15億搶入廣州荔灣 中國(guó)金茂開(kāi)年近百億拿地里的補(bǔ)倉(cāng)策略

觀點(diǎn)網(wǎng) 4月9日，廣州土地市場(chǎng)成交一宗荔灣宅地，競(jìng)得人為中國(guó)中國(guó)金茂。

公開(kāi)信息顯示，該地塊經(jīng)過(guò)約40分鐘、10輪競(jìng)價(jià)后，由中國(guó)中國(guó)金茂以總價(jià)約14.88億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約2.66萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率6.4%。地塊的競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中，還出現(xiàn)了保利的身影。

若只看結(jié)果，該宗地并不是近期廣州土拍中溢價(jià)率最高的一宗。但若把坐標(biāo)放回荔灣老西關(guān)，以及中國(guó)中國(guó)金茂今年以來(lái)的拿地節(jié)奏中，這筆交易顯然不只是一次單點(diǎn)落子。

老西關(guān)上新

先看地塊本身。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，廣州市荔灣區(qū)中山八立交東北側(cè)AL01111地塊，總用地面積約2.6萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約5.59萬(wàn)平方米，容積率2.2，規(guī)劃為二類(lèi)居住用地兼容體育用地和交通場(chǎng)站用地，掛牌起始價(jià)為13.98億元。

從地理位置上看，地塊緊鄰中山八路站，接近地鐵5號(hào)線(xiàn)、11號(hào)線(xiàn)交匯位置。周邊分布有圣地新天地、揚(yáng)韜廣場(chǎng)等商業(yè)體，荔灣中心醫(yī)院、廣醫(yī)一院、華僑小學(xué)、廣雅中學(xué)等教育醫(yī)療資源也在附近。

與此同時(shí)，地塊南向可望荔灣湖公園，西接青年公園，也處于中山八、上下九、北京路、白鵝潭等多個(gè)老城商圈輻射范圍內(nèi)。

根據(jù)規(guī)劃和出讓要求，項(xiàng)目需配建約2.5萬(wàn)平方米公交首末站和電車(chē)保養(yǎng)場(chǎng)，還需配置社區(qū)體育中心、防空警報(bào)戰(zhàn)備設(shè)施等。

項(xiàng)目將采用上蓋開(kāi)發(fā)形式，蓋下分層布置公交綜合車(chē)場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及室內(nèi)體育場(chǎng)館，蓋上建設(shè)住宅社區(qū)，并釋放約8000平方米頂層共享生態(tài)花園空間。

按照廣州市規(guī)劃和自然資源局官微的表述，項(xiàng)目將以“立體驛站·活力鄰里”為定位，打造“公交+體育+居住”立體復(fù)合開(kāi)發(fā)示范樣板及健康生活創(chuàng)新社區(qū)。

再把這宗地放回老西關(guān)近三年的供地節(jié)奏中進(jìn)行觀察，板塊內(nèi)涉宅用地基本維持著一年一宗的推出頻率。

2024年10月，越秀底價(jià)競(jìng)得與中山八地塊相距約600米的河柳街地塊，成交樓面價(jià)2.75萬(wàn)元/平方米，后續(xù)開(kāi)發(fā)為越秀·瓏悅西關(guān)。

2025年6月，力迅以3.13億元底價(jià)競(jìng)得小梅大街地塊，成交樓面價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。

到了2026年，廣州市規(guī)劃和自然資源局于3月10日正式掛牌中山八立交東北側(cè)AL011119地塊，并在4月9日完成出讓。

對(duì)比來(lái)看，該地塊為老西關(guān)板塊近三年來(lái)出讓的最大體量住宅用地。

資料顯示，小梅大街地塊占地面積約5384平方米，河柳街地塊總建筑面積約2.2萬(wàn)平方米；相比之下，中山八地塊總用地面積約2.6萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約5.59萬(wàn)平方米。

中國(guó)金茂連連補(bǔ)倉(cāng)

把時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)，此次拿地是中國(guó)金茂開(kāi)年以來(lái)在多個(gè)一二線(xiàn)核心城市連續(xù)補(bǔ)倉(cāng)中的最新一筆。

3月13日，象嶼、中國(guó)金茂聯(lián)合體以底價(jià)14.59億元競(jìng)得上海嘉定區(qū)JDC1-1703單元B06-01地塊，折合樓面價(jià)2.45萬(wàn)元/平方米。

4天后的3月17日，中國(guó)金茂旗下公司以底價(jià)20.27億元競(jìng)得長(zhǎng)沙S10地塊，樓面價(jià)約1.1萬(wàn)元/平方米。

3月29日，中國(guó)金茂又在南京以16.93億元拿下南部新城2026G01地塊，并于同日通過(guò)旗下公司競(jìng)得蘇州姑蘇區(qū)原南門(mén)沃爾瑪?shù)貕K。

3月31日，中國(guó)金茂還以8.91億元總價(jià)首次落子成都青羊外金沙片區(qū)，樓面價(jià)1.55萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率為2.65%。

到4月9日，中國(guó)金茂又回到廣州，在荔灣中山八拿下一宗老城地塊。

從時(shí)間上看，中國(guó)金茂這一輪拿地動(dòng)作相當(dāng)密集；從城市選擇看，項(xiàng)目基本都落在一二線(xiàn)核心城市或主城核心區(qū)域。

自2013年以來(lái)，中國(guó)金茂已在廣州先后開(kāi)發(fā)南沙中國(guó)金茂灣、荔灣珠江中國(guó)金茂府、天河信達(dá)中國(guó)金茂府等項(xiàng)目。后續(xù)數(shù)年間，其在廣州土地市場(chǎng)動(dòng)作并不頻繁。

也正因此，此次摘得荔灣中山八地塊，更像一次對(duì)廣州土儲(chǔ)的重新補(bǔ)充。這與公司近年的投資策略也能對(duì)應(yīng)。

3月24日，中國(guó)中國(guó)金茂召開(kāi)年度業(yè)績(jī)會(huì)。

會(huì)上，公司高級(jí)副總裁張輝透露，2025年公司共獲取21個(gè)項(xiàng)目，總土地款577億元，權(quán)益土地投資額272億元，新增土儲(chǔ)全部落子一二線(xiàn)城市，其中北京、上海兩大戰(zhàn)略深耕城市投資379億元，占比達(dá)66%。

面對(duì)2026年，張輝給出的表述是“積極不激進(jìn)”，全年權(quán)益投資目標(biāo)錨定300億元。

僅從3月中旬到4月上旬，中國(guó)金茂年內(nèi)在上海、長(zhǎng)沙、南京、蘇州、成都、廣州幾地的拿地金額已累計(jì)接近百億元。

從經(jīng)營(yíng)層面看，中國(guó)金茂也有繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)的基礎(chǔ)。

最新年報(bào)顯示，2025年中國(guó)中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)收入593.71億元，同比提升1%；所有者應(yīng)占溢利約12.53億元，同比增長(zhǎng)18%；扣除投資物業(yè)公平值虧損后的凈利潤(rùn)達(dá)到13.63億元，同比增長(zhǎng)2%。

其中，物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入494.76億元，占總收入八成，毛利率同比上升2個(gè)百分點(diǎn)至13%。

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍是收入主要來(lái)源的情況下，中國(guó)金茂圍繞核心城市繼續(xù)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，并不意外。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)《2026房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報(bào)告》顯示，2025年中國(guó)中國(guó)金茂全口徑銷(xiāo)售金額為1135億元，新增土儲(chǔ)金額為334.7億元，拿地銷(xiāo)售比為29.49%，其拿地平均首開(kāi)周期于2025年已壓縮至5.2個(gè)月。

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