悉尼墨爾本連續(xù)暴跌！墨爾本全是最差城市？

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珀斯中位價首破$100萬大關！悉尼墨爾本房價連跌數(shù)月，最高達0.9%

受通脹飆升和高利率的雙重擠壓，澳洲兩大核心房產(chǎn)市場正步入低迷期。

盡管中東 沖突升級削弱了價格增長動力，但全澳范圍內(nèi)長期存在的住房供應缺口，依然在底部支撐著整體房價。

數(shù)據(jù)公司Cotality周三發(fā)布的最新報告顯示，3月全澳房價指數(shù)上漲0.7%，住房中位價已攀升至 933,137澳元的歷史新高。

在此之前，2月的漲幅為0.8%，使年增長率達到了驚人的9.9%。

然而，澳洲房市“雙速運行”的態(tài)勢愈發(fā)明顯。

悉尼和墨爾本這兩大風向標城市在3 月分別下跌0.1%和0.2%。相比之下，中型市場的增長勢頭依然迅猛。

Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless指出，自去年11月底以來，墨爾本房價已累計下跌 0.9%，悉尼則下跌0.4%。

與此同時，珀斯房價增速加快至2.5%，中位價一舉突破 1,017,698 澳元，正式成為澳洲第三個躋身“百萬俱樂部”的城市。

Lawless在接受AAP采訪時分析稱，珀斯、阿德萊德和布里斯班的供應缺口巨大，導致其表現(xiàn)連年優(yōu)于悉、墨兩地。

目前，悉尼和墨爾本的掛牌房源高于平均水平，買家選擇增多，緊迫感降低，甚至可以討價還價；而珀斯的掛牌量仍比平均水平低約40%。

盡管市場信心疲軟且空置率處于低位，但有機構預測到2026年還將有三次加息。

Lawless表示，由于租房貴、買房難，許多購房者或租客正陷入進退兩難的境地。

受中東局勢影響，市場不可避免會放緩。

通脹走高侵蝕了家庭可支配收入，利率上升則削弱了借貸能力。

與此同時，油價上漲和建筑材料短缺推高了建筑成本，降低了開發(fā)項目的可行性。

Lawless認為，新住房供應的持續(xù)不足，意味著市場低迷的 程度可能不會像預期的那樣深。

澳洲統(tǒng)計局（ABS）周三的數(shù)據(jù)帶來了一絲慰藉：2月建筑許可量反彈至19,022套， 環(huán)比大增 29.7%，創(chuàng)下四年半來新高。

聯(lián)邦銀行（CBA）經(jīng)濟學家Lucinda Jerogin 指出，盡管數(shù)據(jù)存在波動，但自2024年初以來增長勢頭穩(wěn)步提升。

此外，受數(shù)據(jù)中心投資風潮推動，非住宅建筑許可也大幅增加，相關價值增幅超過250%。

住房部長Clare O’Neil表示，盡管中東沖突增加了建房難度，但許可數(shù)據(jù)的回升表明澳洲在危機面前擁有了更堅實的基礎，政府將繼續(xù)推動項目進展，建造更多住房。

在房市內(nèi)部，不同價位的表現(xiàn)也出現(xiàn)分化。

Lawless觀察到，隨著借貸能力受限，大量買家轉向低價房產(chǎn)。

這導致低端市場（lower quartile）的表現(xiàn)優(yōu)于高價房產(chǎn)，該領域的買家不僅要面對同階層的投資者，還要同利用“5%首付擔保計劃”購房 的首房買家展開激烈競爭。

對于無法上車的群體而言，租賃市場同樣難覓慰藉。目前的租房可負擔性已跌至歷史低點，且預計將進一步惡化。

數(shù)據(jù)顯示，過去12個月全澳房租上漲了5.7%，錄得自2024年10月以來最快的年度增長速度。

02

前景不明成本升沖擊建筑業(yè) 大型房屋和住宅商首當其沖

中東沖突及國際股票和債券市場動蕩引發(fā)的不確定性，給新項目前景蒙上陰影，大型房屋建筑商和住宅開發(fā)商將首當其沖。

與上次利率飆升和疫情相關短缺的沖擊類似，如今成本價格通脹已經(jīng)開始，新住房成本通脹迅速加劇，新住房計劃受到威脅。

Rider Levett Bucknall大洋洲研發(fā)總監(jiān)尼科爾斯稱，中東沖突使建筑行業(yè)運輸和物流成本上升，油價上漲體現(xiàn)在燃料、貨運等費用上，供應商和承運商收取燃油附加費。能源成本傳導至材料價格，石油相關產(chǎn)品如塑料、鋼材等受影響，供應鏈中斷和交貨期延長加劇了這一情況。

不確定性還使合同談判放緩，建筑商和開發(fā)商會重新評估成本風險和定價假設。

起重機作業(yè)受燃油價格上漲影響明顯，雖判斷是否會導致項目廣泛延期為時尚早，但已經(jīng)增加了項目延期或重新排序風險。

全國起重機數(shù)量從845臺略降至838臺，比2023年峰值低5%。悉尼起重機運行數(shù)量從第三季度的370臺降至346臺，墨爾本工程已經(jīng)從住宅轉向市政和數(shù)據(jù)中心建設。

2026年第一季度Rider Levett Bucknall起重機指數(shù)略降至197點，布里斯本從100點降至88點，悉尼從228點降至214點，墨爾本升6點至178點，柏斯升2點至93點。

而融資環(huán)境也愈發(fā)嚴峻。

Chifley Securities董事總經(jīng)理馬蒂尼斯表示，開發(fā)商面臨建筑成本上升、信貸條件收緊、項目利潤空間壓縮等問題，利率上調給開發(fā)商和建筑公司償債能力帶來更大壓力。

Morgan Stanley分析師指出對上市住宅開發(fā)商的潛在影響。房屋建筑商已看到建筑材料和服務價格上漲，若運營商財務狀況受影響，可能對Stockland和Mirvac等公司產(chǎn)生二階效應，澳洲燃油價格上漲可能抑制住宅開發(fā)商銷售/收益。而一些材料價格大幅上漲，貨運運營商推動收取15%燃油附加費，可能推高工資壓力。

因轉嫁成本能力有限，若這種情況持續(xù)，房屋建筑商利潤空間或被擠壓。

澳洲最大房屋建筑商Metricon行政總裁達根已經(jīng)警告燃油成本上升影響，雖目前工地活動未受直接影響，建造計劃仍按進行，但整個供應鏈尤其是貨運和材料方面已感受到壓力。

燃料供應壓力將轉化為更高運輸和物流成本，長期中斷會給建筑成本帶來上行壓力。一些客戶已經(jīng)提前決定鎖定價格，Metricon表示已建立龐大且多元化供應鏈，以管理成本壓力，保持房屋建造連續(xù)性。

03

墨爾本房價三月零增長 成為全國表現(xiàn)最差首府城市

最新數(shù)據(jù)顯示，墨爾本房屋中位價在三月份停滯不前，成為全澳表現(xiàn)最差的首府城市，而與此同時，越來越多跨州屋主正套現(xiàn)其他首府物業(yè)，遷居墨爾本以減輕房貸壓力。

根據(jù)PropTrack最新數(shù)據(jù)，墨爾本典型房屋中位價為101.5萬元，過去一年雖累計上漲44,200元（3.1%），但三月份未錄得任何增長。阿德雷德已經(jīng)以101.6萬元的中位價超越墨爾本，成為全國第六昂貴的首府城市，僅有達爾文與侯巴特的房價比阿德雷德更實惠。

PropTrack高級經(jīng)濟學家克雷說，墨爾本與布里斯本、柏斯及阿德雷德等城市走勢截然不同，后者自疫情以來經(jīng)歷了百年一遇的房地產(chǎn)繁榮，布里斯本房價中位數(shù)自疫情以來已經(jīng)翻了一番多。

另外，墨爾本的高端市場對借貸成本上升更為敏感，尤其是內(nèi)城區(qū)及內(nèi)東部、外東部地區(qū)，月度及季度數(shù)據(jù)均顯示這些曾經(jīng)受歡迎地區(qū)的房價正在下跌。

數(shù)據(jù)還顯示，墨爾本也是全國少數(shù)在三月份未創(chuàng)下房產(chǎn)價值新高的地區(qū)之一。不過，公寓業(yè)主表現(xiàn)相對較佳，中位值在過去一個月上漲0.6%，過去一年上漲25,200元（4%），三月底達633,000元。

買方代理機構LP Advisory的利哈里說，墨爾本房市過去數(shù)月已明顯分化為兩個板塊，低于75萬元的物業(yè)成交迅速，而高于150萬澳元的物業(yè)則持續(xù)滯銷，來自跨州投資者的持續(xù)需求支撐了可負擔住宅的銷售，有越來越多跨州買家希望遷居墨爾本，情況并非前所未見。

過去曾有買家因追求更高性價比而選擇布里斯本及阿德雷德，如今逆向流動亦屬合理，其中越來越多買家來自昆州，他們可能會在沒有抵押貸款的情況下搬到墨爾本。

值得關注的是，澳洲統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，維州在2025財年以10.5萬人的增幅領跑全國人口增長。

對此利哈里或，隨著人口持續(xù)增長，墨爾本房價終將回升，墨爾本仍是全球最好的城市，人口增長之下，房價上漲無可避免。

04

悉尼Mosman豪宅$2300萬成交，刷新下北岸今年紀錄，內(nèi)部奢華細節(jié)曝光

Mosman的一處頂級家庭住宅近日正式成交，不僅創(chuàng)下了悉尼下北岸今年以來的最高 成交紀錄，其內(nèi)部極盡奢華的設計也引發(fā)了廣泛關注。

這棟位于20 The Grove, Balmoral的豪宅最終以超過2200萬澳元的價格落槌。

該房 產(chǎn)擁有六間臥室和五間浴室，其四層樓高的建筑構造吸引了三位買家在拍賣會上激 烈競逐，并在拍賣結束后迅速達成交易。

據(jù)悉，該房產(chǎn)的掛牌指導價為2200萬至2400萬澳元。此次交易由Raine & Horne公 司的Adrian Bridges、Luke Arnold以及Atlas公司的Michael Coombs共同促成。

Adrian表示，這一成交價為2026年的豪宅市場樹立了新的基準。

事實上，這棟設計師住宅的入市之路并非一帆風順。

該房產(chǎn)去年首次上市時，預期價格曾高達2500萬至2750萬澳元。

近期重新推向市場并調低指導價后，才在3月的 拍賣中順利易主。

房產(chǎn)記錄顯示，這棟由著名建筑師設計的住宅坐擁壯麗的海港美景，室內(nèi)北向采光充足，室外則配備了造型別致的泳池，最終成交價鎖定在2200萬至2300萬澳元之間。

據(jù)了解，參與競標的買家均為悉尼本地家庭。他們被這棟建筑的高端配置深深吸引，包括可俯瞰景觀的視野、八人座商用級電梯、私人健身室以及精致的恒溫酒窖。

賣家Matt Kennedy和Ellen Kennedy夫婦與這塊土地結緣已久。

他們在2006年以450 萬澳元買下了這處720平方米地塊上的舊別墅，隨后委托Corben Architects傾力打造了如今這棟充滿了現(xiàn)代感的奢華府邸。

除了可以遠眺The Heads的絕佳景觀，住宅內(nèi)部還配備了家庭辦公室，廚房內(nèi)設有冷藏室和管家儲藏室。

此外，全屋安裝了最先進的智能家居系統(tǒng)，屋主可以一鍵控制全屋燈光、室溫、百葉窗甚至是無邊界泳池的運行。

盡管此次成交刷新了年度紀錄，但Mosman區(qū)的最高房產(chǎn)成交價仍由3 Kirkoswald Ave保持。

該房產(chǎn)由Balnaves家族于去年10月售出，成交價高達約5000萬澳元。

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