贍養(yǎng)義務(wù)未履行贈(zèng)與被撤銷！北京房地產(chǎn)律師揭秘勝訴關(guān)鍵

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案情介紹

張明遠(yuǎn)向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判決確認(rèn)北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋所有權(quán)歸原告所有；

判決四被告協(xié)助原告辦理北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋過戶手續(xù)，將該房屋過戶至原告名下。

案件背景：

張明遠(yuǎn)與劉玉蘭為母子關(guān)系，與張新國、張志剛、張美玲為兄弟姐妹關(guān)系。1998年7月26日，原被告全家六人經(jīng)協(xié)商一致，就將要購買的北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)問題，簽訂協(xié)議，約定由原告出資購買該房屋產(chǎn)權(quán)，購買后產(chǎn)權(quán)歸原告所有，父母對(duì)該房屋有居住權(quán)；同時(shí)約定，因原告在購買該房屋時(shí)享有父母工齡優(yōu)惠，在將來張志剛購買其住房時(shí)如房價(jià)超過兩萬元，由原告張明遠(yuǎn)一次性付給張志剛父母工齡補(bǔ)償費(fèi)五千元整。

原告出資購房后，父母一直在該房屋居住，父親張文博于2008年1月27日身故，母親劉玉蘭與原告及原告妻子在該房屋居住至今。原告在張志剛于2004年購買住房時(shí)一次性付給其一萬元。

自原告出資購房后，該房屋產(chǎn)權(quán)一直在父親張文博名下未進(jìn)行變更登記。父親去世后，原告要求過戶，兄弟姐妹均不予配合。

被告劉玉蘭、張新國、張志剛、張美玲共同辯稱：

涉案房屋是在張文博與劉玉蘭夫妻關(guān)系存續(xù)期間使用張文博與劉玉蘭雙方的工齡所購買的單位福利分房，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋的所有權(quán)由夫妻雙方共同所有。原告無權(quán)處分涉案房屋中屬于被告劉玉蘭的份額。

原告所主張的協(xié)議書對(duì)劉玉蘭不產(chǎn)生法律效力，該協(xié)議系張文博與其子女自行簽訂的，協(xié)議訂立時(shí)劉玉蘭對(duì)此不知情，該協(xié)議內(nèi)容與劉玉蘭的真實(shí)意思完全相反，劉玉蘭的想法始終是在原告盡到贍養(yǎng)義務(wù)且自己去世之后才將房產(chǎn)贈(zèng)與給原告，因此雙方未就生前將房屋贈(zèng)給原告一事達(dá)成合議。

如果達(dá)成合議，雙方間可以自行去房產(chǎn)局辦理過戶，無需通過訴訟解決糾紛。原告雖與劉玉蘭生活在一起，但自從張文博去世后，有長達(dá)十年之久，劉玉蘭自己照顧自己生活，現(xiàn)在仍自己做飯，原告未盡到贍養(yǎng)義務(wù)。長期不與母親生活，使用言語暴力，對(duì)劉玉蘭進(jìn)行精神傷害，與其他家人成員關(guān)系緊張。

在原告未盡到贍養(yǎng)義務(wù)情況下，無權(quán)要求劉玉蘭將房產(chǎn)贈(zèng)與給原告。該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。原告無權(quán)享有涉案房屋的所有權(quán)，無權(quán)要求被告協(xié)助要求辦理過戶。應(yīng)駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

關(guān)鍵證據(jù)：

張文博名下登記有位于北京市海淀區(qū)一號(hào)房屋（2000年10月19日下發(fā)房屋所有權(quán)證書）。2000年9月4日，賣方甲公司與買方張文博簽訂了《房屋買賣契約》，《單位出售公有住房房價(jià)計(jì)算表》顯示購房人張文博，使用男方工齡41，女方工齡24，發(fā)票及通知顯示交款人為張文博，交款金額18062元，繳費(fèi)日期1998年5月25日。

張明遠(yuǎn)主張?jiān)摲课菹灯涑鲑Y購買，購買時(shí)享有了父母的工齡優(yōu)惠，該房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，父母只有居住權(quán)，并主張全家人對(duì)房屋所有權(quán)有約定，對(duì)此提交了"關(guān)于張明遠(yuǎn)購一號(hào)房屋的協(xié)議"，協(xié)議內(nèi)容"對(duì)現(xiàn)在張明遠(yuǎn)與父母居住的三居室產(chǎn)權(quán)問題，經(jīng)過協(xié)商，全家一致同意，由張明遠(yuǎn)出資，購買一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)，購買后，產(chǎn)權(quán)歸張明遠(yuǎn)所有，但父母有居住權(quán)，因購買該住房張明遠(yuǎn)享有父母工齡優(yōu)惠，所以張明遠(yuǎn)同意，以后再張志剛購買自己住房時(shí)，如房價(jià)超過貳萬元，將由張明遠(yuǎn)一次性付給張志剛父母工齡補(bǔ)償費(fèi)伍仟元整，為避免張明遠(yuǎn)所購房產(chǎn)日后發(fā)生糾紛，特此建立本協(xié)議"日期98年7月26日，落款處張文博，張志剛、張明遠(yuǎn)、張新國、張美玲簽字及"劉玉蘭"印章和手印。

另張明遠(yuǎn)提交了劉玉蘭摁手印時(shí)的照片和錄音光盤證明家庭成員對(duì)協(xié)議的回顧和認(rèn)可。各被告對(duì)錄音的真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證明目的不認(rèn)可，主張錄音是在被告不知情的情況下誘導(dǎo)式發(fā)文，并主張通過錄音可表明涉案房屋不屬于借名買房、雙方未對(duì)房屋過戶達(dá)成合意、劉玉蘭按手印屬于重大誤解、原告未盡贍養(yǎng)義務(wù)被告有權(quán)撤銷贈(zèng)與、劉玉蘭已發(fā)送撤銷贈(zèng)與通知書。

《撤銷贈(zèng)與通知書》主要內(nèi)容顯示：被通知人張明遠(yuǎn)，2020年10月，本人劉玉蘭因重大誤解在張明遠(yuǎn)出具的贈(zèng)與協(xié)議中摁下手印，該協(xié)議的主要內(nèi)容是一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)歸張明遠(yuǎn)所有，現(xiàn)在本人劉玉蘭決定撤銷該贈(zèng)與協(xié)議，原因如下……本人的想法始終是在張明遠(yuǎn)盡到贍養(yǎng)義務(wù)，且自己去世后才將房產(chǎn)贈(zèng)與張明遠(yuǎn)……因本人不識(shí)字書寫困難，特委托律師代為書寫該通知書……通知人劉玉蘭；2021.8.18。

劉玉蘭、張新國、張志剛、張美玲對(duì)此不予認(rèn)可，認(rèn)為該協(xié)議是張文博與子女自行簽訂的，劉玉蘭對(duì)此不知情，不知道協(xié)議內(nèi)容，且其不認(rèn)字，手印是在2020年9月至10月期間摁的，且是在誤認(rèn)為協(xié)議是撫養(yǎng)協(xié)議的情況下摁的。

錄音內(nèi)容有：張明遠(yuǎn)說"您聽我說我姐有房我哥也有房，而我們倆現(xiàn)在沒房"，劉玉蘭說"她現(xiàn)在就是煩我，不是別人，我看見她，我連茅房我都不敢去，她上了茅房我才去的，有時(shí)候我連茅房我都不敢沖，一沖不就吵她了"、"我給他說好了，養(yǎng)老騰宅"，張新國說"你和媽住了20年，但是你跟媽住了幾年就分開住了，是不是"，張明遠(yuǎn)說"不不不，分開吃飯"。張明遠(yuǎn)認(rèn)可劉玉蘭手印是2020年按印。

劉玉蘭、張新國、張志剛、張美玲主張爭議房屋系由張文博向其單位購買的房改房，由張文博出資，房屋屬于張文博與劉玉蘭的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。為此提交了房屋買賣契約、通知、單位出售公有住房房價(jià)計(jì)算表、建設(shè)部出具的《關(guān)于唐民悅房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問題的復(fù)函》。

法院評(píng)析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，以及劉玉蘭是否有權(quán)撤銷贈(zèng)與。

關(guān)于房屋性質(zhì)的認(rèn)定：

一號(hào)房屋登記在張文博名下，系張文博生前與劉玉蘭婚姻存續(xù)期間購買，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。雖然張明遠(yuǎn)主張?jiān)摲课菹灯涑鲑Y購買，但房屋的購買主體是張文博，使用的是張文博與劉玉蘭的工齡優(yōu)惠，房屋登記在張文博名下，符合房改房的特征。

關(guān)于協(xié)議效力的認(rèn)定：

雖劉玉蘭在"關(guān)于張明遠(yuǎn)購一號(hào)房屋的協(xié)議"上按印，但現(xiàn)在訴訟中明確表示不同意上述房屋歸張明遠(yuǎn)所有，并明確表示撤回該房屋對(duì)張明遠(yuǎn)的贈(zèng)與，且表示張明遠(yuǎn)對(duì)自己不盡贍養(yǎng)義務(wù)。

關(guān)于撤銷贈(zèng)與的認(rèn)定：

根據(jù)法律規(guī)定，嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人近親屬的合法權(quán)益、對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行、不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與。

本案中，劉玉蘭作為贈(zèng)與人已以實(shí)際行動(dòng)及訴訟行為明確表示對(duì)張明遠(yuǎn)撤銷一號(hào)房屋的贈(zèng)與，因此，現(xiàn)張明遠(yuǎn)要求確認(rèn)一號(hào)房屋歸自己所有缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

關(guān)于贍養(yǎng)義務(wù)的認(rèn)定：

劉玉蘭主張張明遠(yuǎn)未盡贍養(yǎng)義務(wù)，雖然張明遠(yuǎn)與劉玉蘭生活在一起，但根據(jù)錄音內(nèi)容顯示，雙方關(guān)系緊張，存在言語沖突，且劉玉蘭表示自己照顧自己生活，張明遠(yuǎn)未盡到贍養(yǎng)義務(wù)。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 駁回張明遠(yuǎn)的全部訴訟請(qǐng)求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

房屋性質(zhì)的準(zhǔn)確認(rèn)定：成功證明了一號(hào)房屋系張文博與劉玉蘭的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而非張明遠(yuǎn)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

撤銷權(quán)的及時(shí)行使：成功證明了劉玉蘭作為贈(zèng)與人有權(quán)撤銷贈(zèng)與，且已明確表示撤銷贈(zèng)與。

證據(jù)的有效運(yùn)用：充分利用了《撤銷贈(zèng)與通知書》、錄音光盤等關(guān)鍵證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈。

贍養(yǎng)義務(wù)的有力證明：成功證明了張明遠(yuǎn)未盡贍養(yǎng)義務(wù)，符合撤銷贈(zèng)與的法定條件。

協(xié)議效力的準(zhǔn)確把握：成功證明了協(xié)議對(duì)劉玉蘭不產(chǎn)生法律效力，劉玉蘭對(duì)此不知情，且手印是在重大誤解的情況下摁的。

法律適用的準(zhǔn)確把握：準(zhǔn)確適用了《民法典》關(guān)于撤銷贈(zèng)與的相關(guān)規(guī)定，成功為當(dāng)事人爭取到了合法權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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