直面收繳率下降、利潤下滑 越秀服務：積極做“加減法”

“2025年物業管理行業已經邁入以存量競爭、品質為王、精益運營為特征的行業發展新階段。”3月26日，越秀服務非執行董事兼董事會主席江國雄在業績發布會上如是說。

回顧2025年，財務數據顯示，越秀服務總收入約39.01億元，同比增長0.9%；公司擁有人應占盈利為2.73億元，同比下降22.5%，呈現出“增收不增利”的特征。

雖然盈利承壓，但越秀服務在財務方面仍然保持了穩健。截至2025年底，越秀服務現金及定期存款達49.06億元，經營性現金流持續為正至5.09億元；同時，其2025年在管物業的物業費整體收繳率為91.8%，處于行業較高水平。

3月26日，越秀服務舉行2025年業績發布會。企業供圖

物企盈利變得更難

財務數據顯示，2025年，越秀服務毛利率為14.8%，同比下降8.5個百分點。

越秀服務的業績數據也反映了在房地產行業整體承壓下，物企也面臨著“增收不增利”的陣痛期。

越秀服務財務總監李慧婷表示，毛利率下降主要是受到了行業的影響，特別是上游的房地產行業還處于深度調整期；另外房屋硬裝業務階段性結轉收入確認完畢會導致整個結構性的變化，也是毛利率下降的原因。

對于毛利率如何改善，李慧婷回應稱：“2026年，公司將從三個方面進行降本增效，一是積極拓展非住賽道業務，因為非住項目的付費主體信用較強，整體收繳率相對穩定，通過拓展非住項目可以優化公司的業務結構；第二，在增值業務方面，公司會在運營方向上推進轉型，特別是在智能家居、能源管理方面，針對這些高壁壘的新業務做積極的孵化與拓展；第三是通過科技賦能去提升人效，做更精細化的成本管控，去對沖基礎基本工資和社保公積金每年調整導致的人工成本剛性上漲壓力。”

截至2025年末，越秀服務的在管面積為7350萬平方米，同比增長6%；集團合約面積為9000萬平方米，同比增長1.4%，合約項目521個。

在面臨盈利壓力時，去年，越秀服務也積極做“減法”：主動退出盈利能力低、回款不達標的低效益項目，累計退場面積約655萬平方米。

越秀服務年報截圖

今年將聚焦非住業態

面對房地產行業的轉型以及盈利空間的下降，越秀服務給出的答案是積極“做加法”，拓展非住業態和大力布局增值服務。

江國雄透露，公司今年的戰略是“聚焦”，一是聚焦深耕戰略城市，做深做透；目前，公司管理層已經設定了12個核心城市，大灣區、長三角，以及北京、天津等高能級城市，通過深耕筑牢基本盤。二是聚焦非住業態，圍繞商學院、大型公建、大交通三大戰略賽道，強化細分賽道拓展。三是調整增值服務結構，業務布局向民生型、運營型發展，貼近業主需求，形成業務協同。

實際上，2025年越秀服務在新拓展項目中已經向非住業務傾斜，報告期內非住業務占當年市場拓展合同額的87%，銀行、高校、TOD、公建等業態成為重點拓展目標。

在積極拓展新項目的同時，越秀服務直面“收繳率持續下降”的行業共同難題。

江國雄透露，越秀服務還將從三個方面應對物業費收繳率下降，一是通過保持服務品質、數字化賦能等方式，提升客戶滿意度，拉升客戶的繳費意愿；二是推廣更便捷的繳費渠道，推廣預繳存、積分抵物業費等活動；三是加強對外拓項目的賬期管理，逾期繳費超過兩個合同期的項目將啟動退場檢視。

在談及收購的問題時，越秀服務管理層表示，目前公司在手現金和定存有約40億元，資金充足。在上市籌集的資金中，有5億元可以用于收并購，過往總體使用比例偏低，主要是因為公司在面對收并購時比較審慎，希望做到有質量和負責任的收并購。2025年以來，公司一直在積極地留意和跟進市場機會，希望可以通過收并購擴大公司的規模和效益，重點關注與公司有協同、效益比較高，運營質量高、可持續性高、財務規范，并且估值相對合理的標的。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 趙琳