重磅！萬科有救了？深圳出手了！

早上起床后小編刷到關(guān)于萬科的消息，好家伙，深圳又出手了，說是組建了一個(gè)豪華投融資金融顧問團(tuán)（包括國(guó)開行、建行、招行、平安、東方資產(chǎn)，十二家頂級(jí)金融機(jī)構(gòu)），要給萬科來一場(chǎng)“國(guó)家隊(duì)”級(jí)別的救援。

所以這次深圳動(dòng)真格了？感覺不是之前小打小鬧的表態(tài)，這次顧問團(tuán)的核心任務(wù)白紙黑字寫著：房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困，翻譯成人話就是，不惜一切代價(jià)，幫萬科把眼前的坎邁過去。

1、萬科告急，深圳為何必須救？

我們先看看萬科到底遇到了什么麻煩，小編查了下資料，萬科在2026年需要償還多筆債券，其中最近的是4月23日到期的20億債券，這筆錢要是還不上，將引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)。

小編之前去深圳出差，碰到一位在深圳金融系統(tǒng)工作的朋友透露，“內(nèi)部會(huì)議開了好幾次，基調(diào)非常明確，保萬科就是保深圳的金融穩(wěn)定，萬科在深圳的土儲(chǔ)、在建項(xiàng)目、供應(yīng)商體系，牽涉到幾十萬人的就業(yè)和幾百億的稅收，它不能出事。”

萬科的朋友透露，萬科管理層最近幾個(gè)月，幾乎每周都要向深圳國(guó)資委匯報(bào)現(xiàn)金流狀況，這次顧問團(tuán)的組建，就是匯報(bào)之后，深圳方面給出的最強(qiáng)力回應(yīng)。

2、“金融天團(tuán)”的豪華陣容與秘密任務(wù)

我們拆開看看這個(gè)顧問團(tuán)到底有多牛，牽頭的是中金公司（就是市場(chǎng)傳聞中，那個(gè)800億紓困方案的主設(shè)計(jì)者），中金在投行圈什么地位，懂的都懂，它出手設(shè)計(jì)的方案，基本代表了最高層的意志。

十二家機(jī)構(gòu)分成了幾個(gè)作戰(zhàn)小組，銀行組：國(guó)開行、建行、招行，負(fù)責(zé)提供低息開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性貸款，最關(guān)鍵的是債務(wù)展期，把短期要還的錢，變成長(zhǎng)期慢慢還，給萬科喘氣的時(shí)間。

投行組：中信、中金，任務(wù)更明確，發(fā)債、資產(chǎn)證券化開綠色通道，讓萬科能把手里優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，比如那些寫字樓、商場(chǎng)，打包成CMBS或者REITs賣出去，快速回籠現(xiàn)金。

AMC組：東方資產(chǎn)，這是處理不良資產(chǎn)的專業(yè)戶，它的角色很微妙，萬一萬科有些項(xiàng)目實(shí)在盤不活了，或者債務(wù)結(jié)構(gòu)太復(fù)雜，就由東方資產(chǎn)接手，進(jìn)行債務(wù)重組，相當(dāng)于一個(gè)“壞賬銀行”的功能。

券商人士形容，“這就是一套組合拳，輸血、止血、動(dòng)手術(shù)全包了，銀行負(fù)責(zé)續(xù)命，投行負(fù)責(zé)造血，AMC負(fù)責(zé)切除腫瘤，目的只有一個(gè)，讓萬科活下來，并且健康地活下來。”

3、800億紓困方案，到底怎么玩？

市場(chǎng)瘋傳的800億方案，靠不靠譜呢，小編的判斷是，這個(gè)數(shù)字可能有水分，但方向應(yīng)該正確，紓困的核心邏輯，不是白給萬科800億，而是通過一系列金融工具，釋放出800億的流動(dòng)性。

舉個(gè)例子吧，萬科在深圳有幾個(gè)大型城市更新項(xiàng)目，位置好，但開發(fā)周期長(zhǎng)，沉淀了大量資金，顧問團(tuán)可能會(huì)推動(dòng)這些項(xiàng)目進(jìn)行融資隔離，單獨(dú)成立項(xiàng)目公司，引入信托或者保險(xiǎn)資金，把萬科前期投入的資金置換出來。

再比如，萬科旗下有一些運(yùn)營(yíng)成熟的商業(yè)項(xiàng)目，租金回報(bào)穩(wěn)定，完全可以打包發(fā)行類REITs產(chǎn)品，這些資產(chǎn)估值可能就有幾百億，通過證券化變現(xiàn)一部分，就能解決眼前的債務(wù)危機(jī)。

小編的地產(chǎn)圈資深高管朋友坦言，“方案里可能包含了債轉(zhuǎn)股的設(shè)計(jì)，讓部分金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)，轉(zhuǎn)換成萬科項(xiàng)目公司的股權(quán)，既減輕了萬科的還債壓力，又讓金融機(jī)構(gòu)和萬科利益深度綁定，真正實(shí)現(xiàn)同舟共濟(jì)。”

4、紓困模式正在發(fā)生質(zhì)變

萬科的這場(chǎng)救援，小編覺得做的太宏大了，宏大敘事嘛，這個(gè)紓困從過去的“一事一議”、“救急不救窮”，變成了系統(tǒng)性的“政府牽頭、金融組團(tuán)、方案定制”，其他房企是沒這個(gè)待遇！

比如咱們回想一下之前的恒大、碧桂園，雖然也有地方政府和金融機(jī)構(gòu)介入，但更多是被動(dòng)應(yīng)對(duì)，像深圳這樣，主動(dòng)組建跨部門的金融顧問團(tuán)，為一家房企量身打造全套方案，頭一回！

這種模式的優(yōu)勢(shì)很明顯，第一，效率高，政府協(xié)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)同步行動(dòng)，避免了互相扯皮；第二，方案專業(yè)，中金這種頂級(jí)投行操刀，設(shè)計(jì)出的方案更符合市場(chǎng)規(guī)律；第三，信號(hào)強(qiáng)烈，給市場(chǎng)吃下定心丸，避免恐慌蔓延。

小編也不知道這個(gè)紓困行動(dòng)能否解救萬科，但對(duì)于水深火熱的地產(chǎn)行業(yè)，也是一劑良藥，也提供了一個(gè)模板，未來對(duì)于其他系統(tǒng)重要性房企的紓困，都會(huì)參考這個(gè)模式。

愿房企走出困境，也愿房?jī)r(jià)能穩(wěn)住（不要再跌了）。