北京新房搖號重現，二手房成交面積連漲4周，一線從業者：今年小陽春不太一樣

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

時代財經攝

“最近中介天天催著趕緊進場”，從去年四季度便啟動看房計劃的北京購房者林麟，在今年的樓市“小陽春”里第一次感到焦慮。近期，他頻繁地接收來自中介的緊迫感，自己也親眼見證了心儀房源漲價，更有看中的房源被其他買家搶先成交。

林麟主要關注北京六環內海淀永豐板塊的二手房，經其測算，相較于去年四季度，符合其需求的心儀房源掛牌價普遍上漲10%，“焦慮了好幾天，天天都在刷各類樓市資訊。”

每年的三到四月是傳統樓市旺季，一方面，家長為趕入學節點加緊購房落戶，另一方面，春節前后積壓的購房需求也在此時集中釋放，帶動房產交易活躍，尤其是直接買房落戶的二手房。

正當不少買家真切地感受到市場暖意之時，數據層面的變化也進一步強化了這種預期。

3月16日，國家統計局公布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，今年2月，北京新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅超過上海，領跑一線城市。

喧囂之下，冷思考同樣存在，并非所有業主都能分享到這波“漲價紅利”。當聽到“北京二手房價格回暖”的說法時，賣房的業主陳雯有些不以為然，語氣中帶著無奈和篤定，“價格實在起不來”。

為實現資產變現，陳雯自去年11月便將六環內大興亦莊板塊的房子掛牌，趁著3月房產交易流速較快的窗口期，她果斷完成交易，卻未能達到最初的心理價位，“我490萬（元）掛牌，最后425萬（元）成交。”

三月的北京樓市，正被一股復雜的“暖意”包裹。林麟決定從焦慮中抽離，暫時擱置購房事宜，等樓市傳統旺季過后再作打算，“房價回調到合理區間，我可能會進場”。

“每年都有小陽春，今年有所不同”

從數據來看，北京樓市成交活躍度正持續抬升。根據中指研究院，3月以來，北京一、二手住宅成交面積已連續四周環比走高。

圖源：中指研究院

在新房市場，多個樓盤的熱銷也為市場增添了一些積極信號。3月中旬，時代財經走訪通州樓市時發現，有持銷樓盤周末售樓處“爆滿”，時代財經在現場期間，看房客戶至少超過20組。

另有一處當時仍在蓄客階段的樓盤，出現購房者排隊看房的盛況。案場銷售透露，該樓盤首批推售房源僅400余套，距離正式開盤尚有數日，意向登記客戶已突破600組，最終開發商采用搖號選房的開盤方式。

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除此之外，北京熱門置業板塊的紅盤開盤成績亮眼。3月最后一個周末，位于昌平歇甲灣板塊的國賢府park首次開盤成交467套房源，去化率近乎100%；昌平未來科學城另一熱門項目首開售出389套房源，去化率超90%。

不過對比過往同期行情，2026年3月的樓市成交并不顯著突出。根據中指研究院，3月以來北京一手住宅周度成交面積低于2025年同期，3月（截至29日）二手住宅成交17389套，與去年基本持平，全月預計小幅增長。

在資深新房中介楊翰看來，當下北京屬于個別新盤火熱，市場整體表現并不均衡，“大盤行情偏平淡，尤其是五環以外的樓盤很一般”。

相比之下，二手房市場卻給從業者不同的體感溫度。房地產進入深度調整期已有數年，但這一次，資深二手房中介李明隱隱約約感覺到某些東西正在暗涌，“每年都有小陽春，今年相比前兩年有所不同”。

李明從業十多年，主要做北京三環內北京南站板塊，見過房地產的沖高和回落。他坦言，在上行階段，每年三月的成交旺季往往呈現量價同步走高的特征，自房地產進入深度調整，歷年同期僅有成交規模提升，房價始終難有起色，市場甚至普遍以價換量，然而，今年行情出現新特征，除了成交量在攀升，“一些小區的成交價還上漲了”。

市場供需結構也在發生變化。李明表示，以往的三月，二手房新增掛牌量往往高于成交體量，庫存隨之走高，而今年成交套數增長的同時，庫存房源數量也在回落。

“我們認為非常優質的房源，在這個小陽春基本都成交了，年前我們認為不算太優質、距離成交比較遠的房源，目前正在成為市場上關注度高、接近成交的房子”，在他看來，這一輪庫存下降不僅源于成交增加，也與新增掛牌房源減少有關。

二手房庫存下降，機構稱北京樓市拐點漸近

中金公司研究部在3月3日發布的《北上樓市拐點漸行漸近》報告指出，北京、上海的房價有望在今年率先企穩。報告提到，二手房庫存去化周期水平與房價走勢存在量化強關聯，得益于2025年下半年以來，上海、北京二手房掛牌量持續下行，兩地去化周期已基本回到房價有望企穩的區間范圍內。

其中，北京的二手房掛牌量自2025年10月開始下行，截至2026年1月已累計下降14%。

報告進一步分析，本次掛牌量下行并不來自于成交加速，而是來自可出售體量或出售意愿的下降，表現為新掛量下降、撤牌量增多，這與過往幾輪政策出臺、房價平穩的窗口期表現大不相同，“我們認為這大概率是社會庫存自然觸底的體現”。

中金預判，若北京上海兩地交易量表現能基本平穩，土地市場“控增量”能落到實處，供需條件的優化和房價的走穩就具有持續性。

作為一線的資深從業人員，李明對樓市后續走勢也保持審慎判斷。李明認為，目前尚難斷言市場已經觸底反彈，房地產下行周期是否結束仍需觀察，“關鍵要看小陽春之后的市場反饋。”

他分析稱，當前市場更接近觸底階段，但觸底之后未必是反彈，也可能進入一個成交量大、價格穩定的新平衡期，“我更傾向于后者”。

結合日常一線業務觀察，李明發現，已有部分嗅覺敏銳的業主捕捉到市場微妙變化，心態起伏帶動掛牌價格出現波動，但理性的房主則會選擇借當前成交窗口期順勢出貨，規避后續行情不確定帶來的被動局面。

李明表示，買家同樣出現心態變化，“看房的客戶明顯增多，但是大部分客戶還是選擇觀望，或者以撿漏的心態試探市場”，他認為，市場中占主流的觀望群體，其心態轉變才是決定樓市能否迎來真正拐點的核心變量，“讓子彈飛一會兒”。

（應受訪者要求，文中林麟、陳雯、李明為化名）