宅剛需，再逐步放開公寓權益，學習深圳經驗，同時設置社保、居住年限雙重門檻，實現剛需保障與市場穩定的平衡。

至于不少花大價錢買了學區房的家長，抵觸情緒更為強烈，若公寓也能享受同等學區權益，會稀釋優質學位資源，自家房產的教育價值縮水。

部分網友建議，主城區熱門學區不納入公寓入學范圍，可以在學位較為充足的二三圈層實行“統籌分配”。

也有網友認為完全放開，對住宅業主來說確實有失公平，而且并非所有公寓業主都需要完全對等的住宅權益。公寓房業主若想享受與住宅同等的入學資格、水電費按居民標準收取，均可補繳相應費用來實現；養老群體沒有學區的需求，只需要補繳民用水電費用；僅作辦公使用、無相關需求的業主，則無需額外承擔費用。如此一來，政策更靈活，避免了“一刀切”。

各位又是怎么看的呢？

我們也注意到，近年來成都加大公共資源供給、推進教育資源均衡化，另一方面，人口出生率逐漸下降，新生兒數量逐年減少，一增一減，從根源上緩解資源競爭矛盾， 也許過不了幾年，公寓與普通住宅的權益差距將逐步縮小，房地產回歸居住屬性、公共服務普惠全民。你們覺得這一天還有多遠？歡迎進群暢聊。

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編輯：1366 Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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