北京買房：理清思路，購房建議1836

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

目前在北京西城展覽路片區有一套5層的一居室（僅此一套房子），兩個孩子已上學，工作穩定。想咨詢下這個房子（目前市場價格380萬左右，租金5500元左右，同小區二居室市場價格580萬左右，租金8500元左右）如何處理？

三種方案：1）以租養租；2）置換為兩居室；3）賣掉持幣觀望。如何對比分析，來量化決策？主要擔心隨著北京孩子數量減少，這種一居室會比兩居室更加縮水。如果是同小區兩居室的話，是不是縮水程度會小一些？

A：

1、以租換租，一般都是用非學區房的租金去換，這樣能占學區房的便宜，按現在的行情至少25%，多了30%以上。比如在朝陽有套小房子，價值300多萬租金7000多，拿著這7000多在海淀能租到500萬左右的房子，那就占便宜了唄。

但您這是要用學區房換租學區房，而且是一居換兩居，那至少是不占便宜，大概率吃點兒小虧。算算吧，5500=690，580/8500=682，數值基本一致，表面看從居住的性價比來說差不多。

但實際上呢，一居室的租售比是必須低于兩居的，至少10%，所以您吃了10%的小虧。

2、這種置換也是同等性質，溢價比例和風險都降了點兒但不多，居住角度也提升不多，所以優勢不大？對比多花的錢+稅費，我認為是至少不占便宜。

3、賣掉持幣觀望，不好說。現在的行情是深圳+上海都明顯出現了小陽春，北京也跟隨了。那此時賣房可以說算合適，比去年能多賣點兒。但萬一小陽春持續呢？那就形成行情了，持幣的都會吃虧，不添錢的話是買不回現在的房子了。

所以這就是個賭，賭下半年房價回調繼續下跌。但一般不建議這么賭，因為如果剔除學區溢價的因素，那就算賭贏了也肯定占不到什么便宜，至少是不多。可萬一輸了呢，那可就真輸了唄。也就是收益與產出不成正比，這種賭局不劃算。

4、一居比兩居更縮水，確實有這種可能。因為從您的租金+房價就能看出，既然兩套房的租售比差不多，那就說明一居室的溢價占比更高，風險也就更大唄。

另外一點，房子是用來住的，如果學區功能減弱，那人們就會更重視居住體驗。而一居室的客群窄，只適合小家庭或單身的，價格走勢就有可能偏弱于客群更寬的兩居室。

5、總之我要建議的話是選第一個方案，以租換租，吃點兒小虧也不多。當然如果能換成非學區房，那才是真正占便宜。

比如現在朝陽有200萬左右的小戶型能租4000多，兩套房380萬也不難買到。但能收8000多的租金，正好換租一套兩居室。

但也多說一句，這種租金高的大多都是保障房會安置房回遷房，品質一般，價格走勢多數不太強，優勢就是租金收益高。

僅供參考。

二

Q:

我在順義一家國企上班，住的是這邊的保障房，一年1萬多的房租，離單位也比較近，能夠兼顧家庭。但我老公在海淀五棵松附近上班，他通勤時間比較長。我們考慮這兩年買房，是在朝陽居中買合適，還是在順義或者海淀買？家里有兩個孩子，老大九一將上小班，老二六個月，預算400萬，請您給個建議。

A：

1、通勤只能看自己的感受，外人不好建議。不過常規建議是與其離倆人都遠，最好離一個人近，別兩邊都辛苦，那樣不利于帶娃+顧家。

尤其是孩子上學后，接送+陪伴學習都挺耗費時間精力的，最好有一個人能多付出一些。常規是離媽媽近最好，畢竟教育大多數都是母親為主，從來都是“岳母刺字”，沒聽說老丈人動手的。

2、另外海淀的房子都有學區溢價，所有普宅都算學區房。而且是總價越低，溢價的比例相對越高。

以400萬來說，其溢價至少在100萬以上，高了能到150萬左右呢。那居住的性價比就降低了，而且要承擔入學低谷期的保值風險。如果沒有政策支持，溢價比例至少不會漲，還很有可能受影響。

3、朝陽也有學區房，但400萬也不好買到溢價低的，基本跟東西海的平均值差不多。其中清朝學區的低一些，人朝和陳分的也降了點兒，可以看看。

4、順義的學區房不是太建議。不是說學校不好，而是說順義媽媽們對教育更熱衷，也敢投入，導致溢價比例高于東西海的平均值。那從居住的角度來說就也不合適唄，看自家是否能接受吧？或者是算算賬，比如典型的建新南北區，比較一下租售比就知道溢價高低了。

5、其他的沒什么建議，您這問題有點兒寬泛，還是先自家決定大致板塊吧，要不不好聊。

僅供參考。

三

Q:

請問：我在海淀世紀城有一套房，孩子今年上小學，大概率人大附小，可是學區初中不行。因為在亦莊郊區還有一套房子，三套房只能五環外買，考慮上地學區，400-600預算只能考慮柳浪家園什么的。請教會不會被分出學區，這個決策不知道有沒有什么硬傷？

A：

1、您是京籍吧？那在五環內可以購買兩套的，二孩家庭甚至能買三套呢。而亦莊是在五環外，跟現有的限購政策不沖突的。

2、上地學區買柳浪，這誰敢保證學位啊，畢竟賣了那么多套房呢，誰知道學位是否夠用啊？官方回應就是“多校派位”，只能是看運氣吧。

另外如果考慮柳浪只是為了占坑兒，那400萬就足夠了。一是節省資金，二是降低溢價部分的保值風險，三是用完了學位相對好處理。常規建議是用完學位看行情，覺得不合適就索性賣掉，稅費成本就相當于學區房出現之前的擇校費了。

3、決策沒什么硬傷，溢價什么的都是明擺著的，不算劣勢。如果有那就是上地太熱門了唄，誰都知道資源好，所以家長們都去搶，那就更稀缺了唄，每年都有買了房也沒如愿的。

4、總之這就是看運氣了，沒人敢保證。買房的時候算算溢價，盡量買低點兒的就行。另外您家有五環內的指標，至少可以買一套。但最好是買占坑兒的，用完了學位就考慮是否處理掉，沒必要留兩套學區房。

僅供參考。

四

Q:

目前昌平區北七家未來科學城居住和上學，孩子小學三年級。原本有小升初跨區的打算。但是，最近未來城星寰時代開了樣板間，就在考慮要不要買這個小區。

買的原因是綜合考慮星寰時代本身的位置，結合這幾年在這附近的居住體驗，作為改善居住是個不錯的選擇。現在不買，就怕以后買不到同等條件的房子了。但是預算有限（500萬），買了這個就沒法考慮跨區小升初了。

不知未來城星寰時代這個房子是否值得入手？如果買了這個房子還想跨區小升初，但買占坑房預算不足的情況下還有哪些跨區小升初的通路嗎？有什么建議嗎？

A：

1、我對新樓盤不熟，連價格都沒記住，不方便點評人家，也給不了什么建議。不過既然是為了改善，那覺得不錯就買唄，這不用聽別人的建議，新房本來就是自住為主的。

2、為了自住改善就肯定值得，所有新房都比二手的強，有其他想法才看二手的呢。這就跟買車似的，注重駕乘體驗就買新車，注重性價比vs過幾年想換車什么的再看二手的。

3、跨區小升初的通路，子弟、政保、空掛戶、變更監護人等等，也等于遷戶。或者是花錢找人，小心別被騙了就行，這幾年亂七八糟的事兒挺多的，都是孩子多鬧的。

尤其您家孩子是三年級，那就是2023年最高峰時期入學的。那無論哪個學區+哪所好學校都學位緊張，無論哪年跨區或轉學也都是同一屆，即便是找人的難度也是很大的。

4、我沒有建議，改善房該買就買，看自己的喜好。跨區的問題看自家適合哪種方式吧，就這幾種，謹慎選擇。

僅供參考。

五

Q:

想請教一下，明年我家孩子小升初，目前在昌平區讀五年級，明年想去朝陽擇校上初中，現在孩子戶口和學籍都在昌平，去朝陽還涉及到房產置換，預算大概400-500萬，學校的選擇，您能給指點一下嗎？

目前我考慮的學校，一個朝陽外國語學校，一個是人大附中朝陽學校，除了學校的選擇，還涉及到周邊購置房產，太陽宮附近的，最便宜的，相對朝外附近，還要貴一點。您能給些建議嗎？

A：

1、學校的選擇，那常規就是先看朝外啊。而且朝外只對口中學的房子是沒有學區溢價的，居住的性價比正常，對于轉學生就等于各項兼顧了。

當然人朝也有這種房，只是學校排名在朝外后面而已。另外就是人朝這些年太紅了，房子賣爆了，所以才開了好幾個分校和校區。轉學生的話基本都是派位，說不好哪所校區。

2、我沒看懂您這第二段什么意思，是要買太陽宮附近最便宜的是嗎？哦，是說太陽宮的比朝外的貴是嗎？這看什么房子了。朝外也有貴的小區，博世祥園10萬+呢。而且朝外對口小學的溢價率更高，典型的慧忠里就是，比人朝的溢價高，一分錢一分貨。

但如果只是為了小升初，那就買沒溢價的不就完了，買房看的是性價比，不是絕對價格。

3、我不太理解您的意思，給不了什么建議。或者說常規建議是買朝外的，比如慧忠北里這種的，居住角度的性價比正常，結合對口中學就算性價比高的了。

僅供參考。

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