四環(huán)內(nèi)卷總價？100平三居700萬 110平四居800萬

先說好，總價是我胡亂猜的，但也不是完全沒邏輯。今天給大家聊聊現(xiàn)階段花鄉(xiāng)0001我稱呼為“花紅門”這地塊，我看到的細(xì)節(jié)。

另外這周四的直播上也和大家有講過，“花紅門”也不止是對于花鄉(xiāng)的一種稱呼，您更可以理解為是一種代稱。（感興趣的可以找小秘書要本期直播【聊聊未來的“花紅門”們】回放）

高板約100平米三面寬三居與洋房約110平米三面寬四居

先看上圖，18層的高板，整體樓棟面寬79.2米。這樓能明顯看出來是4個單元，一單元2戶共計一層8戶。79.2除以8，能很容易得出戶均面寬約9.9米。

另外，從樓棟南側(cè)到北側(cè)單元門進(jìn)深13.05米，目測單元門的進(jìn)深3米左右。

所以您算吧，9.9乘以10等于多少？差不多100平米左右。

一個約100平米左右面積段的好房子，南向面寬約9.9米，會是啥戶型？

我猜，主臥3.3米面寬、客廳3.8米面寬、次臥2.8米面寬，大致這么個南向尺度的南北通透南向三面寬三居。

所以問題來了，四環(huán)內(nèi)100平米左右的小三居多么？我告訴您特別少，如果還要三面寬，幾乎等于就花紅門這一個項目有。

同理，我們再來看另一棟9層高的洋房樓棟。

這都樓按兩個數(shù)值做預(yù)估，大概戶型面積110平米。

洋房比高層基礎(chǔ)得房率通常高5%，100平米、110平米按這個數(shù)算就是套內(nèi)能多5平米左右。然后，110平米比100平米多10平米，合計多了15平米左右。

15平米代表什么？細(xì)節(jié)空間上能更大一些，比如洋房約110平米南向面寬算出來有約10.3米，客廳大概率能有4米面寬。再比如，我合理認(rèn)為——能多出一間臥室。

所以我說，110平米大概率是南北通透、南向客廳4米面寬的三面寬四居。

先看總圖，再說其他。

如圖，100平米三居在北側(cè)三棟樓，110平米四居在南側(cè)5棟樓。這倆戶型有個共性——臨街。

臨街是好事兒~通常情況下臨街的房子定價不高、通常情況下臨街的高板定價更不高~

所以我個人猜，北鄰街的100平米三居樓棟，價格不是沒有可能賣7萬一平米，所以我標(biāo)題寫的700萬就這么來的。

南臨街的房子可以貴2000、3000一平米，這么算出來110平米四居總價多少錢？800萬~

也來講講我猜測價格的邏輯：

1 樓面價，畢竟花紅門地塊樓面價約4.2萬元/平米，跟早期西紅門樓面價差不多，所以我才說這里叫花紅門。

2 四環(huán)內(nèi)，別真想著四環(huán)內(nèi)能賣當(dāng)年西紅門6萬左右的價格，這玩意不顯示，畢竟這是真四環(huán)內(nèi)。而上一個區(qū)域內(nèi)品質(zhì)改善，當(dāng)然人家項目位置更優(yōu)質(zhì)的嘉棠璟樾，現(xiàn)在出來的網(wǎng)簽價約7.7、7.8萬元/平米。

3 非豪宅，相比于嘉棠璟樾，花紅門地塊的戶型面積段相比較更剛需。

所以您去想，比現(xiàn)有四環(huán)內(nèi)新盤沒那么壕，比五環(huán)位置好。所以中和一下，我說7萬出頭的價格，且相對便宜的100平米高板可能真就7左右。

當(dāng)然，這一切都是我猜的，最終還要以開發(fā)商公示為準(zhǔn)。

但不管怎么講，我還是那句話。在四環(huán)內(nèi)卷100平米三面寬三居、卷110平米這個面積段四居，花紅門是第一個。四環(huán)內(nèi)卷總價，始于花紅門。

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