范姐說(shuō)樓市:20年后房?jī)r(jià)會(huì)到100萬(wàn)/平嗎？

這兩天刷到幾個(gè)博主的視頻，直接給我看愣了——他們拍著胸脯說(shuō)，20年后，到2040年，咱們國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)能漲到100萬(wàn)一平米！

這話(huà)一出，評(píng)論區(qū)都炸了，有跟著起哄的，有半信半疑的，還有跟我一樣覺(jué)得“離譜”的。

作為在金華房產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十幾年的經(jīng)紀(jì)人，今天就跟大家掏心窩子掰扯掰扯：這事兒，到底是真趨勢(shì)，還是博眼球的噱頭？

先說(shuō)說(shuō)博主們的“硬核邏輯”，他們?nèi)虈粋€(gè)核心數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)——M2貨幣供應(yīng)量。給大家捋捋他們的賬：1949年到2013年，第一個(gè)100萬(wàn)億用了64年；2014年到2020年，第二個(gè)100萬(wàn)億僅用7年；2021年到2023年，第三個(gè)100萬(wàn)億直接壓縮到3年！

博主們推算，2023到2026年又會(huì)新增400萬(wàn)億，2025年末M2能到340.29萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.5%。

順著這個(gè)數(shù)據(jù)往下算，他們給出了更“驚人”的預(yù)測(cè)：2026年突破400萬(wàn)億（按年均8%增速算，2027年就能實(shí)現(xiàn)），2034年沖到800萬(wàn)億（只需年均6.5%增速，以當(dāng)前8%-10%的回落速度，長(zhǎng)期維持完全可行），2040年直接破1600萬(wàn)億！

還有一點(diǎn)就是貨幣增發(fā)，我們的收入也一直在增長(zhǎng)。

比如說(shuō)1980年的時(shí)候，萬(wàn)元戶(hù)很稀缺，2020年的時(shí)候，年收入百萬(wàn)的也正常了，20年以后，年收入1000萬(wàn)會(huì)不會(huì)也很正常？如果年收入達(dá)到1000萬(wàn)也很正常，那房?jī)r(jià)會(huì)到達(dá)100萬(wàn)嗎？

但有一點(diǎn)，10年前金華一些樓盤(pán)的排屋和10年后的今天比都漲了一倍，比如說(shuō)是華庭常青樹(shù)的排屋，之前兩三百萬(wàn)一套，現(xiàn)在少則是500萬(wàn)，多則七八百萬(wàn)。保集湖海塘莊園的排屋剛開(kāi)始五六百萬(wàn)一套，后來(lái)越賣(mài)越貴，現(xiàn)在起步價(jià)1000萬(wàn)。（只能說(shuō)稀缺的房子還是抗通脹的。)

單看數(shù)據(jù)，好像真沒(méi)毛病，畢竟貨幣超發(fā)是既定事實(shí)，通貨也在膨脹，工資收入也在上漲，那房?jī)r(jià)跟著翻倍暴漲，似乎順理成章。

但我想說(shuō)的是：貨幣是土壤，不是果實(shí)；是條件，不是主因！

過(guò)去20年房?jī)r(jià)一路上漲，核心驅(qū)動(dòng)力從來(lái)不是單純的貨幣超發(fā)，而是城鎮(zhèn)化浪潮、土地供給結(jié)構(gòu)、利率持續(xù)下行，還有老百姓“房子就是最佳保值品”的集體認(rèn)知。這四大核心支柱，少了任何一個(gè)，都撐不起房?jī)r(jià)的瘋漲。

再看博主們的核心論點(diǎn)——核心城市核心地段房?jī)r(jià)必漲，拿東京、首爾、香港舉例：人口在減少，但核心區(qū)房?jī)r(jià)還在漲。

這話(huà)只說(shuō)對(duì)了一半！沒(méi)錯(cuò)，東京核心區(qū)的高端公寓、香港的半山豪宅，確實(shí)能抗住周期波動(dòng)，但大家別忘了，這些城市的房?jī)r(jià)上漲，是建立在“全球資本涌入、核心資源高度集中”的基礎(chǔ)上，而且背后有成熟的租賃市場(chǎng)、完善的配套體系支撐。

咱們國(guó)內(nèi)的情況，完全不一樣。先看人口，咱們的城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入中后期，2025年城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)突破70%，不像20年前那樣，每年有大量農(nóng)村人口涌入城市，拉動(dòng)住房需求。

再看土地，這些年各地加大供地力度，尤其是三四線城市，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，房子早就不是“稀缺品”；還有利率，房貸利率已經(jīng)處于歷史低位，再往下調(diào)的空間幾乎沒(méi)有，靠利率刺激房?jī)r(jià)的時(shí)代早就過(guò)去了。

博主們只談“核心城市”，卻刻意忽略了一個(gè)關(guān)鍵前提：核心城市的核心地段，從來(lái)都不是普通人的“剛需”。就算2040年真有部分核心區(qū)域房?jī)r(jià)達(dá)到高位，那也是少數(shù)人的資產(chǎn)，跟咱們普通買(mǎi)房人沒(méi)關(guān)系。

咱們金華的剛需，想的是買(mǎi)一套能住得舒服、孩子上學(xué)方便、配套齊全的房子，不是去賭幾十年后的“天價(jià)”。

再說(shuō)，100萬(wàn)一平米是什么概念？咱們金華現(xiàn)在核心區(qū)房?jī)r(jià)大概在2-3萬(wàn)/平，就算漲十倍，也才30萬(wàn)/平。真到100萬(wàn)/平，意味著一套100平的房子就要1個(gè)億！咱們普通打工人，月薪就算漲到1萬(wàn)，不吃不喝也要80多年才能買(mǎi)得起，這現(xiàn)實(shí)嗎？

貨幣超發(fā)不代表購(gòu)買(mǎi)力提升，錢(qián)變多的同時(shí)，物價(jià)、工資也會(huì)跟著漲，最終會(huì)形成新的平衡，不會(huì)出現(xiàn)“錢(qián)不值錢(qián)，房子天價(jià)”的極端情況。

還有一點(diǎn)，博主們只談M2增長(zhǎng)，卻沒(méi)提貨幣流通速度、通脹率、居民收入增速這些關(guān)鍵指標(biāo)。

M2只是“賬面數(shù)字”，真正影響房?jī)r(jià)的，是市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。咱們可以想想，20年后，年輕人的就業(yè)方向會(huì)更多，對(duì)房子的依賴(lài)度會(huì)降低，租房、共有產(chǎn)權(quán)等模式也會(huì)更成熟，誰(shuí)還會(huì)拼命湊錢(qián)買(mǎi)天價(jià)房？

所以結(jié)論很明確：2040年房?jī)r(jià)破100萬(wàn)/平，就是個(gè)博眼球的偽命題！樓市早就告別了“普漲時(shí)代”，未來(lái)只會(huì)是“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱”的分化格局。

核心城市核心地段，可能會(huì)穩(wěn)步上漲，但漲幅絕不會(huì)像博主們預(yù)測(cè)的那樣夸張；而三四線城市、遠(yuǎn)郊區(qū)域，房?jī)r(jià)大概率會(huì)保持平穩(wěn)，甚至部分區(qū)域會(huì)持續(xù)回落。

咱們做房產(chǎn)的，最該做的不是跟著噱頭炒作，而是幫客戶(hù)認(rèn)清市場(chǎng)規(guī)律：剛需買(mǎi)房，別賭未來(lái)，就看當(dāng)下的需求和購(gòu)買(mǎi)力；改善換房，就看配套、戶(hù)型、居住體驗(yàn)；投資房產(chǎn)，就盯緊人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐、核心資源。

對(duì)此，大家怎么看這個(gè)100萬(wàn)/平的說(shuō)法？是覺(jué)得危言聳聽(tīng)，還是真有道理？評(píng)論區(qū)聊聊，咱們一起理性聊樓市，不被虛假預(yù)測(cè)帶偏！