虧掉17億，瑞安房地產近五年首虧，羅康瑞：市場調整尚未結束，城市更新是未來發展重點

本文來源：時代周報 作者：張釔璟

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“過去一年，房地產經營的環境不容易，有非常大的壓力，消費市場增長非常緩慢。作為開發商，也感覺到融資市場非常困難，需要很關注流動性。”羅康瑞感慨道。

3月26日晚間，老牌港資房企瑞安房地產（00272.HK，以下簡稱“瑞房”）召開2025年業績發布會。瑞房主席羅康瑞、副主席羅寶瑜、財務總裁及投資總裁孫希灝、行政總裁王穎及瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政總裁張斌等管理層出席會議。

根據當日下午發布的業績報告，2025年，瑞房收入為40.93億元，同比下降49.92%；股東應占溢利-17.82億元，為過去五年來首次出現虧損。

對此，財務總裁及投資總裁孫希灝解釋稱，本次虧損主要源于公司收租物業的估值減值以及存貨的減值撥備，并不是真實的虧損。若剔除兩者的影響，瑞房2025年錄得核心溢利為3.97億元，同比下降12%。

展望后市，羅康瑞認為，房地產市場的調整還沒有完結，仍將維持兩三年，觸底的態勢也會延續下去。不過，他也指出，市場對高質量的房產還是有需求，城市更新和城中村改造將是未來發展的重點。

去年錄得物業銷售收入僅5億，賬上仍有172億銷售額待結轉

查閱財報可以發現，導致瑞房2025年收入近乎腰斬的“罪魁禍首”，是物業銷售收入規模的明顯縮小。

2025年，瑞房錄得被確認為收入的物業銷售額僅為4.99億元，較2024年的43.56億元，減少了38.57億元。而這背后的原因，則在于2025年瑞房并沒有新的住宅項目落成。

雖然結轉收入很少，但在新房銷售方面，瑞房表現不俗。2025年，瑞房實現合約物業銷售額為79.16億元，其中住宅銷售額為72.46億元，商業物業銷售額為6.7億元。

據瑞房行政總裁王穎介紹，去年瑞安的合約銷售主要來源于上海“翠湖天地·六和”與“武漢天地·云逸”這兩個項目。

其中，“翠湖天地·六和”的風貌別墅及聯排產品，因為其稀缺性和所承載的獨特生活方式，再次獲得了高凈值客群的高度關注和較多的認購意向，已經取得預售許可的別墅及聯排全部售罄，其余待售的別墅待預售許可獲批后就可以完成簽約。而“武漢天地·云逸”作為武漢新天地住宅收官之作，入市后銷售勢頭也很強勁。截至2025年底，去化率已經超過72%，成交量遠超于同區域內的其他高端住宅項目，目前項目已經接近于清盤。

王穎透露，截至2025年底，瑞房已經鎖定待確認為正式收入的銷售額高達172.31億元，將在2026年以及以后的交付，并在后續業績中得以確認。

商業租金連續三年增長

相比于物業銷售，作為瑞房另一大核心業務的商業租金收入更為亮眼。

據了解，2025年全國的辦公樓市場、零售物業市場均處于激烈的競爭中。以上海為例，仲量聯行數據顯示，年內上海辦公樓租金為每天每平方米5.2元，較去年同期下降11.6%；零售物業方面，上海核心地段商場與非核心地段的租金分別同比下跌4.3%、6.4%。

財報數據顯示，2025年，瑞房錄得租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）為36.25億元，同比增長2%，連續三年維持增長。其中，位于大本營上海的物業租金及相關收入高達28.26億，占到總租金收入的78%，同比增長3%。

在眾多項目中，于2023年9月底開幕的鴻壽坊租金及相關收入同比增長49%，主要受辦公樓組合出租率上升所帶動；而上海新天地租金及相關收入同比增長14%，主要受惠于新天地東臺里開業；蟠龍天地的租金及相關收入同比增長7%。

不過，在激烈市場競爭環境下，瑞房亦難逃其影響。該公司亦在財報中指出，2025年該公司零售物業和辦公樓的續約租金均出現了下跌。

對于瑞房商業板塊2026年經營策略，瑞安新天地行政總裁張斌表示，零售板塊將以多元創新方式持續提升營業額、客流等基本面，實現租戶共贏。以上海為例，可依托外來客流打造零售差異化優勢，同時持續推出契合新天地特色的文化體驗類內容，驅動租戶組合提升。至于辦公板塊則將提升出租率作為首要任務，通過彈性租賃策略及定制化裝修、可持續辦公等高品質服務增強競爭力，并不斷拓展空間之外的增值服務。

輕資產加碼城市更新

翻看過往財報可以發現，近年來，瑞房在大本營上海的土地儲備正快速下降。截至2025年底，瑞房旗下位于上海的發展中及日后發展項目的可供出租及可供銷售總建筑面積為16.9萬平方米，而2020年底該數字為208萬平方米，過去五年間減少超190萬平方米。

在項目拓展方面，“輕資產策略”成為了瑞房選擇。此次業績會上，管理層也坦言，當前市場環境中，輕資產策略既能夠平衡瑞房在資金、資本方面的投入，又能夠保持其在規模上的良性擴張。

2025年，瑞房在輕資產拓展方面的表現亦可圈可點。期內，瑞房成功新增了兩個輕資產項目，分別是位于上海新天地社區內的高端住宅項目“永新里”和位于上海浦東新區的城中村改造項目“上海三林”。公司在前者實際權益為15%，在后者則為13.26%。

據王穎透露，永新里會以翠湖天地的品牌進行開發與運營，目前項目的動遷安置工作已完全完成，計劃于今年上半年正式動工，預計2031年整體竣工；而三林項目預計于2035年建成。

最新財報顯示，截至2025年底，瑞房輕資產儲備項目總數量增至4個，總在建及待建規模為住宅122萬平方米、商業29.1萬平方米。

據了解，瑞安拓展的4個輕資產項目來自于城市更新和城中村改造。對此，瑞房行政總裁王穎解釋稱，近年政府在加大力度推進城中村的改造，2025年上海市也發布了新一輪三年城市更新計劃，并明確了2026年要啟動城中村整體改造計劃，加快城市的高質量發展。在這樣的背景下，城中村改造成為了城市更新的著力點。

“蟠龍天地是大家所熟悉的上海城中村改造的成功范例之一，不僅改善了區域環境，也有效促進了區域經濟的繁榮，這個項目的成功也充分印證了瑞安在城中村改造領域的卓越能力，也讓我們對三林新天地、召樓新天地等同類項目的前景充滿信心。”王穎稱。