斥資近 18 億元！首開(kāi)以先招后拍模式再進(jìn)北京通州

首開(kāi)以17.69億元底價(jià)摘下FZX-0703-6031、6032地塊。

張帥旗 | 北京報(bào)道

4月2日下午3時(shí)，北京市通州區(qū)宅地土拍結(jié)果出爐。北京首開(kāi)京南置業(yè)發(fā)展有限公司以17.69億元的底價(jià)，將北京城市副中心0703街區(qū)FZX-0703-6031、6032地塊收入囊中。

具體來(lái)看，6032地塊為二類居住用地，占地3.88公頃，地上建面8.93萬(wàn)平方米，容積率2.3，限高60米，住宅樓面價(jià)約1.98萬(wàn)元/平方米；6031地塊為托幼用地，規(guī)劃一所9班幼兒園。總用地面積約4.26公頃，規(guī)劃建筑面積約9.24萬(wàn)平方米。

在地塊正式掛牌前，北京市工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)交易系統(tǒng)已發(fā)布其施工招標(biāo)計(jì)劃，招標(biāo)人為北京首開(kāi)京南置業(yè)發(fā)展有限公司。首開(kāi)集團(tuán)深耕宋莊板塊多年，已布局首開(kāi)LONG街、香溪郡等項(xiàng)目。

值得一提的是，此前2月初，同街區(qū)的0703-6002地塊由北投置業(yè)+北京建工+新航城聯(lián)合體以15.62億元底價(jià)摘得。

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首開(kāi)“明牌”拿地

4月2日，位于北京城市副中心0703街區(qū)的FZX-0703-6031、6032地塊完成出讓，由北京首開(kāi)京南置業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“首開(kāi)”）以底價(jià)摘下，出讓金額為17.69億元，成交樓面價(jià)約1.98萬(wàn)元/平方米。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，此次約1.98萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，與周邊在售房?jī)r(jià)之間存在約1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米的價(jià)差，為未來(lái)的產(chǎn)品定價(jià)預(yù)留了一定的安全邊際。

具體來(lái)看，該地塊總面積約4.26公頃，規(guī)劃地上建筑面積約9.24公頃，土地開(kāi)發(fā)程度為七通一平，用地性質(zhì)分別為R2二類居住用地及A334托幼用地。

其中，6032地塊為居住用地，用地規(guī)模約3.88公頃，規(guī)劃建面約8.93萬(wàn)平方米，容積率為2.3，建筑限高60米；6031地塊則為托幼用地，將配建一所幼兒園，用地規(guī)模約3040平方米，規(guī)劃建面約3040平方米，容積率為0.8，建筑限高16米。

地塊四至范圍為北至藝華街，南抵宋莊南大街，東臨通懷路，西靠北京市十一中學(xué)通州實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

圖源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)

早在該地塊于土地市場(chǎng)正式掛牌前，北京市工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)交易系統(tǒng)就已發(fā)布了其施工招標(biāo)計(jì)劃，招標(biāo)人便是北京首開(kāi)京南置業(yè)發(fā)展有限公司。

土地出讓前進(jìn)行招標(biāo)，是國(guó)企為縮短開(kāi)發(fā)周期、節(jié)約時(shí)間成本先行啟動(dòng)的流程，摘牌后即可快速推進(jìn)后續(xù)建設(shè)。

作為深耕北京多年的老牌市屬國(guó)企，首開(kāi)已在宋莊布局了首開(kāi)LONG街商業(yè)項(xiàng)目和香溪郡住宅社區(qū)，此番拿地，或意在于區(qū)域形成連片開(kāi)發(fā)效應(yīng)，提升區(qū)域市場(chǎng)占有率。

從周邊配套設(shè)施來(lái)看，地塊公共服務(wù)資源較為完備。其所處的街區(qū)內(nèi)，落位了北京市十一學(xué)校通州實(shí)驗(yàn)學(xué)校，已經(jīng)于去年開(kāi)工建設(shè)，為九年一貫制，其本校在海淀區(qū)的教學(xué)聲譽(yù)對(duì)新校區(qū)形成口碑支撐。

在醫(yī)療配套上，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京安貞醫(yī)院通州院區(qū)及首都兒科研究所附屬兒童醫(yī)院通州院區(qū)正在建設(shè)，未來(lái)將提升區(qū)域醫(yī)療服務(wù)水平。商業(yè)配套方面，現(xiàn)有谷德瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)和首開(kāi)通州萬(wàn)象匯，宋莊山姆會(huì)員店已確定落地，預(yù)計(jì)2027年正式營(yíng)業(yè)。

此外，該板塊的生態(tài)資源極為豐富，周邊分布著路縣故城遺址公園、潞城中心公園等景點(diǎn)，以藝術(shù)氛圍著稱的宋莊，則構(gòu)成了“藝術(shù)區(qū)”這一獨(dú)特的生活場(chǎng)景。

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底價(jià)成交頻現(xiàn) 五盤競(jìng)爭(zhēng)格局形成

將觀察范圍擴(kuò)大至整個(gè)通州區(qū)，近年來(lái)的土地出讓呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性分化特征。

在核心地段或成熟商圈，土地市場(chǎng)仍保持一定熱度。2023年4月，招商蛇口以23.2億元競(jìng)得通州區(qū)東小馬地塊，溢價(jià)率處于較高水平；2025年4月，通州梨園地塊經(jīng)歷了215輪競(jìng)價(jià)，最終由中鐵建以7.76億元，溢價(jià)22%摘得；同年，招商蛇口也以超過(guò)16%的溢價(jià)率竟得通州八里橋地塊。

與此形成對(duì)比的是，位于六環(huán)外的宋莊板塊，連續(xù)兩宗地塊均以底價(jià)成交。

張凱認(rèn)為：“近三年通州土地市場(chǎng)，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化特征。八里橋、梨園等成熟板塊出現(xiàn)溢價(jià)率超15%的熱門地塊，反映出市場(chǎng)對(duì)核心資源的高度認(rèn)可。而進(jìn)入2026年，宋莊、丁各莊等外圍板塊連續(xù)以底價(jià)成交，表明市場(chǎng)對(duì)城市擴(kuò)展區(qū)域的估值邏輯已回歸基本面。”

“本次結(jié)果延續(xù)當(dāng)前土地市場(chǎng)“提質(zhì)、縮量”的整體趨勢(shì)，體現(xiàn)了房企拿地策略的審慎與地方政府供地節(jié)奏的調(diào)控意圖。”他表示。

就在今年2月初，與該地塊同屬0703街區(qū)的6002地塊，剛剛由北投置業(yè)、北京建工、新航城三家國(guó)企組成的聯(lián)合體以15.62億元的底價(jià)摘得，該地塊用地規(guī)模4.85公頃，規(guī)劃地上建筑面積8.73萬(wàn)平方米，容積率為1.8，限高36米（局部45米）住宅樓面價(jià)約為1.8萬(wàn)元/平方米。

目前該地塊總平面圖已公示。規(guī)劃顯示，項(xiàng)目配置了架空層、鄰里共享空間、下沉庭院、風(fēng)雨連廊等“好房子”相關(guān)設(shè)施，并設(shè)計(jì)了東西兩側(cè)的景觀大門。

隨著首開(kāi)新地塊的加入，宋莊板塊的新房供應(yīng)格局將進(jìn)一步擴(kuò)容。目前，該區(qū)域已有金地北京壹街區(qū)（均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米）、建投國(guó)貿(mào)·瑨上（均價(jià)約4萬(wàn)元/平方米）、北京城建·國(guó)譽(yù)頌（均價(jià)約4萬(wàn)元/平方米）三個(gè)在售項(xiàng)目，目標(biāo)客群集中于剛需剛改群體。

加上北投地塊和首開(kāi)地塊，該板塊未來(lái)將形成五個(gè)住宅項(xiàng)目同時(shí)供應(yīng)的局面。

對(duì)于宋莊板塊而言，短期內(nèi)供應(yīng)量的集中釋放將加劇項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著安貞醫(yī)院、山姆會(huì)員店等配套設(shè)施的陸續(xù)落地，以及宋莊藝術(shù)創(chuàng)意田園等文旅項(xiàng)目的推進(jìn)，區(qū)域的人口吸引力和居住價(jià)值有望逐步提升。