王石再預(yù)言的房地產(chǎn)走向，或大概率又是對的

在房地產(chǎn)這個最牽動人心的市場里，從不缺預(yù)言家。有人靠情緒博眼球，有人靠話術(shù)割流量，真正能穿越周期、屢次踩中拐點的人，屈指可數(shù)。

提到精準判斷樓市大勢，很多人第一時間會想到李嘉誠。他對周期的把握、對風險的敬畏，在華人商界幾乎無人能及。但李嘉誠的判斷更多立足香港市場與全球資產(chǎn)配置，很少對內(nèi)地樓市公開發(fā)表明確預(yù)判。

那么，在內(nèi)地地產(chǎn)圈，誰的話最值得認真聽？無論業(yè)內(nèi)怎么排名，無論市場如何起伏，有一個人的名字始終繞不開——萬科創(chuàng)始人王石。

他不是最愛說話的那一個，卻是說一次、準一次的那一個。

一、非關(guān)鍵節(jié)點，王石從不開口

很多人不清楚，自2017年卸任萬科具體管理職務(wù)后，王石對房地產(chǎn)的公開表態(tài)一直非常克制。

不是不想說，是這個行業(yè)太特殊、太敏感。用他自己的話說：房地產(chǎn)的黃金時代早已落幕，未來能穩(wěn)健活下來的房企，恐怕連三分之一都不到。沒有到真正的十字路口，沒有到必須亮明態(tài)度的時刻，他寧愿沉默。

而2021年，就是那個不折不扣的關(guān)鍵節(jié)點。

全國樓市在2021年觸及階段性高點后，一路進入深度調(diào)整。房企債務(wù)風險集中暴露，市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，買賣雙方同時陷入觀望。

正是在行業(yè)最迷茫、輿論最撕裂的時候，王石在2023年《財富》全球論壇上，再次給出了一段冷靜到近乎冷酷的判斷：

中國房地產(chǎn)的調(diào)整才剛剛開始，后續(xù)仍會有債務(wù)風險出清，但政策層面已經(jīng)出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)向。我們要吸取日本的教訓(xùn)，只要調(diào)整節(jié)奏得當，3到5年時間，市場有望完成軟著陸。

他同時解釋了自己的樂觀來源：

“中國經(jīng)濟和西方成熟經(jīng)濟體不一樣，改革開放以來，我們的治理體系有著強大的統(tǒng)籌引導(dǎo)能力，不是完全自由放任的市場。我們已經(jīng)正視問題、放下浮躁、主動調(diào)整，只要方向?qū)α耍磥硪廊恢档闷诖?/strong>”

這段話，沒有煽情，沒有噱頭，卻藏著最硬核的周期邏輯。

從2021年算起，3—5年的調(diào)整周期，正好落在2024—2026年。

2026年，正是驗證王石預(yù)言的關(guān)鍵一年。

二、不是運氣：王石的預(yù)判，從來都有跡可循

有人會問：他說的就一定靠譜嗎？

回顧過去十幾年，王石對樓市的幾次關(guān)鍵判斷，幾乎全部應(yīng)驗。

2018年，全行業(yè)還在沖規(guī)模、搶地王，市場一片樂觀，王石在萬科內(nèi)部會上喊出那句振聾發(fā)聵的“活下去”。當時很多人覺得是危言聳聽，如今再看，那是對行業(yè)杠桿風險最清醒的預(yù)警。

他早早就提出，房地產(chǎn)要從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量增長”，高周轉(zhuǎn)、高負債不可持續(xù)；他提醒年輕人不必急于上車，不要被房子綁架人生；他反復(fù)強調(diào)，房子最終要回歸居住屬性。

這些話，當時刺耳，現(xiàn)在句句成真。

而這一次，他在財富論壇上給出的“3—5年調(diào)整、軟著陸”判斷，走到2026年這個時間窗口，正在一步步被現(xiàn)實坐實。

三、兩大信號落地：王石的預(yù)言，正在照進現(xiàn)實

王石的判斷，核心看兩點：政策有沒有托底、市場有沒有企穩(wěn)。

放到2026年來看，兩條邏輯全都成立。

（一）政策底已明確：史上最穩(wěn)的支持組合，全面落地

從2025年底到2026年全國兩會，房地產(chǎn)政策從“審慎”轉(zhuǎn)向“全力穩(wěn)市場”，力度空前、密度空前。

- 約束房企杠桿的“三道紅線”正式退出歷史舞臺，融資環(huán)境全面寬松；

- 一線城市全面優(yōu)化限購、限貸，認房不認貸全面落地；

- 房貸利率持續(xù)下行，多地推出購房貼息、契稅減免、換新補貼；

- 公積金制度深化改革，多孩家庭、人才家庭額度大幅上浮；

- 自然資源部嚴控新增供地，從源頭優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)；

- 2026年政府工作報告明確：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。

政策底，就是市場底的前提。

（二）市場底已顯現(xiàn)：四個硬核數(shù)據(jù)，告訴你真實回暖

光有政策不夠，我們用國家統(tǒng)計局、官方交易數(shù)據(jù)、專業(yè)機構(gòu)監(jiān)測說話，2026年的樓市，正在走出最艱難的時刻。

1. 一線城市止跌回升：三年來首次環(huán)比上漲

國家統(tǒng)計局2026年2月70城房價數(shù)據(jù)釋放重磅信號：

- 一線城市新建商品住宅價格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平，結(jié)束連續(xù)9個月下跌；

- 北京、上海新房環(huán)比上漲0.2%；

- 北京二手房環(huán)比上漲0.3%，上海上漲0.2%，一線二手房價格三年來首次集體企穩(wěn)轉(zhuǎn)漲。

不要小看這零點幾個百分點的漲幅。

在連續(xù)下跌之后，微小的轉(zhuǎn)正，就是趨勢的反轉(zhuǎn)。

成交端更直觀：

- 上海二手房單周網(wǎng)簽7233套，創(chuàng)2021年以來新高；1月單月成交22834套，連續(xù)三月站穩(wěn)2.2萬套，創(chuàng)近5年同期新高；

- 北京春節(jié)后三周二手房網(wǎng)簽同比增長26%，3月上半月環(huán)比大漲超50%，量能快速放大；

- 深圳、廣州成交量同步修復(fù)，議價空間收窄，市場從“以價換量”走向“量升價穩(wěn)”。

樓市的風向標，已經(jīng)轉(zhuǎn)向。

2. 聰明資金悄悄入場：外資、國資、民間資金同步抄底

市場最真實的信號，永遠是錢的流向。

2026年，三類資金正在低位布局：

外資明牌進場，重倉核心資產(chǎn)

- 上海南京西路整棟寫字樓被外資基金以21億元、折價25%拿下；

- 黃浦核心商圈商辦物業(yè)19億元易主；

- 陸家嘴甲級寫字樓被險資與外資聯(lián)合50億元接手；

- 施羅德資本聯(lián)手國內(nèi)企業(yè)設(shè)立30億元專項基金，專門在長三角撿漏優(yōu)質(zhì)物業(yè)；

- 加拿大養(yǎng)老基金斥資12億元布局京滬長租公寓項目。

國資批量收儲，托底市場

- 廣州南沙城市運營有限公司（區(qū)屬國企）一次性拿下60套法拍住宅，單價僅六七千元；

- 上海浦東、靜安、徐匯公租房公司啟動二手房收購，用于保租房，重點收儲內(nèi)環(huán)內(nèi)70㎡以下小戶型；

- 杭州富陽樂居集團（區(qū)屬國企）直接收購二手房用于保障房與人才房；

- 鄭州通過國有平臺收購二手房5085套，直接拉動庫存去化；

- 海口37套房產(chǎn)被國資平臺以1.39億元底價競得，折合單價9286元/㎡。

民間資金聚焦核心區(qū)優(yōu)質(zhì)小戶型

- 成都不止一位購房者一次性購入5—8套主城區(qū)老破小，以租養(yǎng)貸現(xiàn)金流為正；

- 上海有投資客赴長沙集中購入8套小戶型，租金回報率超3.5%；

- 天津、哈爾濱、重慶核心區(qū)出現(xiàn)批量掃貨現(xiàn)象，單筆成交多在5—10套。

我們不鼓勵炒房，但我們必須承認：在別人恐懼時布局，永遠是聰明資金的邏輯。

3. 二手房成交周期大幅縮短：從“賣不動”到“搶著買”

貝殼、中原、鏈家等機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：

- 2024年多數(shù)城市二手房平均成交周期在6—10個月；

- 進入2026年，一線及強二線城市優(yōu)質(zhì)房源成交周期壓縮到30—45天；

- 上海、北京熱門學區(qū)房、地鐵房3天成交、當天出價已成常態(tài)；

- 深圳3月首周二手房簽約量環(huán)比激增118%，單日成交量創(chuàng)近一年新高。

掛牌量也在同步下降：

- 上海二手房有效掛牌量較2025年底下降2.53%，500萬以下房源下降3.61%；

- 北京二手房連續(xù)4個月回落，2月單月減少3000余套；

- 全國百城二手房總掛牌量238.15萬套，環(huán)比下降5.62%，一線城市降幅8.55%。

賣一套少一套的跡象，越來越明顯。

4. 議價空間收窄：房東不再“隨便砍價”

去年還能輕松談下10%—15%的房源，今年普遍收縮到3%—5%。

好地段、好戶型、好樓層的房源，基本無議價空間。

- 上海二手房議價空間從12%收窄至4%以內(nèi)；

- 深圳從15%收窄至5%以內(nèi)；

- 北京核心區(qū)房源議價空間僅2%—3%。

價格不再是唯一決定因素，能不能按去年價格買到，重新成為問題。

四、2026年：最艱難的時刻，正在過去

房地產(chǎn)這一輪調(diào)整，傷了太多人。

買房人被套、賣房人割肉、房企承壓、從業(yè)者焦慮。

但我們必須看清一個事實：

國家已經(jīng)把“穩(wěn)樓市”放到重中之重，政策只會加碼、不會退出，直到市場真正企穩(wěn)回暖。

從2021到2026，五年時間，正好對應(yīng)王石當年“3—5年軟著陸”的判斷。

政策底已現(xiàn)，市場底已明，預(yù)期底正在重建。

房子是用來住的，不是用來炒的，但房子同樣是家庭資產(chǎn)的壓艙石，是經(jīng)濟穩(wěn)定的重要支柱。

經(jīng)歷過狂飆，經(jīng)歷過調(diào)整，中國房地產(chǎn)正在走向更成熟、更健康、更理性的常態(tài)。

不畏浮云遮望眼，自緣身在最高層

樓市從來不是一條直線向上的坦途，也不會一條直線向下的深淵。它有周期，有起伏，有瘋狂，有冷靜。

王石之所以看得準，不是因為他有未卜先知的能力，而是因為他懂周期、懂政策、懂人性、懂常識。

行到水窮處，坐看云起時。

當大多數(shù)人還在迷茫糾結(jié)時，真正的拐點，早已悄悄到來。

這一次，王石大概率，又對了。