房地產(chǎn)止跌回暖，律師提醒留心法律陷阱

經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康基于市場(chǎng)數(shù)據(jù)做出的一個(gè)趨勢(shì)判斷：房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)止跌回暖跡象，年輕人可以考慮購(gòu)買(mǎi)住房。從律師的視角來(lái)看，我不會(huì)去評(píng)論這個(gè)判斷本身的準(zhǔn)確性，那是市場(chǎng)分析師的工作。
我更關(guān)注的是，當(dāng)“止跌回暖”成為市場(chǎng)共識(shí)時(shí)，圍繞房屋買(mǎi)賣(mài)這件事，法律風(fēng)險(xiǎn)和糾紛可能會(huì)發(fā)生哪些變化，購(gòu)房者需要警惕哪些藏在“回暖”背后的法律陷阱。
一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，是“回暖期”恰恰是購(gòu)房合同糾紛的高發(fā)期。

市場(chǎng)低迷時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，往往愿意在付款條件、交房標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任上做出讓步。而一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，價(jià)格開(kāi)始上漲，部分開(kāi)發(fā)商的心態(tài)會(huì)發(fā)生微妙變化。過(guò)去兩年積壓的庫(kù)存開(kāi)始消化，資金壓力減輕后，一些開(kāi)發(fā)商可能在合同履行上變得“強(qiáng)硬”起來(lái)。
比如，前期為了促銷(xiāo)承諾的贈(zèng)送面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)減免，到了兌現(xiàn)時(shí)可能以各種理由打折扣。更有甚者，在市場(chǎng)快速回暖的階段，開(kāi)發(fā)商單方面撕毀認(rèn)購(gòu)協(xié)議、要求加價(jià)或者將房源轉(zhuǎn)賣(mài)他人的情況，在過(guò)往的市場(chǎng)周期中并不少見(jiàn)。
根據(jù)《民法典》第五百七十七條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。但這個(gè)維權(quán)過(guò)程，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，成本極高。
另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，是二手房交易中的“毀約潮”可能卷土重來(lái)。
在房?jī)r(jià)上漲周期里，最典型的法律糾紛就是賣(mài)家看到房?jī)r(jià)漲了，寧愿雙倍返還定金也不愿意過(guò)戶。根據(jù)《民法典》第五百八十七條，收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
這個(gè)“雙倍返還”的上限，對(duì)于房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲的差額來(lái)說(shuō)，往往是杯水車(chē)薪。很多賣(mài)家算過(guò)賬之后，覺(jué)得毀約更劃算。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，雖然可以起訴要求繼續(xù)履行合同，但訴訟周期長(zhǎng)、執(zhí)行難度大，中間還可能遇到房屋被抵押、被查封等節(jié)外生枝的情況。
所以“回暖期”買(mǎi)二手房，最關(guān)鍵的法律動(dòng)作不是看房，而是簽合同前必須完成產(chǎn)權(quán)調(diào)查，簽合同時(shí)把違約責(zé)任寫(xiě)重，尤其是把“房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方不賣(mài)了”這種情形對(duì)應(yīng)的違約金比例寫(xiě)到一個(gè)讓對(duì)方不敢輕易毀約的高度。
還有一個(gè)容易被忽視的問(wèn)題，是貸款利率和信貸政策調(diào)整帶來(lái)的履約風(fēng)險(xiǎn)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家判斷“回暖”，往往伴隨著貨幣政策和信貸政策的微調(diào)。如果在辦理按揭貸款的過(guò)程中，銀行的利率政策收緊、審批周期拉長(zhǎng)、甚至貸款額度收緊，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法按時(shí)獲得貸款，進(jìn)而無(wú)法按合同約定支付房款，那么購(gòu)房者就可能面臨違約。
根據(jù)《民法典》第五百九十條關(guān)于不可抗力的規(guī)定，銀行貸款政策調(diào)整一般不構(gòu)成不可抗力，購(gòu)房者需要自行承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。所以在“回暖期”買(mǎi)房，更要在購(gòu)房合同中明確約定：如果銀行貸款未能獲批或未能足額獲批，購(gòu)房者有權(quán)解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任，或者有權(quán)選擇其他付款方式而不被認(rèn)定為逾期。
這個(gè)條款，在買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)很容易談下來(lái)，在賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)則容易被拒絕，但恰恰是在市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這個(gè)條款可能價(jià)值幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。
從律師的角度看，“房地產(chǎn)止跌回暖”這個(gè)判斷，對(duì)法律實(shí)務(wù)的最大影響，是改變了買(mǎi)賣(mài)雙方的地位和談判籌碼。過(guò)去兩年是“買(mǎi)家可以慢慢挑、合同條件可以慢慢談”的市場(chǎng)，而一旦確認(rèn)進(jìn)入回暖通道，就可能切換成“搶到就是賺到”的賣(mài)方市場(chǎng)。在這種切換的過(guò)程中，所有以前被掩蓋的法律風(fēng)險(xiǎn)——開(kāi)發(fā)商的履約誠(chéng)信、二手房賣(mài)家的毀約沖動(dòng)、銀行信貸的不確定性——都會(huì)集中爆發(fā)。
對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，如果確實(shí)考慮在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)入市，我的建議是：把法律風(fēng)控前置。別光看房?jī)r(jià)漲沒(méi)漲，先看合同條款有沒(méi)有把風(fēng)險(xiǎn)鎖死。市場(chǎng)回暖的時(shí)候，往往是法律糾紛最冷的時(shí)候。