22省份下調商業用房首付比例

記者丨張敏

編輯丨吳抒穎 張偉賢

3月16日，中國人民銀行上海總部發布通知稱，上海市商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低于30%。此舉旨在推動商辦房地產市場去庫存提速，進一步提振市場交易活躍度。

該通知是根據監管部門的文件精神發布的。

今年1月15日，中國人民銀行新聞發言人、副行長鄒瀾表示，會同金融監管總局，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30％，支持推動商辦房地產市場去庫存。兩天后，上述兩部門聯合發布《關于調整商業用房購房貸款最低首付款比例政策的通知》，明確將商業用房購房貸款最低首付款比例調整為不低于30%。

在此之前，商業用房購房貸款最低首付比例為50%。在具體執行中，部分銀行會設定為60%甚至更高。因此，此舉被視為商業用房去庫存的重要信號。

據21世紀經濟報道記者不完全統計，截至目前，已有22個省級行政區下調了商業用房的最低首付比例。部分省份和城市還出臺了其他措施，推動商業地產去庫存。

各種動作表明，商業地產去庫存的步伐正在加快。

去化壓力大于住宅

商業用房泛指寫字樓、商鋪等商業產權的房屋。與住宅不同，商業用房的產權通常為40年或50年，其稅費負擔通常高于住宅。

受多重原因影響，當前我國商業用房庫存規模較大。根據國家統計局發布的數據，截至今年2月末，我國商品房待售面積約8.0億平方米，其中辦公樓和商業營業用房待售面積1.9億平方米，約占23.9%。同期，尚有約7.1億平方米的辦公樓和商業營業用房處于在建狀態。

由于受到的限制性措施多于住宅，商業用房的購房門檻相對較高，去化周期也長于住宅。按照最近12個月的平均銷售速度，當前辦公樓（以截至今年2月末的待售面積計算，下同）的去化周期約為28個月，商業營業用房的去化周期則在30個月以上。

同期，住宅的去化周期僅為7個月左右。

商業地產服務機構世邦魏理仕的一份統計也指出，今年全國十城辦公樓新增供應量預計達470萬平方米，同比小幅增長7%，2027年和2028年將逐步回落至420萬平方米和350萬平方米。零售物業方面，預計今明兩年全國主要八城的優質零售物業新增供應分別為439萬平方米和356萬平方米，繼續保持充裕，上海、廣州、杭州、南京、天津的新增供應面積將較前兩年有所增長。

庫存高企，不僅占壓大量資金，影響現金流穩定。受其拖累，商辦類地產項目的整體估值容易縮水，財富效應明顯削弱。因此不少從業者認為，商業用房去庫存的必要性不亞于住宅。

近些年，有關強化政策干預、推動商業地產去庫存的呼聲不斷出現。

今年兩會期間，全國政協委員、新希望集團董事長劉永好建議，優化規劃布局，調減新增商業用地比例。支持盤活存量商辦資產，優化“商改住”政策，適度放寬公寓在入學、落戶等方面的限制。

劉永好說，人口格局發生變化，線上購物逐步興起，都使得線下商業的作用在弱化。他表示，除了采取各項措施消化存量外，“新的規劃一定考慮到經濟形態發生變化，適當做一些修正，不要規劃那么多商業?！?/p>

政策利好陸續釋放

此次調整貸款最低首付比例之前，有關商業地產去庫存的政策已在陸續推出。

2025年9月，國務院辦公廳印發《關于釋放體育消費潛力進一步推進體育產業高質量發展的意見》指出，鼓勵依法利用工業廠房、商業用房、倉儲用房等打造體育運動空間。

2025年11月28日，證監會就推出商業不動產投資信托基金試點公開征求意見。此次試點的核心在于打通商業不動產的權益融資通道，為盤活存量資產提供標準化金融解決方案。

今年以來，積極信號繼續釋放。

2026年3月5日，自然資源部、國家林業和草原局發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》明確，新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

本月發布的“十五五”規劃綱要指出，推動已供未開發土地和在建項目分類處置，推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用?！笆逦濉币巹澗V要還提及，將依法穩妥推進工商業用地使用權續期工作。

分析人士普遍認為，這不僅意味著要在供應端做出調整，閑置商業用房的盤活利用也有望加快。

在地方政府層面，不少城市近期也出臺了多項支持政策，推動商辦市場去庫存。

比如，上海允許商務樓宇兼容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能；杭州出臺工商業用地改革相關政策，明確改革完善存量空間高效盤活機制，允許臨時改變房屋用途。

在發放補貼方面，武漢對購買新建商辦類房屋的，按契稅實繳額度給予50%補助；南寧對購買商辦項目超100平方米的給予1萬元購房補貼。

中指研究院指出，探索閑置商辦用房盤活路徑將是今年的重要政策著力點，預計各地將有更多的嘗試。

對于最低首付比例的大幅下調，該機構表示，短期內有助于緩解商辦庫存壓力、改善房企現金流；中長期看為存量資產盤活提供了金融支持。

但中指研究院同時指出，此舉并非市場全面反轉的信號。相較于住宅按揭，商業用房貸款在貸款成數、利率和期限上仍有明顯差距，且銀行在執行層面將結合客戶風險狀況等因素審慎確定具體首付比例。更重要的是，商業地產的交易活躍度從根本上取決于實體經濟的景氣程度，要真正撬動“沉默資產”，仍需市場主體信心與實體經濟活力的同步回歸。

SFC

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微信統籌 | 黎雨桐 編輯丨金珊

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