北京買房：理清思路，購房建議1838

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們家在通州新華聯家園有套沒電梯的6層頂層帶閣樓的房子，2018年精裝修自住，后來24年搬到西城就出租了，租金目前5000。想考慮賣掉，換到東大橋工體南路小區價位差不多的帶電梯17層（總高18層）南向一居室租金約5500-5700。

新華聯有人出270萬，可能280能賣，工體要價270萬，我們西城的學區房預計8年后可以賣出（等二寶上了初中）。我們想8年后賣掉西城換帶電梯的三居室養老房，到時候工體房子可留可賣，怕將來新華聯不保值或不好賣，想請您給分析一下這樣折騰一下是否合理和值得？

A：

1、新華聯的280萬總價，租金能5000那夠高的了，大概率是您家的精裝加分了。但考慮好，租客就算是再注意，也不會像自己家似的愛護，一般來說這裝修有三五年時間就價值歸零了。

所以常規建議是精裝的房子除非真的能長期租高價，否則不如趁裝修還值錢的時候賣掉。尤其是步梯樓頂層算硬傷，裝修好的時候能促進賣房，裝修不吸引人了就更不好賣了。

2、工體的租金算5600吧，要價270萬，租售比480多，那這價格理論上應該還能砍點兒，至少砍幾萬吧。因為現在朝陽小戶型租售比450的有的是，收益再高的都有。

這套房如果買下的話就長期留著吧，銀行利息低的時候就收租金，利息高的時候就跟隨大盤升值，雖然占不到什么便宜也不算吃虧。

3、新華聯的小區挺好的，北京開發商里“湘軍”的代表樓盤，很長時間都是通州樓市地標，到目前為止的價格走勢基本跟隨北京大盤，不至于不保值。

但您這套房不是太合適，頂層算硬傷，精裝收租金也不太劃算，所以最好是自住，確定不自住的話就意義不大了。

工體這套房是典型的收租劃算的，即便是按您說的房價vs租金也挺合適的，時間越長越合適。不過這種小戶型的價格走勢一般不強，因為適應的家庭群體相對窄，所以就是收租合適，這種時期買了也合適。

僅供參考。

二

Q:

我兩個問題：1、蓋房子的成本是不是只有2500元一平？開發總成本是不是只有5000元？否則我老家的新樓盤才賣6000一平還有利潤。

2、是不是我們年輕人買房的30%首付就已經是開發商利益集團的成本的總和了？之后的按揭款和利息收入是各個利益方包括銀行的利潤？

A：

1、您老家應該是個人口不太多+經濟不太發達的小城市吧？那蓋房子的建安成本確實可以控制在2500左右，最高3000塊一平也就差不多了。

總成本也確實一般不超過5000一平，包括了土地款+稅費+建安+財務+營銷和管理等等，賣6000一平的話應該有500左右或以上的利潤。

2、但我說的都是北京的房子，大城市的開發成本高，主要是人工費和管理費高，所以建安成本基本都在5000塊錢左右?；蛘哌@么說吧，北京的保證金是5000塊錢一平，能覆蓋大多數中檔小區的保交樓成本了。豪宅小區的除外。

另外北京新樓盤的總成本不能一概而論，土地價格就高低相差懸殊。我建議您去查看各家開發商的財報吧，反正能在北京蓋房子的基本都是上市公司，財務是公開的。

3、您的第二個問題沒法兒回答，這屬于抬杠。因為如果只計算物理成本，那北京任何一個樓盤的首付都夠了。但社會成本呢？您認為是不應該存在的是嗎？

打個比方吧，齊白石的一張畫的成本是多少，憑什么動輒千萬上億？黃金的成本是多少，憑什么上千一克？比特幣的成本是多少，憑什么幾十萬一枚？勞動力的成本如果只計算衣食住行的話也沒多少錢，憑什么一個月的工資至少幾千甚至上萬？

因為除了物理成本還有社會成本唄，而且價值比物理成本高多了。比如一份預制菜的物理成本沒多少錢，但在貝貝這種連鎖店里動輒幾十上百，而且老板還說利潤很低，為什么？因為房租水電+裝修+工資+廣告+納稅+瞎折騰的錢都包含在社會成本里了唄。

請問您能怎么辦？可以跟人家掰扯為什么預制菜竟敢賣這么貴，但最好的辦法索性是用腳投票，離開了不吃了換家店不就得了。只要您不吃貝貝家的，那他的任何成本和售價都跟您沒關系了。

4、房子也是如此，如果覺得北京的太貴，那不買了不就得了。花6000塊錢買您老家的，氣死+急死+羨慕死北京開發商。只要您不買北京的房子，那無論價格高低都跟您沒關系，也省的置氣了，皆大歡喜不好嗎？

僅供參考。

三

Q:

請問：看了您對學區房的見解，理解您推薦的邏輯是：現在買學區房上學是不劃算的，但可以抄底買入后賣出更合適，用賺到的錢再補貼上學時的溢價。不知道我理解的對不對？請問如何具體實施？

A：

沃天，我什么時候有過這種推薦邏輯?。磕怯檬裁催壿媮砝斫獾?？

Q:

您不是說現在能買到溢價低甚至不帶溢價的學區房嗎？那我現在買過來，然后按照市場價賣出，不就等于賺到了一筆學區溢價的利潤嗎？比如一套房300萬，正常情況下30%是溢價，那如果我花200多萬買入，然后按300萬賣出不就賺到了差價嗎？

然后等我家孩子上學的時候，再用這筆利潤去補貼我需要的溢價，對不對？我現在沒掌握的就是如何淘到沒溢價的房子，所以請您幫助。

A：

1、您的邏輯+理解+想象力都挺豐富的，我愧不如您啊，主要是認知不如您，很難溝通。

2、不過聊兩句吧。首先說了，如果我能找到沒溢價的學區房，那為什么要讓給您賺差價??？撿漏兒的事情雖然要靠能力或眼力，但更多的是靠運氣，我運氣不行，要不您還是找別人借運吧。

主要是就算有這種漏兒，那也肯定是中介先發現。他們就算自己買不起，手機里找幾個投資客也不是難事兒，沒人會把發財的機會讓給圈外人的。

3、其次，我說的溢價低+沒溢價，都是相對的概念。比如在中上學區的占坑兒房，平均溢價應該30%的，那如果買到25%的就算低了，20%基本到頭兒，再低很難。而在中下學區，本來也就10%左右的溢價，那確實有可能買到完全跌沒了的，但就算買到也只不過是省了10%啊。

以您舉的例子來說，總價才300萬，誰會傻到200萬就出手??？正常情況下能砍下5%的15萬就很難了，再多非常難。

那問題來了，即便是您運氣好占到了5%甚至10%的便宜，怎么對沖正常價格30%的比例??？那就只能是反復操作的炒房了，可怎么保證老能撿到漏兒，而且每次都能高價賣出??？人家業主之所以低價賣，就是因為按照正常價格不好賣，那您有什么特殊的促銷手段嗎？

4、還有一點，即便您撿漏兒賺到了這10%，如果不賣的話就算賺到手了?？扇绻鍪?，那就要承擔至少3%左右的稅費成本，再加上時間精力，最后的真實利潤還高嗎？多長時間+幾次倒騰才能攢夠這正常價的30%啊？

5、總之我沒建議過炒房，也不理解您的賺錢邏輯，您還是自己制定方案吧，我真幫不上忙。

僅供參考。

四

Q:

我在南四環怡?；▓@有套大平層，小區還好就是塔樓，我想賣掉添點錢換成聯排或獨棟的，請問有推薦的嗎？

Ps：地段的話最好還是南五環沿線，別太遠了，我和老婆上班在南三環玉泉營。至于價格希望在1000萬之內，最好三層以上的。我這想法合適嗎？

A：

1、您的預算是多少??？想換哪兒的別墅，是豐科園周邊的還是其他板塊？還有沒有其他想法？

2、想法無所謂合適不合適的，房子是用來住的，別墅更是非常典型的自住為主。所以只要是自己喜歡就行，不用考慮別人是否覺得合適。

不過提醒一下，如果是千萬之內的預算，目標是南五環沿線，那就算有合適的別墅也至少4/5萬一平，一套房200來平吧。但您想要是三層以上，就算三層，每層才70多平，這種別墅住著能舒服嗎？采光就未必多好，小面積也不太好布局?？紤]好吧。

3、另外還多說一句，我感覺您可能是沒長期居住過別墅吧？常規建議是最好先租一套試試，而且租一年時間，經歷過寒暑雨雪的四季之后再決定買不買？

因為畢竟咱們國人住過別墅的不多，經驗也就不普遍，別墅的各種不便很多人不清楚。比如能源費用高+夏天的蚊蟲+冬天的溫度+打掃的費勁+爬樓梯的累人+家人溝通的不便+房間甚至樓層的閑置+裝修維護的麻煩和費用高等等，很多呢，只有住過的才知道，但如果買下就算后悔也晚了。

4、再有一點，怡?；▓@是很不錯的小區，全北京第一個自建配套的超級大盤，天通苑回龍觀都是參考的這里的經驗，物業也曾經連續多年全北京奪冠?，F在雖然老了點兒+塔樓，但保值在南四環沿線仍然是還不錯的，基本跟隨大盤不落后。

但別墅就是自住為主了，價格走勢大多數都弱于大盤。幾年時間無所謂，但時間長了就比較明顯了。您可以參考下怡海附近的，比如帝京花園就挺典型的，當年感覺不錯，城市別墅的代表，但現在的價格如何？

5、總之您還是先再考慮一下吧，感覺這想法有點兒不成熟，想好了再換吧。最好是先租一套試試，覺得舒服再買。

僅供參考。

五

Q:

我在京無房，有購房資格但資金不多，工作在國貿商圈，看房價地圖選定了四個方向板塊。首選通州，感覺將來的發展會更好，但難點是離地鐵近的也都不便宜，能買的起的都感覺偏遠了。

二是亦莊，感覺和通州一樣，而且規模太小，能買的范圍更窄。三是北七家，這里符合預算的很多，200萬之內的商品房兩居室，但問題就是都離地鐵有點遠了，不是太滿意。四是更遠的大興、順義或房山，這還沒有具體的考察。

A：

1、這我好像沒什么建議吧？您這等于是沿著五環從東北到西南的畫了一個圈兒，甚至說是覆蓋了半個北京城，范圍也太大了。

但您的預算又限制了選擇范圍，貴的資金不夠，但便宜的又都不滿意。那外人能有什么建議?。?/p>

2、200萬之內的兩居室+商品房，那就只能是單價3萬之內了。這說實話吧，好點兒的地段兒中很難有這價格的房子，除非是老破小。但您要求的又是商品房，那就不好辦了唄。

3、我要建議就是多看房吧，只能說有可能買到業主著急套現的，但這就相當于撿漏兒了，可遇不可求。其他沒建議，幫不上忙。

僅供參考。

借這話題聊兩句，我挺理解這些年輕人的心態，誰都想買到物美價廉的好房子。但這網友說實話有點鉆牛角尖兒了，我看了他做的方案，感覺都快趕上作戰計劃了，細致到每天要看幾套房+怎么砍價+中午哪兒吃飯什么的，設想的都很完美。

但這都是計劃甚至理想吧，期望越高或許失落越大。后來我建議他還是先別再完善方案了，與實際結合的先看房，然后再調整計劃。但話不投機，人家想的是“工欲善其事，必先利其器”，仍然堅持繼續做計劃……

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。