一夜之間，深圳學區房又爆了！

來源：深圳淘房志

“你敢相信，3000多套房源，現在只剩600多一點，且大戶型成交反而更多?！?/p>

“春節放假回來，陸續賣了30多套，全部是沖著學校來的?！?/p>

“不管外面怎么說三道四，確實讀名校的一個超低成本渠道。”

近日，有粉絲給淘房君爆料，“深中南創”的勢頭越來越猛，各項升學數據直逼片區內的“頭把交椅”。

據悉，這一金字招牌，也直接帶飛區域內唯一可售商品房--丹華公館。

該項目是2022年9月入市，賣了三年半，雖有爭議，卻始終不缺買單者；

小區共有3019套房源，已經賣掉2400多套，實際去化超過80%；

按照去化節奏來看，折算下來一個月能賣57套，平均一周去化十幾套。

此外，南山不少優質學區房也出現了價量齊升的情況，南二外海德有房源漲價60萬、南外高新不少房源都漲了5千一平......

“深中南創”躋身南山TOP

在這上學的小孩，家長大都就在附近上班

“深中南創”即深圳中學南山創新學校，是南山教育局、深圳中學與大疆聯合創辦以科創、數學競賽為特殊的學校，也是市屬“四大”在南山的唯一一所分校。

2024年，四分之一的考生考入“深中”；2025年中考四大率12.9%，排全南山第一；歷屆中考的數英A+率維持在30%以上；公辦普高錄取率一直徘徊在90%上下。

“深中南創”之所以上限高、下限保底強，

一方面是因為教育實力確實強勁，數學教材更是使用深中的自編教材；

另一方面，這里的生源素質極高。

目前，在深中南創學區內包含的小區有：

深圳市第二高級中學宿舍樓、茶光路南光工業區天地集團宿舍、萬科云城、中興通訊人才公寓、TCL科學園國際E城、深圳市南山區社會福利中心、石鼓花園、中興通訊員工宿舍、玖裕茗院、丹華公館。

也就是說，這里的學生家長，主要來自中興，還有部分是來自大疆、深信服、沃特新材料等高科技名企，他們對孩子在教育方面得投入和培養自然不會差。

現在讀“深中南創”的外部渠道

只有丹華公館

這里租金收益不低、還很保值

整個深中南創學區內，看似小區密集，但除了萬科云城、丹華公館、玖裕茗院，學區內絕大部分房產都不對外流通，只能在企業內部員工流轉。

萬科云城屬于商務公寓，初始積分只有20分，只有在商務公寓是唯一住房的情況下，才可能報名入學。

丹華公館、玖裕茗院是區域內唯二的R3類居住用地。

目前，南山、福田有很多R3類住宅都是按照普通住宅積分；

根據南山區最新的義務教育階段學校積分入學分值標準，學區內住宅性質（R1、R2、R3）初始積分均為40分，沒有區別。

玖裕茗院雖然開盤遇冷，但開盤不久之后，剩余房源被某公司打包收購，也沒有對外出售的房源；

故學區內在售的新房，只有丹華公館。

同時，淘房君了解到，丹華公館首批業主，全部取得房產證并且落戶，小孩都申請進了深中南創。

住在這里的業主，既有西麗本地上班族，早上騎電動車送孩子上學之后，再去上班；也有南山其他片區的上班族，騎電動車到地鐵站附近，再做地鐵去上班。

此外，由于該房產不限購，也存在有業主買了房只用學位，直接把房子租出去的情況。

小區內58平的復式中高樓層、西南向房源租金可達7000元/月，低樓層、東北向房源租金約 6000元/月。

101㎡平層南北通透戶型租金超1萬/月，西北向房源也有8000+元/月。

令人意外的是，小區現在也有二手房房源掛出，跟買新房要花費的成本差距極小，比很多次新房的保值性要強出不少。

淘房君去到現場，銷售給我推薦的一套建面58平、西南向、高樓層的房源，總價差不多475萬，折后約420萬，加上1%的契稅，總成本約424萬。

中介給淘房君介紹說，小區內一套同面積段的二手房、中間樓層、不帶學位，業主底價380萬，還要給1%的中介費、1%的契稅、11萬的增值稅，總成本接近400萬。

如果是未使用學位的二手房，折算下來，成本跟買新房的幾乎持平。

全深圳的學區房都在漲價！

近段時間，淘房君也了解到，南山不少優質學區房也漲價不少，可以簡單跟大家講一下，后續也會有詳細的市場調研分享：

對口南二外海德的漾日灣畔，去年底、今年初上車門檻不到850萬，現在基本上要接近900萬才能買到；

同一學區內的觀海臺，上車門檻漲了快60萬。

對口南外高新的陽光帶海濱城一期，去年底還出現過單價9萬以下一平的筍盤，現在小區內最低單價都要9.5萬+/平；

同一學區內的岸芷汀蘭，入門單價都上浮了5千/平。

同時，根據樂有家研究中心數據顯示，在近期市場交易活躍的背景下，多個重點教育片區的學區房價格已較去年四季度出現明顯回升。

核電花園東區99平3房總價上漲了31萬；

金茂禮都40多平的1房小戶型，總價上漲了14-16萬。

八卦嶺片區的城市主場公寓，45平1房總價上漲了9%；

羅湖深中片區的嘉多利花園，99平3房成交總價上漲了40萬；

龍華紅山的深高北學區房，水榭春天5期和金亨利2期的3-4房，漲幅也在4%左右。

市場是真的越來越熱，如果有購房需求的，尤其是對好學校有需求的家庭，抓緊時間進場吧