四年虧超200億！京城地產一哥押注東城區城市更新項目

已經連續四年宣告虧損的京城地產一哥，終于也迎來了屬于他的至暗時刻。

從2022年的4.61億元虧損，到2024年陡增至81.41億元，首開股份的虧損雪球在三年內翻了近18倍。

即便2025年虧損預計有所收窄，但四年累計超200億元的虧空，已然讓這位昔日的京城地產一哥步入財務承壓的深水區。

核心區落子：磁器口東的47公頃賭注

已經面臨背水一戰境地的京城地產一哥首開集團，年后也開始了一系列的動作。

首先是3月初，首開股份披露了呼家樓地塊的規劃，預計項目將很快入市，不過基于項目的體量，恐怕也很難在短期內對業績提升有什么助力。

另外一則重磅動作則是，上市公司首開股份的母公司首開集團中標了位于北京市東城區磁器口的“磁器口東街區綜合性城市更新項目”。

此前披露的招標信息顯示，北京市東城區住房和城市建設委員會委托北京國際招標有限公司進行磁器口東街區綜合性城市更新項目實施主體招標工作。

磁器口東街區項目位于東城區體育館路街道。

本次實施主體招標范圍：北至廣渠門內大街，西至崇文門外大街，南至法華寺街，東至幸福大街。

現狀地上物為住宅和非住宅，占地約47.6公頃，現狀建筑規模約41.7萬平方米。經估算，區域現有住宅房屋產籍6203戶，總建筑面積約12.42萬平方米。

項目內共涉及4類實施內容，包括公共空間營造、道路胡同整治及基礎設施提升、三大設施建設、院落騰退及保護更新等，實施主體需完成包括編制規劃方案、組織騰退更新、修繕修建及經營利用。

這樣看來，這一中標項目中所提及的“4類實施內容”，涉及騰退、修繕與經營，這不僅僅是傳統的“拿地蓋房”，而是對首開運營能力的極限考驗。

不過招標信息還特別明確了：本項目不含新世界公司組織實施的崇外六號地危改區西北角商業金融項目、新世界公司已實施完成的新裕家園。

其他相關事項中還提及，項目范圍內原崇外6號地項目主體已拆遷約4.47萬平方米，實施主體需向區政府繳納相關款項，可獲得已拆遷房屋/空地及相應規劃指標。

也許，“崇外六號地危改區西北角商業金融項目”還要再等等。

磁器口東街區的前身就是大名鼎鼎的崇外6號地。

1992 年的改革大潮中，新世界集團拿下這片土地的整體開發權，與一號地至五號地共同構成崇外商圈的藍圖。

彼時政府急需資金建設，開發商則盤算著滾動開發的利潤 —— 先開發北段價值更高的地塊，用收益反哺南段，六號地因規模最大、拆遷成本最高，自然成了 "最后一塊拼圖"。

隨時房價上漲、政策變化，崇外六號地錯過了最好的可以啟動的時機。期間新世界公司僅僅完成地塊北側一小部分建設用地的拆遷與建設。

高管掛帥：不僅是重視，更是軍令狀

首開集團為了這個項目，看來是下了血本。

中標之后不久，首開集團注冊了一家新的公司主體來運營這個項目。

工商信息顯示，2026年3月17日，北京首開磁東新暉城市更新置業發展有限公司注冊成立。公司注冊資本10000萬元。所屬行業為房地產業，經營范圍包含：許可項目：房地產開發經營。

緊接著就在本周，首開集團內部進行了一次人事調整，李巖同志有了新去向。

據消息人士透露，李巖不再擔任首開集團副總經理職務，而轉任很有可能一個新項目的總負責人，不再擔任上市公司的高管職務。該消息人士表示，這一變動，體現了首開集團對新項目的重視程度非常之高。

不過，這個李巖并非上市公司首開股份的董事長李巖，而是另一位同名的同志。

據守夜人了解，李巖（小副總），將調任磁器口東崇外六號地項目公司，直接負責這一項目的推進工作。

卸任集團職務，掛帥出征，直接負責該項目的統籌工作。這種‘高配’的項目負責人制度，足以窺見首開對該項目的戰略期待。

對于深陷虧損泥潭的首開股份而言，磁器口東崇外六號地項目既是沉重的包袱股東轉型契機，也是翻身取得新商品房項目的希望。

在房地產行業從‘開發時代’轉向‘存量時代’的當下，首開能否通過這個史詩級的城更項目完成自我救贖，‘小李巖’和他的新公司或許正面臨著職業生涯中最難的一張答卷。