保利發展，贏得“太輕松”了

文/上海進深 嚴明會

2026年第二次土拍僅有一宗地，卻把熱度推到新高點，金茂、保利發展、華潤&新長寧聯合體三方齊聚。

競拍過程中，華潤&新長寧、金茂兩家不斷跟進加價40輪，保利發展最后一出手即拿下。

總價592175萬元，成交樓面價77697元/㎡，溢價率6.43%。

這宗長寧內環純宅地由E1-17、E1-21兩幅子地塊組成，總出讓面積約2.9萬㎡，規劃建筑面積約7.62萬㎡，起拍總價55.6億元，起始樓面價約7.3萬元/㎡。

具體來看：

E1-21地塊：用地面積24508.81㎡，容積率2.67，限高80米，含4000㎡社區公共服務設施；

E1-17地塊：用地面積4490.52㎡，容積率2.4，限高50米，含500㎡社區文體設施。

扣除1000㎡商業和3000㎡文體健康設施后，可售住宅面積約7.2萬㎡，算下來的實際起始樓面價已超8萬/㎡。

算上溢價率，最后的可售樓面價在8.76萬/㎡左右。預計售價在13-14萬/㎡。

在長寧，這樣的純住宅地塊幾乎是絕版。

內環區域已有近17年沒有純宅地供應；中山公園板塊新房更是寥寥。上一次長寧公開出讓住宅用地，還是2024年12月招商&越秀聯合體競得的的“和樾長寧”所在地塊，成交樓面價約8.85萬元/㎡。

再上一次長寧內環出讓涉宅用地，還要追溯到2009年的朗詩虹橋綠郡項目。

時間跨度之大，讓今年這宗宅地顯得格外珍貴。

此次競拍的地塊，是在2025年5月控規局部調整新增出來的。

其中的E1-21地塊，原先被劃分為三個地塊， E1-10B為城市儲備用地，E1-20為商業辦公，只有E1-19地塊是住宅用地。調整之后，上述3宗地塊被合并為住宅用地，并最終進入出讓序列。

之后，多家房企曾去調研地塊，但最后也只吸引了三家房企參與競拍，市場信心一般，競爭也沒有想象中激烈。

從區位條件看，地塊優勢明顯：

西邊緊貼蘇州河，北邊不遠就是中山公園。

直線距離軌道交通11號線隆德路站約500米，距2號線/11號線江蘇路站約900米，周邊還有十余條公交線路。

地塊周邊商業密度很高，有長寧來福士、龍之夢購物中心、KING88、889廣場等多個商業體，滿足從日常生活到高端消費的各種需求。

教育方面，地塊附近有江蘇路第五小學、上海市延安中學附屬省吾學校等，在長寧區內屬優質資源。

美中不足的是，地塊一側是老塔樓、另一側是老破小，城市界面一般且景觀受限，方案設計有難度。通勤的話，走到地鐵口還是稍微有點遠。

位置在長寧和普陀的交匯處，周邊有學校、密集的居民樓，施工限制多，后續施工的難度也會變高，施工周期變得相對不可控。

更讓開發商猶豫的是，即使零溢價，單價賣到12萬 才能保本；如果溢價高了，項目開到14-15萬/㎡的更高單價，以120㎡計，這個總價段很難吸引到長寧本地的改善客了，而地緣外的客戶選擇會更多。

保利發展對此地的興趣，從開拍前就已昭然若揭。

保利發展旗下的上海保利建霖房地產有限公司發布了長寧區C040101單元E1-17、E1-21地塊的招標公告，項目總投資100億元，另有建安費92961萬元。

放眼長寧當下的新房市場，存量不足更加突顯這宗地的重要性。

目前，區域內只剩和樾長寧、西郊云廬兩個新盤在售。

前不久，和樾長寧迎來第三次認籌，48套小高層最終只等來了20組有效客戶。開發商卻在現場搞了一場創意選房儀式：填意向志愿、抽乒乓球選房。

前兩次開盤，分別推出48套、22套房源，官宣首開售罄、二開認購近150%。網上房地產顯示，目前網簽31套。

西郊云廬在去年10月、12月兩次開盤，分別推出61套、52套房源，網上房地產顯示，目前已網簽28套、12套。剛剛過去的3月28日，三批次37套房源開盤。

相關公司：保利發展sh600048