上海“爆單”背后，只有剛需在拼命

單日成交1585，創五年新高；上海3月二手房要沖3萬套了。

單看上海的數據，感覺春天來了。

但是把目光往全國那么一瞟，就沒那么樂觀。前兩個月全國商品房銷售額跌了足足兩成，個人按揭貸款更是直接砍了四成多。

這意味著什么？意味著除了上海、北京這幾個“天選之子”，全國其他地方，房子還是那個愛搭不理的樣子，老百姓捂著錢包，誰也不敢輕易往樓市里沖。

更讓人心里發毛的是，開發商那邊新開工面積跌了快四分之一，竣工面積也跟著往下掉。這不光是眼下賣不動的問題，這是把未來兩三年都給預定了——新房供應要斷檔，上下游那幫搞建材、搞裝修的兄弟，日子也不會好過。

再說回上海這3萬套。

成交的主力是什么？是總價300萬以下的“老破小”，占了七成多。沖進來的絕大多數是什么人？是那種實在等不了、急著上車結婚的純剛需，也就是市場上最“剛”的那撥人。

這就引出來兩個問題。

第一，這擺明了是“用價格換銷量”。300萬在上海能買到什么？要么是樓梯爬到腿軟的老房子，要么是通勤兩小時起步的遠郊。這說明現在的買房人精著呢，只看性價比，對價格敏感得像貓一樣。你價格稍微往上挪一挪，他扭頭就走。所以別看成交量沖得歡，房價想借這個勢漲起來，門都沒有。

第二，市場最要命的“置換鏈條”壓根沒轉起來。健康的樓市應該是什么樣？剛需沖進去，那些賣掉老房子的房東拿著錢，屁顛屁顛去換改善房，一層層往上遞，市場才能活起來。現在倒好，剛需是沖進去了，可那些“賣舊換新”的改善客呢？沒跟上。

單靠剛需那點勁，能撐多久？等這批急著上車的消耗完了，后面的動力從哪來？

還有一點，你把時間拉長了看，這次的熱度更像是“政策給喂出來的”，不是自己長出來的底氣。

上海這波行情，直接推手就是2月的“滬七條”。政策一出，看房的人多了，買房的人多了，這不稀奇。但你翻翻歷史，上一次上海二手房單月破3萬套是什么時候？2021年。那是什么背景？那是上一輪牛市的尾巴，是滿大街都喊著“買到就是賺到”的時候。

這次呢？大家是因為怕漲價才沖進去的嗎？我覺得不是。更多是那些憋了好久的剛需，趁著政策松了口子，又看到房價確實跌了不少，覺得“差不多能下手了”。這種心態和2021年那種打了雞血的狀態，完全是兩碼事。

真正要讓市場自己站起來，還得靠兩樣東西：一是大家兜里有錢，而且覺得以后還能更有錢；二是大家覺得房價不會再往下掉了。目前來看，這兩樣，哪個有根本性的好轉？

上海這波行情，與其說什么“反轉”，不如說是一次“筑底”過程中的強力反彈。3月份這3萬套，很可能就是今年全年的高點。等這批低價的“老破小”被掃得差不多了，剛需那股子勁兒使完了，4、5月份的成交量大概率會往下走。

真正的考驗，在五六月份。如果那時候成交量還能穩得住，價格也沒掉頭往下，那才說明上海市場是真的穩住了。如果到時候又冷下去了，那這波小陽春，就真的只是“剛需的一哆嗦”而已。

所以，我的觀點可能沒那么討喜：別被3萬套沖昏了頭。

上海是上海，全國是全國；剛需是剛需，改善是改善。樓市最難受的日子可能還沒過去，分化只會越來越狠。