澳洲租房負擔力跌至歷史新低！澳洲建筑業拉響警報：政府目標不可能完成！

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澳洲租房負擔力跌至歷史新低！年薪$7.5萬僅能租起2%房源

隨著住房成本飆升速度達到收入增長的兩倍，澳洲租房負擔能力已跌至歷史最低點，普通租房者的處境愈發艱難。

根據REA Group最新發布的租房負擔能力報告，在2025年7月至12月期間，年收入處 于中位數水平（12.4萬澳元）的澳洲家庭，僅能負擔市場上37%的待租房源。相比之下，年收入略低于7.5萬澳元的普通收入者面臨的形勢更為嚴峻，全澳僅有 2%的房源在他們的承受范圍之內。

從地域來看，新州依然是全澳租房負擔最重的州，緊隨其后的是南澳。

在這兩個地 區，典型收入家庭分別只能承擔25%和19%的租賃房源。此外，西澳僅有24%的待租房源被視為可負擔，昆州的情況略好，但也僅有29%的房產屬于可負擔范疇。

值得注意的是，維州成為過去12個月中全澳唯一租房負擔能力有所改善的州，目前已轉變為全澳租房壓力最小的地區，且領先優勢顯著。

REA Group高級經濟學家 Angus Moore 指出，由于工資水平完全跟不上房價漲幅， 過去10年間租房負擔能力大幅下滑，澳洲租戶正面臨自2008年以來最艱難的境地。

據 Moore 介紹，自2020年疫情爆發以來，全澳租金飛漲55%，而平均工資僅增長了約25%。

全澳平均周租已從四年前的420澳元飆升至如今的650澳元，給家庭預算帶來了沉重打擊。

最令人擔憂的是，較低端市場的廉價房源漲幅更猛。

在2018-19年度至2025-26年度之間，低價房周租從280澳元猛增至450澳元，漲幅高達61%。

Moore 強調，低價房產的租金增長速度反而更快，這使得低收入租戶的處境尤為艱難。相比之下，年薪約為19萬澳元的高收入家庭，仍能負擔市場上80%的待租房源。

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澳洲建筑業拉響警報：120萬套住房目標恐難完成

盡管政府雄心勃勃地提出五年內建造120萬套住房的目標，但最新報告稱，由于建設成本激增，屆時恐將面臨38萬套住宅的巨大缺口。

中東沖突觸發的燃油價格劇烈波動，正讓澳洲建筑業全線緊繃。

業內普遍擔憂，新冠肺炎（COVID-19）疫情期間供應鏈斷裂、成本瘋漲的噩夢將再次上演。

澳洲建筑商協會（Master Builders Australia）首席執行官 Denita Wawn 坦言，行業內部正籠罩在成本增加的陰影之下。

Wawn 透露，協會已收到大量供應商通知，稱受燃油附加費影響，運輸成本正全面上調。

她指出，無論是大型土木工程還是往返于工地間的皮卡車（utes），均高度依賴柴油，成本壓力已不言而喻。

與此同時，雖然開發商在疫情后變得更加謹慎，但項目審批周期長達半年甚至兩年，這意味著突如其來的燃油溢價根本無法預先納入預算。

為此，Wawn 敦促政府盡早介入，考慮為建筑施工這一基本服務行業提供燃料豁免。

她強調，即便未來不得不實行燃料配給，建筑業也必須列入重點保障范圍。

針對這一局勢，總理艾博年（Anthony Albanese）目前尚未采取燃料配給或行業豁免措施，而是呼吁公眾保持冷靜。

艾博年于周四證實，燃料交付尚未中斷，政府已成立專項工作組協調全國分配。

他 重申目前供應安全，但強調必須做好“超前準備”。

能源部長 Chris Bowen 隨后透露，已向新州、昆州等地區釋放5.19億升緊急儲備燃油。

他嚴正警告公眾切勿恐慌性搶購，否則將給脆弱的供應鏈帶來雙倍壓力。

Wawn 警告稱，運輸與材料成本的雙重擠壓，將直接威脅《國家住房協議》 （National Housing Accord）的推進。

據悉，自協議啟動以來已積壓了7.5萬套住 房缺口。

如果政府不撥動正確的政策杠桿，當前的燃油危機將使房屋建設形勢加速惡化。

澳洲城市發展研究所（UDIA）本周發布的《土地狀況》（State of the Land）報告描述了更為嚴峻的前景：受成本飆升、勞動力短缺等因素綜合影響，到2030年澳洲將面臨38萬套住宅缺口，預計僅2026年的產量就將大幅下滑11%。

反對黨住房事務發言人 Andrew Bragg 批評稱，建筑業早已深陷高成本泥潭，此次石油危機無疑是雪上加霜。

他引用證券投資委員會（ASIC）的數據指出，2025年已發生3596起建筑業破產案例，足以證明該行業目前脆弱至極。

在日益高昂的經營環境下，開發商與建筑商的生存空間正被極度壓縮。

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伊朗新領袖坐擁數億資產！專家：澳洲房產或成其洗錢“避風港”

伊朗新任最高領袖 Mojtaba Khamenei 此前一直生活在陰影之中，鮮少公開露面或發聲，幾乎未留下任何足跡。然而，他在全球范圍內編織的巨額資產網絡卻打破了這種低調。

多家媒體報道顯示，與 Khamenei 有關聯的資產遍布全球，包括奧地利阿爾卑斯山的滑雪勝地、倫敦帶隨從的豪宅、馬略卡島高爾夫水療中心以及法蘭克福的多家酒店。雖然目前尚不確定其在澳洲是否有直接投資，但專家警告稱，相關風險不容忽視。

本月早些時候，在前任領袖于美以聯合空襲中喪生后，56歲的 Mojtaba Khamenei 繼位并被推向聚光燈下。

據 SBS 新聞整理的已知資產清單顯示，其凈資產可能高達數億澳元。

墨爾本大學政治學高級講師 Dara Conduit 博士指出，由于 Khamenei 龐大的家族財富已是公開的秘密，外界為其取了“裙帶領袖”的綽號。

據報道，這位新領袖的金融帝國盤根錯節，從波斯灣貨運生意延伸至瑞士銀行賬戶。

Conduit 博士表示，最高領袖父子從國家攫取巨額財富在政治上極其敏感，因此這 些資產通常藏匿于全球各地的殼公司和前臺機構之中，難以確切統計，而這類財富 報道引發了伊朗民眾的強烈不安。

近年來，伊朗深陷經濟危機，貨幣自2020年以來貶值近800%，去年底通脹率高達 42.5%。

盡管德黑蘭官方將其歸咎于美國制裁，但民間的憤怒已引發大規模抗議。

Conduit 博士認為，這與伊斯蘭政權在1979年革命時許下的“保衛被壓迫者”和“重 新分配財富”的承諾完全背道而馳。

她指出，政權官員長期試圖將 Khamenei 家族塑造為清貧虔誠的形象，但現實中秘密出訪與奢侈投資的傳聞，讓這些政治口號顯現得極其虛偽。

在追查 Khamenei 資產的過程中，調查人員發現這些資產很少直接登記在個人名下，而是通過殼公司持有，且常關聯到一個關鍵人物：伊朗銀行家 Ali Ansari。

據《彭博社》和《金融時報》披露，這些資產矩陣包括迪拜富人區的別墅、法蘭克福高檔酒店、巴黎和多倫多的頂級公寓等。

英國透明國際證實，與伊朗政權有關的人士在英國購買了價值超過2億英鎊（約 3.78億澳元）的房產。

Conduit 博士分析稱，持有這些海外資產不僅是為了享樂，更是政權的“B計劃”。

只要經濟利益相關者能持續獲利并保有后路，就能維持統治契約的穩固。

Ali Ansari 因涉嫌為伊朗伊斯蘭革命衛隊（IRGC）提供財政支持，已于去年10月受到英國政府制裁。雖然澳洲將 IRGC 視為恐怖主義支持者，但尚未對 Ali Ansari 實施制裁。

澳洲國立大學法學高級講師 Anton Moiseienko 指出，威權政權通常利用代理人網絡隱匿投資，旨在規避銀行和調查人員的監管。

這些資金一部分用于資助區域代理組織，另一部分則用于腐敗和私人洗錢，而房地產是后者的主要渠道。

據悉，Ali Ansari 曾擁有伊朗 Ayandeh 銀行及全球最大的購物中心之一 Iran Mall。

盡管他否認所有指控，但他持有的圣基茨和尼維斯等多國護照，為其在全球范圍內規避監管提供了便利。

近年來，伊朗政權規避制裁的行為已引起澳洲當局警覺。

2025年10月，一名悉尼男 子因涉嫌通過匯兌公司向伊朗受制裁銀行非法轉賬逾64萬澳元而遭到起訴。

澳洲伊朗裔社區對該政權及 IRGC 成員在澳持有房產或生意的擔憂由來已久。

“澳 洲聯合聲援伊朗”組織發言人 Rana Dadpour 表示：“這絕非空穴來風，Khamenei 本人或其支持者在澳洲擁有資產的可能性極高。”

澳洲外交部對此回應稱，制裁法旨在防止受限個人或實體接觸澳洲資產，目前已有 318個相關對象受到金融制裁。

出于慣例，官方不對潛在的制裁行動發表評論。

透明國際澳洲分會首席執行官 Clancy Moore 警示稱，由于洗錢防御機制存在漏 洞，澳洲房地產行業始終面臨“臟錢”流入的風險。

悉尼地產業內人士 Arash Jafari 也指出，利用信托或殼公司買房可以隱匿真實受益人，對于有意隱瞞財富的人來說，澳洲當前的制度確實提供了空間。

為了填補漏洞，澳洲將從今年7月起擴大洗錢監管范圍。

屆時，房產中介、律師和 會計師等職業將被要求執行嚴格的客戶盡職調查。

澳洲交易報告及分析中心（AUSTRAC）負責人 Brendan Thomas 表示，房地產長期 以來被公認為洗錢的主要渠道。

新法將房產中介納入監管，旨在提高交易透明度， 阻斷非法資金流入。此外，專家警告稱，伊朗政權還在利用加密貨幣和臭名昭著的“影子船隊”銷售石油來套現。

區塊鏈機構報告顯示，2025年有超30億美元加密貨幣通過關聯地址轉出，用于支持區域武裝。這些隱秘手段與海外房產共同構成了這個龐大帝國的經濟命脈。

04

搬家不如裝修？！悉尼人狂砸錢改造舊房，能省$7萬印花稅還免稅增值

如果你察覺到悉尼四處都在動土裝修，這絕非錯覺。

最新數據顯示，悉尼人正引領全澳裝修熱潮，旨在將老舊房屋變造成價值數百萬澳元的免稅資產。

專家指出，生活成本壓力與高昂的印花稅，正促使新州民眾產生“與其搬家，不如翻新”的心態。

無論是為了改善自住環境，還是看準增值潛力待價而沽，翻新房產已成為當地人的主流選擇。

National Clutter Report調研了2021年至2025年間的超6.1萬份垃圾箱租賃訂單。

結果顯示，新州的裝修活躍度高居全澳榜首，預訂量達9317份，其中裝修廢棄物占 比高達56%，略高于維州的52%。

Mobile Skips首席執行官Jacob Spencer表示，悉尼集中了大量歷史悠久、高價值的成熟住宅，房產持有周期長。

在這種背景下，投資改良現有房產遠比重新購置更為明智。

他透露，不少客戶在大型翻新工程中會重復租用垃圾箱多達五次。

Jacob Spencer 進一步分析道，高昂的印花稅是阻礙悉尼人換房的關鍵——以一套典 型的160萬澳元家庭住宅為例，印花稅成本就超過7萬澳元。

為了節省這筆開支并省去搬遷費，房主們紛紛轉向挖掘現有房屋的增值潛力。

目前，這類垃圾箱通常用于浴室、廚房或露臺等中小型改造工程。

高昂的印花稅被認為是促使新州房主選擇“原地裝修”而非搬家的主因。 此外，裝修類真人秀的流行以及Bunnings等零售巨頭的便捷性，也在文化層面上推 動了DIY熱潮。

雖然疫情期間供應鏈受阻導致成本飆升，但隨著莫里森政府2.5萬澳元Homebuilder 計劃的結束及市場調整，目前的成本壓力已有所緩解。

LJ Hooker研究主管Mathew Tiller認為，盡管早前的政策刺激了需求但也推高了勞動力成本。

如今，面對新州極高的搬家成本，改造現有房產以滿足家庭成長需求已成為大勢所趨。

不過，Mathew Tiller也提醒房主警惕“過度投資”。

他建議與其簡單更換五金件，不如考慮增加房間或實用性擴建，在當前價格增長放緩的市場環境下，這才是更穩健的增值方式。

居住在 Kings Park的Mark Green就是典型的“裝修達人”。

自2006年入住以來，他通過不斷翻新將舊屋煥發新生。

他表示，由于剛買房時預算有限，他選擇分階段翻新，近年完成了新露臺和景觀美化工程。

過去兩年中，他已先后租用了6、7個垃圾箱來清理裝修廢料。

The Agency房產合伙人Cary Giezekamp分析稱，目前的裝修人群主要分為職業炒房 客、內城區擁躉以及長期自住者。

值得注意的是，如果將裝修房作為主要居所數年后再出售，可以依法免征資本利得稅。

“在當前經濟收緊、財富增值途徑受限的背景下，通過翻新自住房來實現資產保值增值，已成為一種有效的致富手段，”Cary Giezekamp 說道。

他指出，首次置業者完全有潛力通過改造，將一套150萬澳元以下的房產運作至300萬澳元的水平，從而避免被擠向遠郊。

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