父母借名買房主張被法院駁回！北京房產律師揭秘勝訴關鍵

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

張建國、王秀英向法院提出訴訟請求：1. 確認坐落于北京市豐臺區一號房屋歸原告所有；2. 判令被告協助原告辦理一號房屋的所有權轉移登記手續，將該房屋產權過戶至原告名下；3. 本案訴訟費用由被告承擔。

案件背景：

張建國、王秀英系張志剛父母，被告趙靜系張志剛配偶，張志剛于2021年4月3日去世。2021年7月5日，被告將兩原告訴至法院，要求繼承并分割張志剛名下全部遺產。其中，北京市豐臺區房屋（以下簡稱一號房屋）雖然登記在張志剛名下，但系原告出資購買，應為原告所有。

原告主張：

關于出資：涉案房屋購買于2003年1月16日，當時原告張建國、王秀英均已退休，無法辦理銀行貸款，故以張志剛的名義申請貸款，房屋便登記在了張志剛名下。購房時張志剛年僅25歲，高中輟學，沒有穩定工作，一直以臨時工的形式在多家酒店從事門童或保安工作，收入微薄，入不敷出，沒有任何經濟能力購買房屋以及償還貸款。涉案房屋的付款以及銀行貸款的償還均是原告用一生的積蓄，退休金以及宅基地上所蓋房屋的出租租金進行支付的。

關于占有：涉案房屋購買后，張志剛隨父母共同生活，原告居主臥，張志剛居次臥，即使張志剛結婚后的生活，亦是如此。2012年原告宅基地搬遷安置后，張志剛才有了自己的住房。涉案房屋騰退后，一直由原告實際占有和管理，并以自己的名義對外出租和收取租金。涉案房屋的所有文書原件自始至終均是由原告持有，涉案房屋的水電、物業等相關費用均是由原告支付。

關于意思表示：基于家庭關系，原告與張志剛之間沒有書面借名買房協議，但是在2017年4月3日，張志剛將其與張建國的微信記錄以"我的親爹"為名發布到朋友圈。主要內容是張建國因張志剛大手大腳，總向家里要錢，威脅斷絕父子關系。其中，張建國明確指出涉案房屋不是張志剛的，張志剛對此也是默認的。

被告趙靜辯稱：

我與張志剛是自由戀愛，2015年登記結婚，張志剛是二婚，我是頭婚。2021年4月張志剛突然去世，我在痛苦中尚未走出來，就面臨與張建國、王秀英的遺產紛爭。案涉房屋根本不是借名買房，事實上就是張志剛名下的遺產，依法應予以分割。張建國、王秀英突然主張借名買房，不僅違背客觀事實，而且有違基本家庭倫理，依法不應予以支持。再者，本案已三年訟時效，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。

被告主要理由：

不存在借名買房合意：自2003年案涉房屋購買直至2021年張志剛去世，長達18年的時間，雙方之間、整個家庭內部從未有過任何借名買房的意思表示。當今社會，父母出資購房，但產權登記在子女名下的情況較為普遍，如果父母與子女沒有特別約定，通常情況下應理解為父母出資為子女買房，屬于贈與，而非借用子女的名義買房。

關于出資：本案房屋并非張建國、王秀英出資，不符合借名買房的特征。即便假定張建國、王秀英有出資，那也是父母對子女房屋購買的出資，依法屬于贈與，而不是所謂的借名買房。

關于占有：案涉房屋并非由張建國、王秀英獨占，不符合借名買房的特征，且案涉房屋的租金歸張志剛所有，恰恰證明這是張志剛的房產。

關鍵事實：

張建國、王秀英是夫妻，于1977年5月18日生育一子張志剛。張志剛與趙靜于2016年9月19日登記結婚，張志剛是再婚，趙靜是初婚。張志剛于2021年4月3日去世。

2003年1月16日，甲公司（出賣人）與張志剛（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，約定出賣人將一號房屋出售給買受人，房屋總價款為539715元；買受人采取按揭方式付款，于2003年1月16日付清首付款409715元，于簽訂合同之日起30日內辦理貸款手續，付清余款130000元；出賣人在2003年1月15日前交付房屋。一號房屋產權證于2004年8月12日下發，所有權人登記為張志剛。

庭審中，張建國、王秀英主張為了改善居住環境，其二人決定購房，因其二人已退休，不能辦理貸款，故借用張志剛名義簽訂購房合同以辦理貸款，一號房屋的全部購房款均由其二人出資；1999年至2004年期間張志剛沒有正式工作，無購房能力，未出資。

陳祺主張一號房屋是張建國、王秀英為張志剛購買，是張志剛的遺產；2020年2月至12月期間，張建國、王秀英每月將6000元房屋租金轉給張志剛。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：張建國、王秀英主張借張志剛名義購買一號房屋是否成立。

關于舉證責任的認定：

根據法律規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

關于借名買房合意的認定：

本案中，張建國、王秀英主張借張志剛名義購買一號房屋，應提交證據證明雙方存在借名買房的合意。張建國、王秀英提交購房合同、發票等證據，擬證明張建國、王秀英對房屋進行了出資，但趙靜并不認可，且僅憑出資亦不能推定雙方必然存在借名買房合意。

關于微信截圖的認定：

在張志剛的微信截圖中，張建國所稱房屋并無明確指向，且該聊天記錄未見張志剛回復，亦不能認定張志剛承認涉案房屋并非其所有。

關于房屋占有使用的認定：

除此之外，再無其他證據證明雙方系借名買房。加之房屋購買后一直由雙方共同居住使用，自購房至本案訴訟十余年期間張建國、王秀英亦從未向張志剛主張過戶房屋。

綜合認定：

綜合考慮上述情況，張建國、王秀英主張借名買房，因證據不足，法院不予采納，對張建國、王秀英要求確認一號房屋歸其所有并要求趙靜協助過戶的訴訟請求，法院不予支持。

裁判結果

法院最終判決：

? 駁回張建國、王秀英的訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

舉證責任的準確把握：成功證明了張建國、王秀英主張借名買房，但未能提供充分證據證明雙方存在借名買房的合意，應承擔舉證不能的不利后果。

借名買房合意的有力反駁：成功證明了自2003年案涉房屋購買直至2021年張志剛去世，長達18年的時間，雙方之間、整個家庭內部從未有過任何借名買房的意思表示。

出資性質的準確認定：成功證明了即便假定張建國、王秀英有出資，那也是父母對子女房屋購買的出資，依法屬于贈與，而不是所謂的借名買房。

房屋占有使用的有力反駁：成功證明了房屋購買后一直由雙方共同居住使用，自購房至本案訴訟十余年期間張建國、王秀英亦從未向張志剛主張過戶房屋，不符合借名買房的特征。

微信截圖的有力反駁：成功證明了微信截圖中張建國所稱房屋并無明確指向，且該聊天記錄未見張志剛回復，亦不能認定張志剛承認涉案房屋并非其所有。

法律適用的準確把握：準確適用了《民事訴訟法》關于舉證責任的相關規定，成功為當事人爭取到了合法權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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