正榮地產(chǎn)破產(chǎn)深度復(fù)盤：巨虧174億，閩系房企的“宿命三殺”

根據(jù)媒體報(bào)道，中城國(guó)際（香港）投資管理有限公司先后于2025年3月11日和12月23日，向福州中院申請(qǐng)對(duì)正榮集團(tuán)進(jìn)行破產(chǎn)審查。

福州中院近日發(fā)布公告稱，正榮集團(tuán)有限公司的債權(quán)人應(yīng)在2026年5月8日前向管理人申報(bào)債權(quán)，并于6月18日上午10:30，通過“線上+線下”方式召開正榮集團(tuán)有限公司第一次債權(quán)人會(huì)議。

曾經(jīng)的千億房企——正榮地產(chǎn)，正式破產(chǎn)清算。

從1998年創(chuàng)立到2018年躋身千億陣營(yíng)、登陸港交所，再到2025年巨虧174億元、資不抵債超280億元，直至如今的破產(chǎn)清算，其興也勃焉，其亡也忽焉，這匹閩系黑馬，到底輸在哪里？

首先，審視正榮地產(chǎn)的發(fā)展史，和大多的閩系房企一樣，從區(qū)域房企向全國(guó)化擴(kuò)張時(shí)，奉行用杠桿堆砌規(guī)模的策略。

現(xiàn)在，在百度上仍有時(shí)任正榮集團(tuán)總裁黃仙枝對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)下跌可能性幾乎為零的判斷。

也正是基于這種判斷，2016年，正榮集團(tuán)的總部遷到了上海，正榮地產(chǎn)也開始在“高杠桿、猛拿地、快周轉(zhuǎn)”的擴(kuò)張路徑上一路狂奔。

2018年，是正榮地產(chǎn)的巔峰時(shí)刻。

這一年，正榮地產(chǎn)上市，并正式躋身千億房企俱樂部——2018年銷售額突破1080億元。

從百億到千億，正榮僅用5年時(shí)間，并完成全國(guó)6大區(qū)域、36城、200余個(gè)項(xiàng)目的布局。

當(dāng)然，在那個(gè)階段，這幾乎是所有房企的發(fā)展路徑，因?yàn)橐?guī)模本身就是融資的信用背書。

胡潤(rùn)榜上340億元的身家，莆田首富的金字招牌，俱是歐宗榮那段烈火烹油歲月的見證。

但一切“正向”的幻覺，都建立在房?jī)r(jià)處于只漲不跌的通道之中。

在正榮地產(chǎn)光鮮成績(jī)單的背后，是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流長(zhǎng)期淪為附庸。

數(shù)據(jù)顯示，2016—2020年五年間，正榮經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額僅2021年首次轉(zhuǎn)正為117.26億元，其余年份持續(xù)為負(fù)，總負(fù)債從數(shù)百億飆升至2021年底的2129億元。

2022年成為正榮地產(chǎn)轉(zhuǎn)折之年，首現(xiàn)上市后虧損，并因2億美元境外債違約觸發(fā)交叉違約條款，正式拉開債務(wù)危機(jī)序幕。

2024年，正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入334.48億元，同比下降13.92%；歸母凈利潤(rùn)虧損68.3億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為3.51億元，同比下降83.97%。

在前幾天披露的年報(bào)中，2025年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入97.92億元，同比下降了70.7%，歸屬股東凈虧損174.40億元，較2024年歸屬股東凈虧損擴(kuò)同比擴(kuò)大了155.35%。

這個(gè)用金融杠桿搭建的千億帝國(guó)規(guī)模的縮減幅度，猶如雪崩。

更為致命的是來自土儲(chǔ)的負(fù)反饋。

正榮無法通過銷售回款產(chǎn)生足夠的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，龐大的土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為成本黑洞，資產(chǎn)減值成為虧損擴(kuò)大的核心推手。

在正榮地產(chǎn)2025年高達(dá)174億的虧損中，除了經(jīng)營(yíng)性毛利下降外，對(duì)開發(fā)中物業(yè)、持作出售已竣工物業(yè)以及其他金融資產(chǎn)也計(jì)提了大額減值撥備。

閩系房企向來有著高超的“財(cái)技”，正榮地產(chǎn)對(duì)于這套玩法的熟練程度也不遑多讓。

在正榮慣用的“明股實(shí)債”操作中，信托公司以股東身份投入項(xiàng)目公司，實(shí)質(zhì)上是提供高息貸款。

譬如，以保險(xiǎn)箱失蹤而名聞遐邇的正榮與廈門信托的合作中，廈門信托出資4.5億元，以44%股權(quán)形式進(jìn)入項(xiàng)目公司，實(shí)際利息高達(dá)10%。

再譬如，正榮與平安信托合作的“臻華府”項(xiàng)目信托計(jì)劃，募資7.72億元，以股權(quán)投資形式注入項(xiàng)目。

當(dāng)銷售回款正常時(shí)，這種模式運(yùn)轉(zhuǎn)流暢。但一旦銷售停滯，觸發(fā)融資重大違約條款，信托方有權(quán)要求正榮履行回購(gòu)義務(wù)。

不過，當(dāng)臻華府去化率不佳，正榮須以自有資金回購(gòu)平安信托所持股權(quán)之際，正榮則根本無力接盤。

更值得警惕的是，在上市之前，正榮就開始大量運(yùn)用信托融資。

這意味著，正榮賴以做大規(guī)模的財(cái)務(wù)杠桿，在最繁榮的時(shí)刻就已經(jīng)把未來的風(fēng)險(xiǎn)敞口埋進(jìn)了表外。

這也是正榮的債務(wù)重組之所以屢屢受挫的一個(gè)深層原因。

如果說財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)層面的困境是正榮的“天災(zāi)”，那么治理層面的崩塌則是不折不扣的“人禍”。

2025年1月20日，正榮地產(chǎn)實(shí)際控制人、創(chuàng)始人歐宗榮因涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施。

5月21日，這位曾叱咤地產(chǎn)界的閩商巨子，最終連最后的企業(yè)控制權(quán)也未能守住。

歐宗榮的正榮、歐宗洪的融信，被稱為閩系“賭徒雙雄”，其核心決策往往取決于家族內(nèi)部少數(shù)人的判斷，職業(yè)經(jīng)理人的制衡作用極為有限。

這是它們能夠在行業(yè)上行期快速?zèng)Q策、靈活擴(kuò)張的制度優(yōu)勢(shì)，卻也是它們?cè)谖C(jī)降臨時(shí)缺乏制衡機(jī)制的根源。

更令人惋惜的是，在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)的關(guān)鍵窗口期，即2022年至2024年，正榮在戰(zhàn)略選擇上幾乎所有的決策都傾向于延后矛盾，而不是積極化解風(fēng)險(xiǎn)：債務(wù)重組一拖再拖，核心資產(chǎn)處置猶豫不決，導(dǎo)致與債權(quán)人博弈的籌碼在等待中不斷貶值。

作為閩系房企的典型代表，正榮地產(chǎn)復(fù)刻了閩系房企的宿命——在時(shí)代紅利與激進(jìn)模式的疊加中崛起，而在模式失靈與周期轉(zhuǎn)向中崩塌。