新世界發展項目強制拍賣

根據最新信息，新世界發展在銅鑼灣的舊樓強制拍賣項目將于2026年4月2日（下周四）舉行，這是近兩年來香港獲批的最大宗強制拍賣項目。

一、項目概況

1. 地理位置與規模

? 位置：銅鑼灣波斯富街54至76號（雙號）、利園山道5至27號（單號）及羅素街60號，共3個部分組成

? 占地面積：約19,831平方呎（約1,842平方米）

? 規劃用途：商業用途，最高可15倍地積比重建

? 總樓面面積：近30萬平方呎（約27,870平方米），屬于銅鑼灣核心地段現時最大的重建地盤之一

2. 建筑現狀

? 建筑年代：涉及的商住舊樓均在1963年落成，樓齡已超過60年

? 業權分布：新世界發展已持有83.33%至92.47%業權

? 地段特點：享三面大單邊，地理位置優越，位于時代廣場及希慎廣場之間

二、強制拍賣時間線與關鍵節點

1. 收購歷程（2013-2021年）

新世界發展從2013年開始對該區域舊樓進行收購，歷時多年整合。

2. 關鍵收購突破（2021年11月）

2021年11月，新世界以12.8億元向英記茶莊集團及一名資深投資者購入波斯富街一籃子地鋪及住宅，占該地段逾20%業權，令新世界所持有業權份數大幅提升至強拍門檻。

3. 申請強制拍賣（2022年5月）

2022年5月，新世界發展正式向土地審裁處申請強制拍賣。當時物業市值估值為45.05億港元。

4. 獲批強制拍賣令（2025年8月）

2025年8月，土地審裁處批出強制拍賣令，底價為28.38億港元。這一底價較2022年申請時的估值45.05億港元低37%。

5. 延期調整（2025年12月）

2025年12月，新世界向土地審裁處申請延期強拍，獲準延期至2026年3月初強拍，底價調整為26.79億元。

6. 最終拍賣安排（2026年4月2日）

最新安排定于2026年4月2日舉行強制拍賣，底價恢復至28.38億港元。

三、強制拍賣的法律依據與程序

1. 法律基礎

香港的強制拍賣制度源于《土地(為重新發展而強制售賣)條例》（香港法例第545章），于1999年通過，旨在改善高齡樓宇收購重建效率。

2. 申請門檻

根據2024年最新修訂案，強制拍賣的啟動門檻根據樓齡和地段位置分級設定：

? 超高齡危樓（≥70年）：門檻為65%

? 樓齡≥60年：政府指定的核心舊區（如深水埗、旺角）門檻為65%，非核心區為70%

? 樓齡≥50年：政府指定的核心舊區門檻為70%，非核心區為80%

? 樓齡<50年：門檻統一為90%

由于該項目樓齡已超過60年，且位于銅鑼灣核心商業區，適用較低的申請門檻。

3. 司法程序

? 申請主體：持有達到法定門檻業權份數的業主或發展商

? 裁決機構：獨立的司法機構——土地審裁處

? 前置條件：

1. 證明重建的合理性（基于樓齡或日久失修狀況）

2. 證明已采取“合理步驟”并以“公平合理的條款”嘗試收購少數業主的業權但未獲成功

4. 拍賣與補償機制

? 公開拍賣：強制售賣令頒發后，地段必須通過公開拍賣方式出售

? 底價確定：由土地審裁處考慮地段的重建潛力后批準

? 收益分配：拍賣所得在扣除相關費用后，嚴格按照各業主原有的業權份數比例進行分配

? 少數業主權益保障：香港政府出資成立獨立的“強拍條例小業主支援中心”，為小業主提供免費法律咨詢和獨立物業估值服務

四、市場背景與影響分析

1. 銅鑼灣商業地產現狀

銅鑼灣區域今明兩年將迎來商業項目落成高峰期，預計新增超170萬平方呎樓面。目前該區域至少有10個商業重建項目推進中，總規劃樓面面積達266萬平方呎。

2. 項目價值評估

? 當前底價：28.38億港元

? 每呎樓面地價：約9,540港元

? 估值變化：較2022年申請時45.05億港元的估值低37%

? 市場預期：在目前地價見底回升的情況下，可能掀起爭奪戰

3. 重建潛力

項目規劃為商業用途，最高可以15倍地積比重建成商業項目，總樓面近30萬平方呎。重建后預計將成為銅鑼灣重要的商業地標，連接時代廣場及希慎廣場兩大商業綜合體。

五、新世界發展的戰略布局

1. 公司近期表現

新世界發展在2026財年上半年合約銷售達138億港元，其中香港市場貢獻了103億港元，創下2021年以來新高。公司目前正積極開展多個新項目，包括位于九龍塘的住宅項目及北部都會區的大型商住項目。

2. 財務狀況

盡管香港市場表現強勁，但新世界發展面臨一定的財務壓力。2026財年上半年收入約83.91億港元，同比下降約50%；股東應占虧損37.29億港元，已是連續第三個財年錄得中期虧損。公司凈負債比率為59.7%，處于高位。

3. 土地儲備策略

新世界發展在北部都會區擁有近1500萬平方呎優質土儲，多位于新田科技城等核心地段。公司正通過合作開發模式加快農地儲備轉換，與招商蛇口、華潤置地等合作開發大型項目。

六、總結與展望

新世界發展銅鑼灣波斯富街舊樓強制拍賣項目是香港城市更新進程中的重要案例，體現了《強拍條例》在解決老舊物業更新難題中的作用。該項目具有以下特點：

1. 規模重大：占地約19,831平方呎，總樓面近30萬平方呎，是銅鑼灣核心地段現時最大的重建地盤之一

2. 時機關鍵：在香港商業地產市場經歷調整后，地價見底回升的背景下進行

3. 法律程序規范：嚴格遵循香港《強拍條例》規定的司法程序，保障各方權益

4. 戰略意義：對新世界發展而言，該項目有助于優化資產組合，提升在核心商業區的布局

隨著2026年4月2日強制拍賣的舉行，這一歷時多年的舊樓整合項目將進入關鍵階段。成功拍賣后，新世界發展將獲得完整業權，可推進這一重要商業項目的重建工作，為銅鑼灣商圈注入新的活力。市場普遍關注此次拍賣能否掀起爭奪戰，以及最終成交價能否反映市場對香港核心商業地產的長期信心。