北京買房：理清思路，購房建議1852

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是夫妻兩個都在朝陽門附近上班。孩子今年是兩歲半了，目前住常營的一個兩居。這個是21年入手的，當時入手的是460個。現在家里的雙方的老人沒法過來幫忙帶孩子了，因為有的退休了，但是身體不好，有的還沒有退休，大家一起輪著帶到了現在，實在是困難。

所以我們準備讓孩子在朝陽門附近，上托班和幼兒園，后續上學也大概率在這邊。目前呢，還是想在朝陽門、東直門、工體西邊這附近，入一個合適的房子。因為上班就是在朝陽門嘛，就是希望通勤能在最遠15~20分鐘以內的這個距離。

因為我們沒有學區房的這個硬性需求，所以不考慮學區溢價的房子，主要還是考慮一個通勤近，然后居住屬性相對較寬松這個情況。目前呢，就是想著就是說兩個方案。

第一個方案呢，就是把我們常營的那個房子出掉之后再來買來這邊，然后再看入手就是說500左右的這個兩居或者三居。第二個呢，就是說我們反正強行湊150，然后再貸200左右，然后來這邊入一個小兩居，然后不知道您這邊是怎么建議，然后還是想請您幫我們理清思路。

然后，如果是選擇第一個賣一買一的話，因為我們是下半年才能滿5唯一，然后常營那個房子，然后我們應該是怎么樣一個流程啊，也是想請您給指導指導。

A：

1、常營的哪個小區？現在的價值多少？租售比能大概多少？這算算賬吧，如果已經超跌了就先別賣，如果是租售比不劃算的那就賣掉置換唄，要不然租金收益也低。

2、通勤角度只能自己感受，外人不好建議。居住屬性相對寬松，這是指面積還是戶型啊？面積無所謂，但常規建議是能買小三居就別買大兩居，因為大兩居的優勢是住著寬松，但劣勢是性價比不算高，價格走勢也一般不如緊湊戶型。如果預算不是太高，那大戶型在普宅小區有“錯配”的可能。

3、350萬買小兩居，那基本就是老小區了。朝外典型的就是團結湖周邊，老房的優勢是居住的性價比高，價格走勢肯定跟隨大盤（學區房除外）。團結湖從2000年至今一直是北京二手房價的標桿，各大中介基本都是從這里起家的。

但老房的劣勢是流動性弱，出手時不好賣。所以常規建議是長期持有，想賣時最好選擇橫盤期慢慢兒賣才不吃虧呢。所以考慮好這套小兩居是否長期持有？短期的話一般不建議，不如買房齡新的。

4、我要建議就是先算常營這套房的賬，算清楚再說賣不賣的，要不然都是感性判斷沒數字支撐。

另外一點就是想好了學區房。因為朝外有兩個學區呢，白小80+芳草地陳本，現在雖然說買學區房有點早，但如果過兩年又想換的話那現在買的老房未必占優。

5、總之先算賬+考慮清楚學區房吧。如果是確定不用學區房，常營的租售比也劃算，那就單獨買一套小兩居。如果常營的租售比不劃算，那索性賣了換個房齡新的，過幾年想換學區房也方便些。

僅供參考。

二

Q:

我男友是北京集體戶，我非京籍但有北京購房資格。得知政策是如果我們結婚后購房，那如果買兩套的話第二套就是二貸資格了，而如果分別婚前買房的話都是首房首貸資格。雖然我們也比較了現在的首付和貸款利息認為差距不大，但考慮到如果北京再次限購那就等于浪費的一個購房資格。不知道我的理解對不對？

Ps：我們初期的想法是先買婚房不考慮學區，等要了寶寶之后再過幾年再單獨買個小學區房占坑。但考慮到以后如果限購，那二套房的首付和利息有可能大幅增長，我們的計劃就有可能行不通了。

另外您覺得長陽的房子怎么樣？比如康澤佳苑，感覺戶型還可以，學區是聽說還不錯，黃城根小學和北京四中分校。

A：

1、我覺得您考慮的有點兒多了，或者說理論上這么考慮是對的，但現實中沒什么意義。

2、我打個不太恰當的比方吧，比如我家孩子高三的時候有兩個選擇，是參加高考呢，還是留學歐美？本來想的是先在國內上大學，然后過幾年再留學讀碩博，否則感覺就會浪費了一個資格。

但現實中我家孩子成績一般，參加高考也就400來分，勉強能上個二本。留學的話也肯定讀不了什么好的，那請問這種糾結還有多大意義嗎？

3、說句不太好聽的，您既然考慮康澤佳苑了，那預算估計是200萬左右。因為目前這里的三居室不過是200萬出頭，一居二居100多萬。那常規建議是這預算還是多考慮自住吧，沒必要考慮太多其他的。

以學區房來說，不是您現在是否考慮的問題，而是按目前行情根本買不到合適的。或者說200多萬只能是買到很小的占坑兒房，溢價還挺高，在用不上學位的情況下根本沒必要考慮。

4、長陽的學區在郊區中算是不錯的，能對標豐臺的中上學區。而且這里不算學區房，也就沒有溢價，相對來說算性價比不低的。

5、總之我沒什么建議，只是勸您別考慮太多吧，實在沒多大意義。另外如果認為康澤佳苑的居住體驗還不錯，那就買這里吧。保障房小區，典型的自住為主，其他角度的期望值別太高就行。

僅供參考。

三

Q:

如果我買一套360萬的房，租金每個月一萬，請問收益是否算高？如果能買的話需要注意什么？會不會再次下跌？

A：

1、360萬的房租金1萬，一年就是12萬，收益率3.33了，如果對比銀行存款利息的話肯定算高的了，畢竟現在五大行最高才1.5%。

2、買的話注意什么？首先注意別買到有硬傷的房源吧。因為這個收益率明顯高于北京平均值，換句話說就是這套房的價格明顯偏低。那為什么低？是業主搞促銷，還是說背后有什么隱情？

最好是搞清楚吧，任何商品都不怕便宜，但一定要搞清便宜的道理，別貪小便宜吃大虧，更別買到一堆麻煩。

所謂麻煩就是有可能房子在表面上沒問題，但或許有隱情。比如鄰居有個神經病，蠻不講理天天擾民，請問您怎么應對？再比如原業主裝修時把承重墻或管道什么的弄壞了，他掩飾問題把房低價賣了，雖然您可以事后找原業主維權，但畢竟是挺麻煩的。

所以建議是問清楚吧，中介+物業+居委會甚至派出所都問問。然后多去看看房，看有沒有瑕疵或硬傷。如果沒有這些劣勢，那這套房就算撿漏兒了。

3、租金回報率都3%以上了，那您認為還有下跌的空間嗎？

僅供參考。

四

Q:

我家是老崇文，90年代從磁器口拆遷到了南苑北里，當時各種原因吧，反正才給了一居室，現在才價值100多萬，最高也不過到200萬。現在是面臨我兒子結婚得有房，我就幾十萬的存款，請問如果賣掉這套房，能在大興哪里買到兩套？面積不用大，能夠住了就行，但必須是有地鐵的。

A：

1、這難度有點兒大。假定您家這一居室價值150萬吧，也就是3萬左右一平，差不多吧？那加上幾十萬也就是200來萬，那除非是當首付，然后再增加200萬左右的貸款，否則不太好買到地鐵沿線+適合當婚房的。

2、或者這么說吧，您可以看看貝殼上的房源，大興地鐵沿線的哪怕是老房也都至少2.5萬左右，房齡新的基本都3萬以上。那一套一居室的價值就和您現在的差不多，是平行置換，另外一套的話就相當于用這幾十萬當首付，然后貸款100多萬了。

3、所以這問題我好像沒什么可回答的，因為您這更主要的是資金問題，而不是地段兒問題。我估計您應該也看了地圖上的房價了，實在找不著合適的才來問我的吧？

僅供參考。

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