79戶業主遇難題， 從“折抵” 解紛到徹底解紛

王某等79名業主與某房地產公司房屋買賣合同糾紛調解案

——引入關聯企業參與化解批量逾期交房糾紛

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關鍵詞

民事 房屋買賣合同糾紛 府院聯動 逾期交房違約金 企業履約能力 引入關聯企業參與

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基本案情

某房地產公司與購房業主簽訂的商品房買賣合同（預售）中約定交房日期為2022年9月30日。合同簽訂后，業主依約支付購房款、房屋維修基金及契稅等費用。但因疫情、資金鏈短缺、房地產市場低迷等多方面因素影響致使案涉樓盤延遲交付。業主最終于2023年11月收房入住。針對逾期交房違約金事宜，79名業主與某房地產公司經多次協商未果，先后訴至法院。

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處理方式方法

法院收到起訴材料后，考慮到涉及業主較多，為妥善化解糾紛，委托特邀調解組織開展先行調解，并指派法官組成調解團隊，以“保企業、護民生、促穩定”為導向，推動糾紛實質化解。

首先，府院聯動精準研判，錨定糾紛化解方向。法官第一時間檢索同類案件生效判決，預判若簡單判決后進入執行程序，房地產公司將面臨更大資金壓力，不僅會導致業主債權落空，還可能加劇企業經營困境，甚至引發企業破產風險。為此，法院主動走訪住建部門、金融機構開展背景調研，全面掌握案件關鍵事實：一是某房地產開發公司雖短期資金緊張，但項目后續仍有盈利空間，具備持續經營能力；二是業主的核心訴求是彌補經濟損失，并非解除購房合同。基于上述事實，法院進一步梳理明確本案爭議焦點：一是違約金計算標準。業主主張按照合同約定的標準計算，房地產公司則提出應扣除因疫情等不可抗力因素導致的延誤期間；二是違約金支付方式，業主要求一次性足額支付現金，房地產公司以資金周轉困難為由，請求分期支付或用其他方式折抵。結合案件事實與爭議焦點，法院確立“兼顧企業存續與民生保障”的化解原則，為后續調解工作劃定清晰方向。

其次，創新責任分擔機制，引入第三方參與破局。調解過程中，面臨兩大核心難點：一是平衡業主現金賠付訴求與企業資金短缺的現實矛盾；二是單一責任主體履行能力不足，難以保障調解協議的實質履行。針對上述問題，調解團隊向業主釋法明理，結合疫情屬于不可抗力的情形，詳細闡釋相關法律規定中關于免責事由及違約天數扣減的適用規則，引導業主理解某房地產公司因疫情導致施工停滯的客觀困境，同意減少逾期交房違約天數的計算。同時，依托府院聯動機制，邀請屬地政府、住建部門共同參與調解，并組織與某房地產公司進行“面對面”調解。一方面，調解團隊向房地產公司釋法明理，明確雖然疫情屬不可抗力，但不能完全免除違約責任，引導其正視業主訴求；另一方面，屬地政府與住建部門從優化營商環境、助力企業紓困角度出發，與房地產公司深入溝通資金狀況與經營規劃，共同探討具備可行性的責任履行方案。經多方協調，提出某房地產公司關聯的某物業公司作為第三方加入調解，由其分期承擔違約金支付義務，有效破解責任主體單一、履行能力不足的難題。該方案征得全體業主和房地產公司、物業公司同意，為糾紛化解搭建了堅實的主體框架。

最后，定制多元化解方案，明確權利義務邊界。調解團隊以商品房銷售合同（預售）約定及地區相關規范性文件為依據，組織各方先對無爭議事實進行確認，固定“逾期交房天數、違約金計算標準”等關鍵內容。在此基礎上，量身定制組合式償付方案，滿足不同業主的需求：（1）物業費折抵：由某物業公司以每年應當收取的物業管理費的50%，代某房地產公司抵頂逾期交房違約金（直至抵頂完畢）；（2）車位款抵償：業主可選擇將逾期交房違約金用于抵頂車位購置費及車位管理費；（3）雙重履約擔保：若某物業公司在履行調解協議過程中撤出該小區，剩余未抵頂完畢的款項由某房地產公司直接向業主支付。最終，各方達成一致意見，該系列糾紛得以圓滿化解。

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處理結果

79名業主分別與某房地產公司、某物業公司達成調解協議，業主根據自身需求選擇物業費或車位購置費、車位管理費抵頂某房地產公司逾期交房違約金。目前已履行完畢。

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解紛依據

《中華人民共和國民法典》第509條、第577條、第590條

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2020年修正)第12條

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解紛要旨

本案系房地產開發企業逾期交房引發的房屋買賣合同糾紛，兼具“業主訴求集中、企業履約能力有限”的特點，若簡單采取單一賠付方式，易陷入“業主權益難落地、企業經營受沖擊”的兩難局面。本案中，法院依托府院聯動機制，邀請住建等部門共同參與，聯合做好釋法明理工作，并結合企業短期經營困難但具備存續能力、業主訴求為損失補償的實際情況，提出引入第三方關聯企業的解決方案，由房地產公司關聯的物業公司分擔償付義務，既緩解了某房地產公司的即時資金壓力，也為業主提供了持續可兌現的補償渠道。調解過程中，制定多元償付方案，匹配業主不同需求，提升了調解協議的接受度，最終促使系列糾紛得以高效化解，實現“保經營、護民生”的雙重效果。

推薦部門：丹東市元寶區人民法院

化解單位（調解組織）：丹東市元寶區人民法院 丹東市元寶區訴前人民調解委員會 丹東市元寶區住房和城鄉建設局

來源：多元解紛案例庫

審核丨黃艷輝

編輯丨秀 姿

制作丨李夢飛