年報背后的社會責任底色:新城控股近三年累計交付超27.8萬套物業

出品 | 搜狐財經

作者 | 王澤紅

房地產行業深度調整進入第五個年，“分化”已從行業趨勢升級為生存常態，多數房企仍面臨銷售去化、利潤承壓、債務兌付等壓力，但也不乏部分民企優化業務結構，在周期中蛻變。

從2025年財報觀察，新城控股便是其中代表。過去數年公司主動收縮開發業務、聚焦商業板塊，持續優化盈利結構，2025年實現營業收入530.12億元，歸母凈利潤為6.8億元。

在當下民營房企普遍承壓的環境下，新城控股仍能保持盈利，業績韌性凸顯。這份財報也釋放出明確信號：新城控股已完成從 “開發商” 向 “商業運營商” 的戰略轉型，實現了業務根基的重塑。

商業壓艙石：從“第二曲線”到利潤支柱

財報顯示，新城控股2025年商業運營總收入為140.9 億元，同比增長 10%，在行業下行周期內彰顯了穩健的業績增長韌性，進一步鞏固了吾悅商管作為實體商業高質量發展標桿的行業地位。

更關鍵的是盈利結構的根本性轉變，物業出租及管理業務毛利達 90.95 億元，占總毛利的比重高達63%，較上一年的48%大幅提升15個百分點；而且，商業板塊毛利率穩定在70%高位，遠高于房地產開發業務的13.03%，推動新城控股毛利水平逆勢走高。

這組數據意味著，這家房企已不再是傳統意義上的開發商，而是轉變成以商業運營為核心的運營商，商業板塊已從“第二曲線”轉變為利潤支柱，成為其穿越周期壓艙石。

2025 年，新城控股的房地產開發銷售營收 390.04 億元，公司整體毛利率從2024年的19.8%提升至 27.42%，核心正是高毛利商業板塊的占比提升，拉高了企業整體盈利水平。

這主要源于吾悅廣場的精細化運營。2025年，在擴內需、促消費政策持續深化及縣域商業體系建設加快推進的宏觀背景下，公司依托“經營五步法”核心理念，聚焦資產價值提升與消費體驗升級。同時，持續以差異化策略構建核心競爭力，通過強化匹配消費需求的項目定位、精細化品牌組合、沉浸式的場景創新、多維度會員生態聯動，不斷夯實商業基本盤。

截至2025年底，新城控股已在全國141個城市布局207座吾悅廣場，開業及委托管理在營數量達178座，開業規模1649.07萬平方米，出租率穩定在97.86%的高位，連續多年維持在95%以上，遠超行業平均水平。

更具價值的是，新城控股的商業持續性經營收入已達當期利息支出的 3.94 倍，意味著僅靠商業運營收入，就能完全覆蓋所有債務利息，形成 “自我造血、抗風險” 的現金流閉環 —— 這正是民營房企最稀缺的 “安全墊”。

東吳證券在近期研報中分析稱，新城商管規模穩步擴張，核心經營指標保持穩健，商業板塊繼續發揮公司業績與現金流“穩定器”作用。

筑牢 “信任底座”：零違約+高交付

當前，信用風險仍是房地產行業的核心痛點，公開債違約、交付延期成為制約民營房企發展的最大瓶頸，而“信用”也成為區分優質房企與風險房企的核心標尺，而新城控股以“零違約+高交付”的雙重表現，重塑了民營房企的信用標桿。

債務兌付層面，新城控股2025年如期償還境內外公開市場債券58.55億元，每一筆公開債券均實現提前或如期足額兌付，持續保持“零違約”紀錄。這種堅守不僅收獲來自監管機構和投資者的認同，更讓新城控股在融資市場中獲得了差異化優勢。

2025年，新城控股在融資端實現了多項“破冰”之舉，不僅成功發行了近三年來民營房企首筆純信用境外債券，更完成了全國首單消費類機構間REITs——以青浦吾悅廣場為底層資產的資產支持專項計劃。

通過REITs等創新工具，新城控股不僅盤活了存量資產，更向市場證明了其商業資產的優質性和可證券化價值。這一里程碑式的突破，打通了持有型商業地產的退出通道，標志著新城控股從“重資產持有”向“輕資產運營”的戰略轉型邁出關鍵一步。

截至2025年底，新城控股獲得各大銀行集團層面授信額度629億元，整體平均融資成本為5.44%，較2024年末下降0.48個百分點。

“公司將繼續探究使用多層級REITs、公司債券、中期票據、經營性物業貸等多種股權及債務融資工具，拓寬融資渠道，拉長融資期限，降低融資成本。” 新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬說道。

保交付作為房企信用的延伸，更是新城控股的“必答題”。2025年，公司上下齊心，有力保障全年交付目標及吾悅廣場開業100%達成，實現企業安全穩定的經營：全年交付房源超3.8萬套，近三年累計交付突破27.8萬套。

而且，新城控股的交付不僅追求“數量”，更注重“質量”，交付滿意度連續三年保持在90%以上，通過標準化施工、精細化管控，將“保交付”升級為“保品質交付”，既兌現了對購房者的承諾，更以實際行動修復了市場對民營房企的信任。

高交付率帶來的直接成效，就是新城控股2025年銷售回款率達110.41%，遠超行業平均水平，形成“交付→信任→回款→現金流”的正向循環，進一步夯實了企業的安全基礎。

“截至2025年末，公司實現經營性現金流凈額連續8年為正，2025年度經營性現金流凈流入14.25億元。未來，公司會繼續做好現金流管理，提升資金使用效率，保護公司資金安全。” 管有冬強調道。

培育增長新動能：建管業務破局

房地產行業下半場，競爭邏輯已發生根本性轉變——從“誰的土儲多”轉向“誰的管理能力強”，從“重資產開發”轉向“輕資產服務”。

新城控股精準踩中這一趨勢，將其在商業運營領域積累的能力進行外溢，大力發展代建及管理業務，2025年新城建管新增簽約面積達1061萬平方米，躋身行業代建企業TOP8；截至2025年底，累計管理項目155個，累計管理總建筑面積超2600萬平方米，規模實現質的飛躍。

與傳統代建企業不同，新城建管的核心競爭力，不在于簡單的施工管理輸出，而在于“商業運營能力+品牌資源+商戶體系+資管能力”的綜合解決方案。

依托吾悅廣場多年積累的全國化品牌影響力、成熟的商戶資源與專業的運營管理能力，新城建管能為委托方提供從規劃設計、開發建設到商業招商、運營管理的全鏈條服務，尤其在商業代建領域，形成了難以復制的差異化優勢。

主動收縮開發業務的同時，新城控股已經筑牢安全防線，構建起全新的盈利結構與模式，為行業提供了可借鑒的生存與發展范式。