拒繳物業(yè)費！長春一業(yè)主被告上法庭

2025年，長春市寬城區(qū)某小區(qū)業(yè)主趙先生在收房后，因房屋長期處于未裝修、未實際居住的狀態(tài)，始終未向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，最終被物業(yè)公司訴至法院。庭審前，趙先生態(tài)度堅決，明確表示自己未享受任何物業(yè)服務，拒絕履行繳費義務，甚至質疑道：“你們可以去查水電表，數(shù)字根本沒動過！我買房本就是用于投資，難道物業(yè)還要向我收取‘空氣管理費’嗎？”一句質疑，道出了不少空置房業(yè)主對物業(yè)費繳納的普遍困惑，也拉開了這場糾紛調(diào)解的序幕。

【法院調(diào)解】

長春市寬城區(qū)人民法院立案庭物業(yè)調(diào)解室接手該案后，并未簡單評判是非，而是結合案件特點，制定并采取了“三步走”調(diào)解策略，耐心化解雙方矛盾。

第一步：傾聽溝通，摸清實情。調(diào)解員首先放下預設，耐心傾聽趙先生的訴求與委屈，詳細核實其房屋的空置狀態(tài)、未繳費時長及核心顧慮；同時，主動調(diào)取物業(yè)公司的日常服務記錄，逐一確認樓道保潔、公共照明、安保巡邏、電梯維護、園區(qū)綠化等基礎物業(yè)服務均在持續(xù)正常運行，明確小區(qū)整體管理并未因個別房屋空置而中斷，也未因部分業(yè)主未繳費而降低服務標準。

第二步：情理法并重，釋明權責。為打破趙先生的認知誤區(qū)，調(diào)解員帶著完整的物業(yè)服務記錄冊和《民法典》相關條款，與趙先生展開深入溝通，層層拆解問題。法理層面，明確釋明《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，強調(diào)物業(yè)服務具有鮮明的整體性和公共性，業(yè)主的繳費義務系法定義務，不以個人是否實際居住、是否直接享受服務為免除條件；情理層面，引導趙先生認識到，房屋的保值增值與小區(qū)整體環(huán)境、物業(yè)服務質量密不可分，“即便您暫時不住，物業(yè)的日常管理也在為您的房產(chǎn)保駕護航，您依然在享受物業(yè)提供的資產(chǎn)維護價值”；在現(xiàn)實層面，充分理解趙先生對“空置房需繳費”的認知盲區(qū)，用通俗的語言解讀物業(yè)服務的公共屬性，消除其抵觸情緒。

第三步：搭建橋梁，促成共識。調(diào)解并非“偏向一方”，而是尋求雙方利益的平衡點。調(diào)解員同步與物業(yè)公司溝通，如實反饋趙先生并非惡意拖欠物業(yè)費，而是對物業(yè)服務的范圍、自身的繳費義務存在誤解，建議物業(yè)公司加強對空置房業(yè)主的服務告知，主動提供針對性的專項關照，讓業(yè)主感受到物業(yè)服務的溫度。

經(jīng)過三輪耐心細致的溝通調(diào)解，趙先生的態(tài)度逐漸軟化，從最初的“堅決不交”轉變?yōu)椤霸敢鈪f(xié)商解決”，雙方的矛盾隔閡也逐步消解。

【調(diào)解結果】

在調(diào)解員的主持下，雙方最終達成一致調(diào)解協(xié)議：趙先生一次性補繳全部欠付的物業(yè)費；物業(yè)公司則作出承諾，將對趙先生的空置房屋提供定期門窗安全檢查、雨季防汛巡查、管道維護提醒等專項服務，切實保障空置房屋的安全。協(xié)議簽署當日，趙先生便結清了全部欠繳款項，這場“空置房之爭”圓滿落幕。

事后，物業(yè)公司特意向寬城法院立案庭及參與調(diào)解的調(diào)解員贈送錦旗，以“傾心調(diào)解化糾紛，秉公執(zhí)法暖民心”的字樣，表達對調(diào)解員耐心工作的感謝與認可。物業(yè)經(jīng)理感慨道：“很多業(yè)主不是不愿交物業(yè)費，而是希望自己的訴求被理解、被重視，自己的權益得到保障。調(diào)解員做的，正是搭建起那道連接業(yè)主與物業(yè)的理解之橋。”

【典型意義】

本案是典型的空置房物業(yè)費糾紛案件，在當前物業(yè)服務合同糾紛中具有極強的普遍性，該案的妥善化解不僅解決了雙方的矛盾，更對同類糾紛的處理具有重要示范意義。

一方面，釋法明理，厘清權責邊界。調(diào)解員通過通俗易懂的方式解讀法律條款，幫助業(yè)主正確認識到物業(yè)服務的整體性和公共性，明確空置房業(yè)主同樣享受公共區(qū)域的物業(yè)服務，依法應當承擔繳費義務，有效破解了“未居住就不繳費”的認知誤區(qū)；同時，也引導物業(yè)公司進一步規(guī)范服務流程，明確自身服務職責。

另一方面，情理兼顧，彰顯司法溫度。調(diào)解過程中，調(diào)解員始終堅持“情理法并重”，既嚴格依據(jù)法律規(guī)定，維護物業(yè)公司的合法權益，又充分考慮業(yè)主的實際困惑與訴求，不生硬說教、不偏袒一方，搭建起雙方溝通理解的橋梁，有效避免了矛盾進一步激化，實現(xiàn)了“案結事了人和”的效果。最后，優(yōu)化服務，助力和諧社區(qū)建設。本案中，物業(yè)公司主動響應調(diào)解建議，為空置房業(yè)主提供專項關照，體現(xiàn)了物業(yè)服務的人性化提升，也讓業(yè)主感受到了被尊重、被重視，有助于打破業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒，推動構建互信互助、和諧融洽的社區(qū)關系。

事實上，物業(yè)調(diào)解從來不是簡單的“催費”，而是厘清服務邊界、疏通溝通渠道、促進雙方共情的過程。每一分物業(yè)費的背后，都承載著一個家庭對房產(chǎn)的期待、對美好生活的向往，也承載著物業(yè)公司的服務責任。調(diào)解員的職責，就是讓這份期待不被辜負，讓這份責任不被模糊，用耐心與專業(yè)，化解鄰里間、業(yè)主與物業(yè)間的小矛盾，守護社區(qū)的和諧與溫暖。

來源：寬城區(qū)法院微信

編輯：劉怡彤

主編：曲翱　　　監(jiān)制：陳尤欣

統(tǒng)籌：張燕

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