超一線城市，房價(jià)上漲了

最近問上海地產(chǎn)的朋友比較多，主要還是中指研究院公布了3月份百城房價(jià)數(shù)據(jù)。

3月份全國百城二手房里，有91個(gè)城市價(jià)格下跌，2個(gè)城市持平，只有7個(gè)城市逆勢上漲。

而這上漲的7個(gè)城市，只有上海一個(gè)超一線城市，于是就有朋友一直想問，現(xiàn)在是不是好的房地產(chǎn)抄底時(shí)機(jī)。

怎么說呢？

聊這個(gè)問題前，我聊另一個(gè)數(shù)據(jù)好了，就前段時(shí)間，上海公布了新的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。

這個(gè)指標(biāo)很有意思。

因?yàn)樯虾Ｔ?011年試點(diǎn)了房地產(chǎn)稅，所以每年都會把房產(chǎn)稅征收基數(shù)按照上一年度全市新建住宅銷售均價(jià)的兩倍來測算計(jì)算征收，這個(gè)數(shù)據(jù)由上海市統(tǒng)計(jì)局每年公布。

2026 年執(zhí)行的房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)剛出爐， 46268 元 / 平方米，對比一年前的 47223 元 / 平方米，直接下滑了 3%，直接從官方層面上承認(rèn)了房價(jià)下降。

不過大家注意一點(diǎn)，這個(gè)下跌，不是均價(jià)的下跌，而是新房的下跌，而因?yàn)樾路繝可娴酵恋爻鲎尳?，?shí)際上跌幅還是相對低一點(diǎn)。

但關(guān)于這個(gè)基數(shù)的下降，其實(shí)還有一點(diǎn)是需要注意的。

就大家如果真實(shí)接觸過上海樓市的話，就知道實(shí)際上從2021年開始，上海房價(jià)就呈現(xiàn)了一個(gè)下降的趨勢了，就現(xiàn)在2026年的價(jià)格，相較于2021年的高點(diǎn)，幾乎都打了個(gè)5-7折.

但問題是如果你現(xiàn)在去看這個(gè)房產(chǎn)稅征收基數(shù)，你會發(fā)現(xiàn)過去這幾年，房地產(chǎn)稅征稅標(biāo)準(zhǔn)還是在漲的。

大家知道這意味著什么嗎？

這意味著如果如果你2021年在上海高位接盤了房價(jià)，哪怕你的房子價(jià)格在2021到2025年一直是跌的，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅繳納基數(shù)是在漲的，你要交房地產(chǎn)稅實(shí)際是漲的。

當(dāng)然，因?yàn)檫@個(gè)房產(chǎn)稅牽涉到的人群還比較少，所以可能大家感知還不強(qiáng)烈，但問題是如果未來房地產(chǎn)稅全面普及，那會不會出現(xiàn)這種情況呢？

房價(jià)一個(gè)勁跌，而你要交的房地產(chǎn)稅不跌還會漲。

其實(shí)這塊不用想了，一定會的。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅一旦落地，本質(zhì)上是在綁定地方財(cái)政和房價(jià)。

這塊可以看看當(dāng)年日本的例子，日本房地產(chǎn)泡沫破了之后，房價(jià)一路狂跌，但日本地方政府的稅源就是房地產(chǎn)稅，所以哪怕當(dāng)時(shí)日本房地產(chǎn)市場跌得再慘，日本也死死守住房地產(chǎn)稅的征收基準(zhǔn)，不肯輕易下調(diào)。

因?yàn)槎惢坏?，地方?cái)政也會跟著減少，這是地方不能承受的。

美國也是一樣的邏輯，現(xiàn)在美國通脹這么高，為什么川普還要表示想把房價(jià)托??？

真的是川普自己的房地產(chǎn)商基因作祟，熱愛房價(jià)嗎？

因?yàn)榇ㄆ障氡５?，不是房價(jià)，而是房地產(chǎn)稅這個(gè)長期稅源。

所以大家就會發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題：

房地產(chǎn)稅一旦出臺，地方政府從利益上，就有強(qiáng)烈動機(jī)去維護(hù)一個(gè) “明面不跌” 的房價(jià)。

這和過去的土地出讓金完全不一樣：

土地出讓金高，新房貴，你可以選擇不買，但房地產(chǎn)稅是持有就要交，不管你愿不愿意，都躲不開。

一個(gè)是自愿交易，一個(gè)是強(qiáng)制成本，這才是最本質(zhì)的區(qū)別。

所以就站在這個(gè)角度上，我認(rèn)為大家對于買房這個(gè)事，因?yàn)槟悻F(xiàn)在買的每套房子，在未來，可能受到的壓力，不只是價(jià)格漲跌，還有房地產(chǎn)稅，而這實(shí)際是很可怕的。

全文完。