上海宅地市場將迎重大調整.....

來源：市場資訊

（來源：樓市經典）

三月伊始，一份名為《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發[2026]38號）的文件，為全國的土地利用定下了新的基調：告別“大手大腳”的增量時代，進入“精打細算”的存量時代。

文件明確，今后新增建設用地將與盤活的存量土地掛鉤，并優先保障民生項目，原則上不再為商品房“開新地”。

這場全國性的土地供應轉向，恰好與上海近年來悄然上演的一場“土地變革”完美契合。如果您漫步在蘇河灣、徐匯濱江，或是翻開近期的土地規劃公告，會驚奇地發現：那些曾經規劃為摩天大樓的商業辦公用地（C8），正在悄然“撕下標簽”，變身為承載家庭夢想的住宅用地（Rr）。

這并非偶然，而是一場由城市內在需求驅動、順應國家頂層設計的系統性“變臉”。

01.

上海核心區，為何刮起“商改住”風潮？

過去，核心地段的地塊是城市經濟的“面子”，往往用來建造寫字樓，吸引企業總部，打造稅收高地。但風向正在改變。一個標志性的案例是松江新城。

今年2月，松江區中山街道的兩宗地塊正式從商辦用地調整為住宅用地。

其中，C31-08地塊的容積率僅為1.05。在上海，容積率低于1.5通常意味著將建設低密度的洋房或別墅類產品。在如此黃金的位置上“放棄”高容積率的商業開發，轉而規劃低密住宅，這在過去難以想象。

再把時間軸拉長，我們會發現更多“變身”案例：

蘇河美欣公寓：其前身是擁有超過150年歷史的“煤氣包”和老舊辦公大樓，如今已化身為230套緊鄰蘇州河的保障性租賃住房。

靜安區Base佰舍蘇河項目、浦東唐鎮地塊、徐匯長橋地塊……從內環到郊區，一系列商業、辦公或商住混合用地，紛紛調整規劃，轉為純住宅或保障性租賃住房用地。

這一系列動作傳遞出一個清晰的信號：

上海，真的不缺辦公樓了，缺的是能讓人們安心留下來的好房子。

02.

供需失衡下的“騰籠換鳥”

上海大力推進“商改住”，絕非簡單的用地性質調整，其背后是兩大尖銳的現實矛盾。

一是商辦市場供應過剩，空置壓力巨大。 根據行業數據，2025年第三季度上海甲級寫字樓市場的平均空置率已攀升至23.5%，租金持續承壓。全市約萬棟商務樓宇中，超過60%是乙級及以下標準，部分老舊樓宇面臨設施老化、競爭力下降的困境。繼續大量供應商業辦公用地，已不符合市場實際需求。

二是核心區住宅，尤其是優質住宅供應嚴重不足。中心城區的新增住宅用地主要依賴舊改（如徐匯東安新村、虹口瑞虹新城），成本高、周期長。旺盛的居住需求與稀缺的土地供應之間形成了巨大缺口。

因此，“商改住”成為上海破解困局、實現“一石三鳥”的智慧選擇：盤活閑置低效的商辦存量資源、增加核心區的優質住宅（包括商品住房和租賃住房）供應、優化城市功能布局促進職住平衡。 這正是對國家38號文“存量挖潛”精神最生動的實踐——不依賴“新增建設用地”，而是在現有的城市“家底”里“騰籠換鳥”，創造出更宜居的空間。

03.

不止是“改性質”，更是“品質升級”

仔細觀察這些“商改住”地塊，會發現它們并非簡單地將寫字樓圖紙換成住宅圖紙，而是伴隨著規劃指標的全面優化和社區功能的系統性重構。我們可以將其歸納為三大升級路徑：

1. 降容提質，主打“改善”牌

這是最顯著的趨勢。大量地塊在轉變性質的同時，容積率被大幅調低，建筑高度被嚴格控制，旨在打造低密度、高舒適度的改善型社區。

奉賢新城核心區地塊，容積率從3.8驟降至1.05，建筑限高從100米降到20米，有望打造罕見的低密產品。

嘉定新城某地塊從容積率4.0降至1.3，居住體驗從高密度辦公轉向舒適住宅。

2. 復合開發，打造“完整社區”

調整不單是增加住宅，而是同步補全社區功能。例如靜安大寧某地塊，在新增住宅用地的同時，專門規劃了社區公共服務設施與商業混合用地，形成功能一體化的成熟生活單元。

青浦趙巷的區域調整中，也明確新增了幼兒園配套，讓孩子在家門口上學。

3. 空間重構，優化土地利用

通過地塊的拆分、合并與重新劃界，讓土地形態更適應居住需求。徐匯長橋一幅約2.1萬平方米的地塊，從商業商辦整體“重塑”為限高36米的小高層住宅區。

嘉定新城白銀路片區則將零散的行政辦公和商業用地整合為一個總建面超12萬平方米的大型居住社區，實現了土地價值的聚合與提升。

04.

“少而精”成為新常態，稀缺性加劇

在國家收緊土地供應、上海大力推進存量“商改住”的背景下，一個不爭的事實是：未來上海樓市，尤其是核心區的土地，正在變得越來越稀缺。

2026年3月上海完成的首批土地拍賣，僅出讓了3宗涉宅用地，其中徐匯地塊還含有25%的商業部分。這種“少而精”的供應模式將成為新常態。更引人注目的是，長寧區內環內即將出讓一宗宅地，這是該區域近15年來的首次住宅土地供應，其稀缺價值不言而喻。

這意味著，未來上海新房市場的供應結構正在發生深刻變化：增量土地稀少，存量改造（“商改住”及舊改）成為主力。而通過“商改住”釋放出來的地塊，往往擁有區位優越、配套成熟、規劃指標更宜居的特點。它們進入市場后，將有效提升住宅產品的整體品質，但同時也可能進一步凸顯核心區資產的稀缺屬性。

從“攤大餅”到“繡花針”，從“建樓引企”到“改地留人”，上海的土地“變臉”，是一場順應發展規律、回應民生關切的深刻轉型。它不再是盲目追逐土地財政的短期利益，而是著眼于城市長遠活力與居民幸福感的精明之舉。

當一座城市開始把最寶貴的地段，從冰冷的寫字樓轉向溫暖的家，這本身就是一個強烈的信號：上海，正從追求經濟規模的“快跑者”，轉向更加注重內涵品質與人文關懷的“生活家”。

這場靜悄悄的土地革命，終將重塑這座城市的天際線，也重塑千家萬戶的生活圖景。