實地跑遍武漢樓市：市場真火了，還是在演戲？

當下市場是不是真的火起來了？是不是像網上說的那樣，火得一塌糊涂？

這兩天我特意去市場轉了一圈，想親自看看，市場到底有沒有傳言中那么火熱。看完之后，有幾個疑問，想跟大家一起交流一下。

第一，市場是不是真的火起來了？從我實地看的幾個項目來看，到訪客戶量確實比之前多了一些，但實際成交情況，并沒有網上說的那么夸張。

有幾個數據，我覺得很值得琢磨：

第一個，我在城東幾個最近比較火的項目售樓部，查了房管局系統里的網簽備案量，跟他們對外說的成交量，明顯有出入。不排除有延遲備案的可能，但有一個項目特別不正常：它是3月初開的盤，到現在已經超過10天了，可我在系統里查到的網簽數據，居然是0。

這就很奇怪了。就算有延遲，也不至于10天了還是0。正常來說，認購后7天內就要集中簽約備案，現在早就過了密集備案期，數據還是0，這里面到底是什么情況，我也想不通。

第二個，目前走量的項目里，明顯以低總價為主，高端改善盤的熱度并不突出。

第三個，市場確實比去年11、12月要好，不管是看房量還是成交量，尤其是二手房，帶看數據比前兩個月好了很多。但如果跟去年3月同期比，還有不小差距。

給大家報一組數據：

去年3月，武漢新房備案10870多套，二手房成交25800多套。

而今年，到今天3月16日中午為止，新房備案才2200多套，二手房9800多套。

就算按這個趨勢，下半個月再沖一沖：

二手房就算翻一倍，也才接近去年3月的水平，可能還差一點；

新房就算下半個月再賣4000套，加起來也才6000多套，跟去年的10800多套，差距依然很大。

所以，3月的市場到底火沒火？

對比去年年底，確實回暖了；但對比去年同期，還沒回到去年的熱度。

而且現在市場有個很明顯的特點：不管新房還是二手，都在靠低總價走量。

比如成華區一些項目，之前入門戶型都是128、130平左右，現在直接降到117平，少了10個平方。按近3萬的單價算，總價直接少了30萬。

你會發現，整個市場都在降總價、降門檻。入門級改善項目，門檻一降再降：從去年的140多平，降到年底的120、130平，現在直接到117平，甚至有些項目已經下探到110平。

這種情況，不只是成華區，新川、金沙，每個板塊的新項目，入門級產品都在往下壓。當然，高總價的高端盤，另當別論。

再看二手房：

現在很多二手房，依然在以價換量，尤其是位置偏、資源一般的小區，降價換成交的現象很明顯。

能穩住價格的，基本都是主城區里，產品素質好、有核心資源的次新房。

所以，整個市場的表現是嚴重分化的，冷熱不均、差距很大。

如果你現在打算買房，我建議你：

先把自己的需求捋清楚，不要被表面的熱度帶偏；

同區域、跨區域、同總價、戶型相近的項目，多對比、多實地看。

因為未來跟你搶市場的，不只是你小區的業主，還有同區域、甚至跨區域、總價相近的競品項目。

以上就是我這兩天跑市場的真實感受。不知道你們怎么看？