國門煥新 體育賦能 | 天竺國際體育文化精品街區更新的“系統破局”之道

導 讀

當前，城市更新正邁向“存量提質”的深水區，而理念、規劃、資金、運營等層面的深層制約，阻滯著城市品質的進一步提升。破解發展困局、實現片區價值躍升，已成為城市高質量發展的重要課題。

位于首都國際機場門戶地帶的順義天竺國際體育文化精品街區項目，以特色化、系統化的創新實踐破題開路，形成了可復制、可推廣的“天竺方案”。

該項目為北京市首個探索多主體打包立項的區域綜合性城市更新項目。于2026年3月12日取得市發改委資金申請的批復。建成后將提升片區價值、公共空間品質、補充道路及市政配套設施短板，有助于順義區產城融合國際新城建設，實現社會、經濟、文化、生態的全面提升。

在北京市和順義區兩級政府統籌指導和周密組織下，清華同衡作為項目技術統籌牽頭單位，充分發揮綜合技術優勢，統籌協同各專業力量，構建全周期、全鏈條、一體化技術服務體系，全程支撐前期謀劃策劃、更新方案編制、重點項目推進、實施評估及動態優化全過程，以高水平專業咨詢與技術保障，助力項目高效能推進、高質量落地、高品質實施。

北京市發展改革委批復同意《關于順義區天竺國際體育文化精品街區城市更新項目資金申請報告》。

封面圖圖注： 設計鳥瞰圖

一、項目背景

天竺國際體育文化精品街區項目位于天竺鎮SY00-2401、2701、2801街區交界處，首都國際機場臨空經濟區西南部，更新范圍約102.4公頃。

天竺鎮因其緊鄰首都國際機場，是北京承載國際交往中心功能的核心節點，也是國家元首政要抵離頻率最高的區域之一，被譽為“國門第一鎮”，天然具備承載國家形象展示與國際高端交往的功能稟賦。

近年來，隨著冰雪、網球等體育文化的熱度增加，該區域內自主衍生出元力體育中心、3A冰上運動中心等個別高質量的文體項目，驗證了市場潛力并積累了運營經驗。如天竺3A冰上運動中心，周末日均接待超千人，已形成了“周末航空客流”的獨特現象—每逢周末及賽季，大量客流乘機抵此，參與冰球訓練與賽事。但由于片區內高品質的住宿及綜合服務配套嚴重缺位、公共空間品質低端、配套設施不足，導致目前片區內“賽事虹吸效應”嚴重，龐大的高凈值客流價值未被挖掘，遠未能形成片區集聚效應和整體品牌影響力。

作為典型的城鄉結合部地區，天竺鎮同時也是順義區“疏解整治促提升”專項行動任務重點區域之一。鎮域內面臨諸多發展瓶頸：產業業態混雜低端、空間風貌雜亂無序、公共服務功能嚴重滯后、大量土地與建筑資源處于低效閑置粗放利用狀態。街區轉型升級需求尤為迫切。

天竺國際體育文化精品街區項目區位圖

現狀資源

在此背景下，天竺國際體育文化精品街區項目應運而生。聚焦“國際化”定位，通過對片區存量空間進行系統整體提升，在國門第一鎮打造“中國首個4S國際體育文化街區”，實現從“零散拆改”到“區域重塑”的跨越，打造服務國際交往中心建設的示范性工程。

項目總體定位

二、項目亮點特色

不同于傳統城市更新項目的同質化、粗放式推進，天竺項目以五大創新舉措破解發展難題，構建起“理念-規劃-資金-運營”全鏈條解決方案，凸顯項目核心競爭力，也為合作甲方提供了清晰的合作邏輯與價值回報預期。

1.理念破局：以"特色引領"重塑更新價值內核

跳出同質化更新的誤區，天竺項目率先在頂層設計上實現理念躍遷。項目確立“國際化”核心定位，打造中國首個4S國際體育文化街區——以體育產業（Sports）為核心，塑造國際化空間場景（Space），提供國際化配套服務（Services），營造國際化時尚文旅環境（Surroundings）。

針對片區此前“有區位無產業、有空間無價值”的發展困境，對片區內產業進行系統化的價值重構。以"體育+"為核心驅動力，精準聚焦高凈值人群與空港客流，構建“體育+培訓、賽事、商業、健康、科技”的融合業態，塑造“無界體育街區”的品牌原型，實現從“國門第一鎮”向現代國際化精品街區的轉型升級。同時注重踐行“人民城市”理念，通過挖掘歷史工業遺存與航空文化基因，營造出集產業、文化與休閑于一體的復合社區，實現生產、生活、生態的“三生融合共生”，讓街區更新成果切實惠及民生，提升地方居民的幸福感和獲得感。

設計夜景效果圖

2.規劃破局：以"多師協同"構建精細化實施閉環

針對街區更新的綜合性和復雜性，天竺項目摒棄了傳統的技術藍圖導向的粗放式規劃模式，構建了貫穿“目標定位-產業發展-空間布局-項目生成-資金平衡-實施機制”的全鏈條精細化技術路徑。在規劃工作組織方面，其核心創新在于建立了“城市體檢-片區策劃-項目實施方案”的多層級聯動、雙向反饋、動態適應的閉環工作鏈條。通過多維度體檢精準形成“問題、資源、機會”三張清單；基于片區綜合效益最大化制定片區規劃實施方案；基于宗地尺度開展資源、問題、需求、潛力、意愿”的“五位一體”分析，制定“一地一策”的更新指引。

尤為關鍵的是，項目踐行落實了"多師協同"的工作營模式。同衡以規劃師、建筑師的身份躬身入局。協同園藝師、責任估價師等專業力量深度協同。規劃師統籌資源挖潛定方向，建筑師把控空間品質，園藝師提升景觀品味，估價師確保投資平衡。這種全專業、高精度的協同，構成了從規劃到實施的全過程管理閉環，有效應對了區域更新的復雜問題，確保項目“謀得深、算得清、建得好”。

3.資金破局：以"分類平衡"激活可持續投融資

針對更新項目"投入大、周期長、收益難"的資金痛點，提出構建"分類指引、整體平衡"的創新投融資體系。項目將片區資源科學劃分為公益性、準經營性和經營性三類，并差異化制定資金渠道：公益性項目以政府投入為主，準經營性項目采用"政府引導+社會參與"，經營性項目則充分引入市場資本。

近期實施項目空間落位

4.首創多主體打包立項模式，破解區域更新系統性難題

創新“打包立項”模式，通過項目整體打包、“肥瘦搭配”，實現片區內的收益互補與資金自平衡。同時，積極整合"政府投資+社會資本+金融信貸"，探索運用超長期國債、專項債等多元化融資工具，形成了高效的資金"拼盤"，并與北京市、順義區的相關財稅金融政策深度銜接，為項目的可持續運轉奠定了堅實的經濟基礎。

本項目作為全國首個探索多主體打包立項的區域綜合性城市更新項目，力求有效解決傳統分散立項下社會投資信心不足、融資困難、配套設施建設滯后、資源難以統籌等核心痛點，從根本上保障了區域更新的整體性、系統性和可實施性，是項目成功落地并發揮最大綜合效益的制度保障，具有開創性的示范意義。

5.運營破局：以“全周期思維”驅動資產持續增值

打破“重建設、輕運營”的行業通病，天竺項目自策劃之初即植入全生命周期運營思維。致力于深化體商旅產融合，打造特色體育消費IP，并創新采用“大物業”模式，整合多方運營主體，實現市場化運營與政府公共服務有機結合。

在機制上，構建“區政府牽頭、平臺公司實施、屬地街鎮協同、市場主體運營”的協同治理架構，并建立“策劃-實施-評估-優化”的動態滾動機制。在空間上，以3A冰上空間、元力體育中心等標桿項目為啟動引擎，通過打造“一街四路”骨架與慢行網絡，串聯各功能節點形成消費閉環，并與周邊國際社區、商務區、新國展實現功能互補與客流互導，最終實現從“項目更新”到“片區價值躍升”。

結 語

天竺項目的創新實踐可以看到，城市片區統籌更新的破局之路，核心在于以特色定位為導向，以系統思維為遵循，圍繞理念定位、規劃實施、資金平衡到長效運營等核心問題，構建一個精準定位、實施導向、動態調適、協同治理的系統性解決方案。天竺項目探索出了一條"政府搭臺、專業護航、市場唱戲、多方共贏"的片區統籌更新推動高質量發展的特色路徑。作為全國城市更新實踐的先行探索，其“多師協同”、“多主體打包立項”、“資產分類處置”等模式，為破解同類復雜片區的更新難題提供了頗具價值的“天竺方案”。未來，這座崛起于國門之畔的“無界體育街區”，將持續為城市更新的創新與發展貢獻智慧與力量。

項目信息及工作團隊

承擔部門：生態城市研究所

協作部門：詳規設計分院設計一所

項目地點：北京市順義區

項目規模：102公頃

合作單位：北京市工程咨詢股份有限公司、北京戴德梁行咨詢有限公司

主管院長：鄭筱津

主管所長：鄒濤、李琪

項目負責人：程潔心

專業負責人：張東旭、李浩

主辦所參與人：王曉利 、周戩、張嘉瑋、李玉寒、高睿

協辦所主要參與人：朱蘇寧、劉曉宇、馬曉菡

清華同衡生態城市研究所簡介

清華同衡生態城市研究所秉持"助力生態文明、奉獻美麗中國"宗旨，歷經二十余年發展，已成為生態文明與綠色發展領域的專業智庫和實踐先鋒。

我們構建"生態筑底、更新提質"雙輪驅動業務格局：一方面深耕綠色低碳城市、零碳園區、生態修復與生物多樣性保護等傳統優勢領域；另一方面作為城市更新技術統籌牽頭單位，整合多專業力量，提供從前期謀劃到實施評估的全周期、一體化技術服務，保障項目高效推進與高品質落地。

堅持"運用新方法、解決真問題"，我們將生態智慧融入城市更新實踐，在碳中和路徑、生態產品價值實現等前沿方向持續創新。依托扎實的規劃設計落地能力，深度支撐政府與企業決策，多項政研成果獲省部級領導批示，眾多項目斬獲國際國內獎項，以務實創新精神助力美麗中國建設。

排版｜李剛

封面圖/圖片｜供稿部門

供稿｜清華同衡 生態城市研究所