越秀服務：2025年全年營收微增至39.02億，多重因素導致盈利承壓

3月26日，越秀服務發布2025年度業績。財報數據顯示，越秀服務2025年全年總收入為39.02億元(人民幣，下同)，同比微增0.9%，在管面積同比增長6.0%，面積增速快于收入增長，人員成本、園藝與保潔支出、銷貨成本等方面的支出快速增長，導致公司毛利率同比下降8.5個百分點，至14.8%，歸母凈利潤同比下降22.5%，至約2.74 億元，整體上呈現營收微增、利潤大幅下滑、毛利率顯著收縮的特征。

不過在受行業整體承壓等因素影響導致盈利能力下滑的同時，越秀服務在財務方面仍然保持了穩健。截至2025年底，越秀服務持有現金及等價物/定期存款47.91 億元，同比增加約2億元，在行業內處于領先團隊。2025年在管物業的物業費整體收繳率為91.8%，報告期內市場拓展項目當期收繳率為94%。

越秀服務非執行董事兼董事會主席 - 江國雄先生（左二）、執行董事兼行政總裁 - 王建輝先生（右二）、執行董事兼常務副總裁 - 張成皓先生（左一）、財務總監 - 李慧婷女士（右一）

越秀服務董事會宣布末期股息每股0.03元，連同中期股息，2025年全年派息總額為每股0.11元，全年派息率為60%，按當下股價計算，股息率達到7%左右，ROE約7.8%。

越秀服務2025年收入結構

01

房地產行業的下行壓力向物業服務領域傳導，物業企業盈利能力普遍下滑是目前行業內最被關注的問題，同時也在加劇物業企業運營風險。

在業績發布會上，越秀服務財務總監李慧婷表示，去年越秀服務基礎物管的毛利率降低至11.3%，毛利率同比下降3.7個百分點，主要原因是受到廣州市最低工資標準上調的政策的影響，導致人工成本出現剛性增長；

非業主增值服務毛利率下降到了10%（同比降幅12.2%），主要是由于房地產行業處于一個深度調整期，高毛利的業務、增值服務有所縮減，業務結構的變化影響了非業主增值服務的毛利率水平；社區增值服務的毛利率降至19.1%，主要是因為公司精裝業務基本上已經結轉完畢，這類高毛利的增值業務的收入減少，拉低了利潤；商業業務方面，由于整個經濟環境承壓，公司加大了品質提升和招商專項的投入，成本升高導致毛利率下降。

從財報數據來看，越秀服務主要板塊的運營成本有所抬升，均出現盈利能力承壓的情況。

其中，幾項主要成本情況：2025年，越秀服務雇員福利開支為約7.08元（上一年度：6.87億元），同比增長2.9%；

外包人員的成本增長更為明顯，全年支出為3.04億元元，同比增長33.2%；

園藝與保潔支出為約7億元（上一年度：5.28億元），同比增長32.6%，主要因業務規模擴大；

銷貨成本為3.14億元（上一年度：2.26億元），隨生活服務業務增長，同比增長38.7%。

越秀服務各業務板塊毛利率情況

越秀服務管理層表示，公司預判受到上游房地產行業的影響，物業企業的毛利率還將處于深度調整期。公司將從三個方面進行降本增效，一是積極拓展非住賽道業務，因為非住項目的付費主體信用比較強，整體收繳率相對穩定，通過拓展非住項目可以優化公司的業務機構；第二，在增值業務方面，公司會向運營方向做一個轉型，特別是在智能家居、能源能源管理方面，針對這些高壁壘的新業務做積極的孵化與拓展；第三是通過科技賦能去提升人效，做更精細化的成本管控，去對沖基礎基本公資和社保公積金每年調整對人工成本剛性上漲的壓力。

實際上，2025年越秀服務在新拓展項目中已經向非住業務傾斜，報告期內非住業務占當年市場拓展合同額的87%，銀行、高校、TOD、公建等業態成為重點拓展目標。

越秀服務管理層同時提醒，正在調整社區增值服務的業務布局，可能會對業績造成一定的波動。

02

截至2025年12月31日，越秀服務在管面積為7350萬平方米，同比增長6.0%，集團合約面積為9000萬平方米，同比增長1.4%。

其中，來自第三方的項目占比持續增長，說明越秀服務的獨立性在增強。

越秀服務關聯方付費占比

按物業屬性劃分，越秀服務的管理面積中，住宅占比63%，TOD占比15%，商業與產業園占比17%，公建占比約5%

按地域劃分，大灣區占比62%，中西部占比16%，華東和北方占比約11%。

2025年底，越秀服務在管項目達到465個，比2024年增長28個。

越秀服務業務的區域分布情況

越秀服務非執行董事兼董事會主席江國雄表示，2025年物業管理行業已經邁入以存量競爭、品質為王、精益運營為特征的行業發展新階段，面對變局，越秀服務以深化精益管理與組織變革為抓手，2025年升級了服務品質，夯實滿意基石，迭代了四級服務體系，按服務等級動態匹配人效模型，精準響應客戶的多元化需求。

江國雄透露，公司今年的戰略是“聚焦”，一是聚焦深耕戰略城市，做深做透；二是聚焦非住業態，圍繞商學院、大型公建、大交通三大戰略賽道，強化細分賽道拓展。目前，公司管理層已經設定了12個核心城市，大灣區、長三角、以及北京、天津等高能級城市，通過深耕筑牢基本盤。

在積極拓展新項目的同時，越秀服務也在用“退”的策略應對“收繳率持續下降”的行業共同難題。

財報數據顯示，2025年，越秀服務合共退出在管面積6.5百萬平方米。這一原因也是導致管理規模增速下降的主要因素。當年新增合約建筑面積9.8百萬平方米，被退出項目抵消了大半增長。

江國雄透露，越秀服務還將從三個方面應對物業費收繳率下降，一是通過服務品質的保持、數字化賦能等方式，提升客戶滿意度，拉升客戶的繳費意愿；二是推廣更便捷的繳費渠道，推廣預繳存、積分抵物業費等活動；三是加強對外拓項目的賬期管理，預期繳費超過兩個合同期的項目將啟動退場檢視。

據越秀服務統計數據，其在管面積中約92%的項目是位于一二線城市，2025年住宅物業費平均價格為2.9元/平米/月，同比2024年上漲約0.1元。新交付住宅項目2025年的平均價格為3.88元/平米/月。