提前還房貸的人，最糊涂？銀行員工直言：很多人還在“白送錢”

“提前還貸？太糊涂了，房貸是普通人這輩子能拿到的唯一優(yōu)質(zhì)杠桿。”

這話是不是很熟悉？

以前買房一糾結是貸款還是全款，都會被工作人員用這話噎回去。

尤其是隨著房貸利率下降，貸款人更是會各種言語告訴你貸款更劃得來。02.提前還貸真的糊涂嗎？03.如果堅持提前還貸，選哪種劃算？

01.提前還房貸的人，真的“虧”嗎？

結果呢？

很多提前還貸的人就后悔了，原來房貸利率5.2%，現(xiàn)在只要3.3%，如果走點門路說不定還能降到3%，利率進入歷史最低區(qū)，

這么低的成本，提前還貸？真的是最糊涂嗎？

還真不一定！

關于這個問題，就要看你所說的虧指的是什么？

如果這個“虧”指的是賠了錢？那么，提前還貸，非但沒有賠錢，還減少了整體的利息支出，這么看其實是賺的。

但如果這個“虧”指的是收益降低，那么這里就得先厘清貸款的機會成本、和實際利率了。

啥是貸款的機會成本：

比方說，你欠銀行80萬貸款，現(xiàn)在你手上有這筆資金，足夠提前還貸減少以后的利息支出，但這筆錢你也可以用來投資其他項目，賺取收益。

這個時候你提前還貸，就意味著犧牲了這筆資金投資其他項目帶來的收益機會。

這時候你就會掂量掂量，如何讓這筆資金的效益最大化，也就是考慮、比較提前還房貸的機會成本。

其次就是實際利率

很多人借錢計算利率時對比的是名義利率，實際上，貸款這塊咱們更要看實際利率。比如你的房貸利率是3%，現(xiàn)在的通脹率是2%，其實你借出的這筆資金，實際利率就是1%，

倘若現(xiàn)在處于通縮環(huán)境，通脹率-1%，那么你的實際利率就是4%。

有人說，現(xiàn)在房貸利率已經(jīng)降到歷史最低，這個時候提前還貸就太糊涂了，真的嗎？

其實這個因人而異！

①看投資回報

對于普通人來說，要不要提前還貸，最直接的方式就是看這筆錢的投資收益能不能覆蓋貸款利息。

如果可以，提前還貸就不劃算！

比如深圳的老李，以前買房都是盡最大化去貸款，因為那個時候他用資金去投資理財產(chǎn)品，年化收益可以覆蓋掉房貸利率，所以這就叫做：用銀行的錢去賺錢。

但是從2022年開始，他看中的那些理財產(chǎn)品，硬跑不贏房貸利率了，所以那一年他就果斷提前還貸。

所以，如果你手上的資金用于其他投資，不能覆蓋房貸利率，提前還貸其實就是反向理財。

②看個人風險偏好

如果你對投資一竅不通，手上多余的錢只會放在銀行里面存起來吃利息，那么，提前還貸對你來說就更劃算。

比如你手頭上有80萬，存銀行三年期利率只有1.5%，房貸利率3.3%，你提前還貸，就相當于一年省下了1.8%的利息支出，這個肯定更劃算。

但一定要清楚，提前還貸，等于消耗手上的現(xiàn)金，來換取1%-2%的利息套利，這里面付出的是機會成本。

但如果你有自己獨到的投資見解，和充足的投資經(jīng)驗，不愿意錯過一些投資風口，這時候手上有一些現(xiàn)金流是利大于弊的。

③看還款方式和期限

如果房貸是等額本金還款方式，這種是前期償還本金多，利息少。提前還貸更劃算。

如果房貸是等額本息還款方式，這種是前期償還的利息多、本金少，但如果你已經(jīng)還了超過一半了，提前還貸就劃不來。

④對未來經(jīng)濟的預期

也就是說，你預計以后是通脹還是通縮？

如果你覺得以后會通縮，那提前還貸就是對的。比如你現(xiàn)在貸款利率3%，以后通脹-2%，這時候你的實際貸款利率就是5%，顯然劃不來。

但如果你覺得以后會通脹，就不應該提前還，因為一旦出現(xiàn)通脹，投資、創(chuàng)業(yè)、理財?shù)仁找媛识紩毡樯闲校闶稚狭糁Y金才能抓住這些機會。

所以，要不要選擇提前還房貸，一定要自根據(jù)自身情況來定。

現(xiàn)在提前還貸的形式一般有三種：提前一次性還完、減少月供、縮短還款期限。

如果是一次性還完，那么恭喜你，從此沒有房貸壓力。

如果不能一次性還完，你就只能在另外兩種方式中選擇，至于選哪種，還得看你手上的資金是否寬裕。

①減少月供，還款周期不變

如果你覺得月供壓力太大，或者未來打算賣房，這個時候就沒必要去在意節(jié)省多少利息，可以選擇減少月供來減輕目前的還貸壓力。

②月供不變，縮短還款周期

如果現(xiàn)在每月還貸之后，手上剩余資金還比較寬裕，多余的錢又沒有其他更好的用處，這個時候如果想要提前還貸，就比較適合縮短房管周期，總利息也會少很多。

所以不管選哪種方式，還得根據(jù)自己實際情況來定。

總之，提前還房貸的人，是不是最糊涂，這個不能直接下定論，畢竟每個人資金情況不一樣，貸款合同也存在差別。

但具體要不要提前還，建議你根據(jù)自己的情況來分析，別盲目跟風。