深圳稀缺的4房人才房，為何向本科二孩家庭“松閘”？

3月17日，深圳市住房保障署發(fā)布通告，位于龍華核心區(qū)的安居華越龍苑項目一次性推出495套四房戶型的人才房，均價約3.96萬元/平方米。更關(guān)鍵的是，申購門檻大幅放寬：全日制本科且有兩個孩子的家庭，只要深戶、社保滿3年，就擁有了申購四房人才房的資格。這意味著，過去只有頂尖領(lǐng)軍人才或三孩家庭才能申請的“一步到位”改善型房源，如今正飛入更多家庭的視野。

安居華越龍苑。圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

稀缺四房人才房占比僅6%，首次向本科二孩家庭開放

在深圳，可售型人才房四房是絕對的“稀缺物種”。據(jù)統(tǒng)計，全市存量可售人才房約2萬套，其中四房僅約1259套，占比僅6%。此前，這類房源主要面向國家級領(lǐng)軍人才、博士、正高職稱或三孩家庭，普通本科二孩家庭往往只能申購三房。

有意愿申請四房的市民，第一時間算了一筆賬：項目周邊二手房四房掛牌價普遍在7萬+/平方米，而人才房均價僅3.96萬，一套約120平方米的四房總價約475萬，比市場價低了近365萬。

本批次配售房源共495套，其中，建筑面積約146-150平方米四房常規(guī)戶型（以下簡稱“A1類戶型”）109套，建筑面積約146-150平方米四房無障礙戶型（以下簡稱“A2類戶型”）26套，建筑面積約113-120平方米四房常規(guī)戶型（以下簡稱“B類戶型”）360套。

此次配售將申購隊列從五個擴至六個，第六隊列專門面向“本科/技師+二孩家庭”。這不僅是深圳響應(yīng)國家鼓勵生育政策的落地舉措，更是對城市中堅力量——年輕工程師、技術(shù)骨干、白領(lǐng)家庭“住得好”的實質(zhì)性回應(yīng)。

安居華越龍苑位于龍華民治街道，緊鄰龍華超級商圈壹方天地，周邊匯聚了深圳美術(shù)館新館、圖書館北館等城市級配套。交通上，項目周邊有4號線、6號線，未來還有22/25/27號線及深大城際規(guī)劃。

最讓家長心動的是，項目與深圳中學(xué)龍華學(xué)校僅一路之隔，直線距離約300米。

十年可轉(zhuǎn)紅本，打通“保障”到“資產(chǎn)”的通道

根據(jù)深圳最新規(guī)定，可售型人才房簽訂買賣合同滿10年后，可按明確公式補繳差價（估算約為合同價的17%）取得完全產(chǎn)權(quán)，此后，房屋便可像普通商品房一樣自由交易、繼承。

根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局于2024年12月發(fā)布的《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項處理辦法》，面向人才配售的住房（可售型人才房）產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值。

安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)補繳價款計算公式為：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統(tǒng)一按照原購買價格除以70%計算。稅費是指權(quán)利人在辦理安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費。

目前，購房人可通過全流程網(wǎng)辦完成申請，流程便捷透明。這一政策徹底打通了“保障房到商品房”的流轉(zhuǎn)通道，讓人才在享受安居福利的同時，也能共享城市發(fā)展的資產(chǎn)增值紅利。

假設(shè)一套4房人才房，購房合同價格為500萬元，繳納契稅5萬元。根據(jù)此前的媒體宣傳，可售型人才房價格，一般是市場價的60%；而安居型商品房價格為市場價的50%。

第一步：先將原購買價格從人才房折算成同等條件下的安居型商品房

500萬/60%*50%≈416.67萬

第二步：（416.67萬/70%-416.67萬）*50%-5萬≈84.29萬，即人才房需補繳約購房合同款的17%，即可取得完整產(chǎn)權(quán)。（此為根據(jù)政策估算，最終以官方文件為準(zhǔn)。）

市價6折存量人才房 門檻一再降低

2022年11月，深圳正式推出了6折可售型人才房政策。6折人才房一經(jīng)推出，立即引發(fā)各方關(guān)注，但銷售數(shù)據(jù)和關(guān)注度并沒有成正比，各個項目的去化率并不理想。

2023年3月，深圳出臺新政，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型。

這意味著，深圳6折人才房，存在不到半年就“取消了”。深圳已明確不再新增建設(shè)可售型人才房，但存量項目的配售仍在持續(xù)。

隨后，人才房申購門檻較之前有所降低：一是單身年齡限制有所放寬，從以前的35周歲放寬到了30周歲；二是對申請人的戶籍限制放寬了，從以前的雙方都需深圳戶口，變更成了僅需主申請人是深圳戶口，配偶和子女可以不是深圳戶口。

深圳人才房對門檻的“下調(diào)”，或與此前人才房去化率不理想有一定關(guān)系。

2022年11月推出的首批6個人才房項目，雖吸引超1.5萬戶家庭認(rèn)購，但選房結(jié)果分化嚴(yán)重。除南山、光明核心區(qū)項目售罄外，龍崗、大鵬等偏遠(yuǎn)區(qū)域及三房大戶型棄選率極高。截至選房結(jié)束，首批房源整體去化率僅約43.6%。

其實，近年來，深圳不僅僅是人才房一再降低申請門檻，安居房也一再“開庫”（對庫外家庭開放），一再放寬申請對象的要求。事實也證明，政策放寬也激發(fā)認(rèn)購熱潮。

2026年3月12日，深圳市南山區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于安居型商品房認(rèn)購資格核查結(jié)果》的公示，共收到1645戶家庭申購，經(jīng)審核1528戶合格，庫外家庭占93%，成為本批次的購買主力。值得注意的是，這一申購規(guī)模在近年深圳商品房市場（包括安居型商品房）較為少見。

而近期，深圳一次性推出近500套4房戶型的人才房并降低申請門檻，也引發(fā)各方關(guān)注。長期深耕區(qū)域經(jīng)濟研究的權(quán)威專家，國家高端智庫 CDI 資深研究員宋丁此前接受媒體采訪時曾表示，按照深圳最新政策，未來將不再建安居商品房了，轉(zhuǎn)而取而代之的是共有產(chǎn)權(quán)房，但共有產(chǎn)權(quán)住房的特點就是全封閉，意味著未來的銷售人群是特定的。對比之下，人才房的優(yōu)勢反而更加明顯了，不排除市場覺醒之后，對人才房的熱度比之前要更高。

深圳的引才誠意:引得來、留得住、住得好

這并非一次簡單的保障房降低申請門檻或者房源放量，而是在廣東“投資于人”戰(zhàn)略下深圳的具象化表達(dá)。深圳正以“一張床、一間房、一套房”的閉環(huán)體系，精準(zhǔn)狙擊人才從落腳到扎根的每一個痛點。

初來乍到，一張床托底。 針對應(yīng)屆生求職焦慮，推出“深夢揚帆”計劃，提供最長15天免費住宿，解決“第一站”落腳難題。

中期過渡，一間房減負(fù)。 經(jīng)認(rèn)定的青年人才可申請市場價6折的過渡性住房（或每月1250元補貼），最長3年優(yōu)惠租期，讓“深漂”在站穩(wěn)腳跟前不必為高房租所困。

長期扎根，一套房定心。 五折安居房，6折可售型人才房，滿3年可按折舊價返售配售型保障房……前兩者可“補差上市”，后者設(shè)回購機制，讓人才買得起，買得放心，有穩(wěn)定的未來預(yù)期。

如龍華安居華越龍苑將稀缺四房申購權(quán)從“頂尖領(lǐng)軍”下放至“本科二孩家庭”，均價僅3.96萬元/㎡（周邊市價7萬+）。配合“十年轉(zhuǎn)紅本”政策，打通了保障房向商品房轉(zhuǎn)化的資產(chǎn)通道，讓人才在享受安居福利的同時，也能共享城市發(fā)展的資產(chǎn)紅利。

這套組合拳，不僅降低了生活成本，更賦予了人才與城市共成長的資產(chǎn)預(yù)期，真正實現(xiàn)了“引得來、留得住、住得好”。

深圳正以真金白銀的資產(chǎn)紅利，將引才誠意從“短期引流”升級為“長期扎根”的邀約。當(dāng)城市將稀缺的改善型房源作為對中堅力量的“定心丸”，這場關(guān)于安居的博弈，實則是城市與人才在高質(zhì)量發(fā)展軌道上的雙向奔赴。

采寫：南都N視頻記者陳榮梅