物管賽道再添“億平”巨無霸：建發(fā)物業(yè)擬鯨吞兩家兄弟公司

建發(fā)物業(yè)正在醞釀一個“大招”。

4月10日，建發(fā)股份、建發(fā)國際和建發(fā)物業(yè)三家上市公司發(fā)布公告披露，建發(fā)物業(yè)下屬子公司廈門益睿分別與廈門聯(lián)發(fā)、建發(fā)集團及華益工貿(mào)簽署《諒解備忘錄》，意向收購廈門聯(lián)發(fā)持有的聯(lián)發(fā)物業(yè)100%股權，以及建發(fā)集團、華益工貿(mào)合計持有的建發(fā)城服100%股權。本次簽署的《諒解備忘錄》為意向性協(xié)議，雙方將根據(jù)項目進展情況另行簽署具體協(xié)議。

也就是說，建發(fā)物業(yè)擬一口氣吞掉兩家規(guī)模不小的“兄弟”物業(yè)公司：聯(lián)發(fā)物業(yè)和建發(fā)城服。三家整合后，建發(fā)物業(yè)的在管面積將突破1億平方米，物管賽道又將迎來一個“巨無霸”量級的公司。

然而，在規(guī)模躍升的背后，交易對價如何確定、收購方面臨的財務彈性考驗，以及“1+1+1是否大于3”的整合前景，也都成為市場關注的焦點。

“建發(fā)系”物業(yè)大整合

以建發(fā)物業(yè)為主角，通過現(xiàn)金收購聯(lián)發(fā)物業(yè)、建發(fā)城服，這是一次建發(fā)系內(nèi)部的物業(yè)業(yè)務大整合。

從規(guī)模來看，建發(fā)物業(yè)年報顯示，截至2025年底，建發(fā)物業(yè)在管建筑面積同比增長21.4%至約9174萬平方米，合約建筑面積同比增長7.5%至約1.17億平方米，在管項目達619個。

聯(lián)發(fā)物業(yè)、建發(fā)城服的在管面積并未在相關財報中單獨列出。不過，據(jù)建發(fā)股份2025年中報披露，建發(fā)物業(yè)和聯(lián)發(fā)物業(yè)在管項目數(shù)量達761個，在管項目面積達1.08億平方米。其中，建發(fā)物業(yè)官方公布在管面積為8330萬平方米，由此來看，截至去年中期聯(lián)發(fā)物業(yè)在管面積約為2470萬平方米。

三家公司整合之后，建發(fā)物業(yè)在規(guī)模上將晉升“億平方米級別”俱樂部，其在物管行業(yè)的排名也勢必要再進一步。

建發(fā)物業(yè)在公告中表示：“通過收購聯(lián)發(fā)物業(yè)，公司將擴充物業(yè)管理業(yè)務的管理面積，提升核心城市的管理濃度，擴大規(guī)模效益，從而有助于增加物業(yè)管理業(yè)務的收入和盈利規(guī)模。”

此外，從業(yè)務版圖看，建發(fā)城服的業(yè)務側(cè)重點是以城市公共服務和城市空間運營為主，涉足環(huán)衛(wèi)一體化、公園及步道景區(qū)管理、市政維護、產(chǎn)業(yè)配套等業(yè)務，與建發(fā)物業(yè)和聯(lián)發(fā)物業(yè)以住宅為主的管理業(yè)務不同。

對于建發(fā)物業(yè)來說，通過整合建發(fā)城服，也可以將物業(yè)管理范疇擴展到城市公共服務層面，增加多元化業(yè)務的收入。

圖/建發(fā)股份公告截圖

合并背后存多重挑戰(zhàn)

此番建發(fā)物業(yè)合并動作，對其來說既是重要機遇，也有不小的挑戰(zhàn)。

首先，這筆交易是現(xiàn)金收購，雖然目前交易對價還未定，但是建發(fā)物業(yè)的賬面資金是有限的。根據(jù)建發(fā)物業(yè)2025年度業(yè)績公告，公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物34.14億元。另據(jù)公告披露，建發(fā)城服2025年未經(jīng)審計的總資產(chǎn)為21.27億元，歸母凈資產(chǎn)為7.16億元；2025年度未經(jīng)審計的營業(yè)收入為16.34億元，凈利潤為1.2億元。

關于交易對價，公告稱，由雙方在經(jīng)有權國資主管部門核準/備案的資產(chǎn)評估報告所載評估值的基礎上，結合盡職調(diào)查結果協(xié)商一致確定。

那么，目前建發(fā)物業(yè)在手現(xiàn)金為34.14億元，收購這兩家公司預計會占用不少資金，這對建發(fā)物業(yè)的財務彈性是一個考驗。

與此同時，在收購后，資本市場也會更關注建發(fā)物業(yè)的盈利能力，是否會形成“1+1+1＞3”的效果。

根據(jù)建發(fā)物業(yè)年報，2025年，其實現(xiàn)年度收入38.81億元，凈利潤約為3.74億元，同比分別增長17.8%、14%，毛利率21.2%。此番整合后，建發(fā)物業(yè)能否延續(xù)盈利的增長和毛利率水平也值得關注。

規(guī)模破億后的長遠考驗

值得關注的背景是，今年3月底建發(fā)物業(yè)在其業(yè)績會上提出“目標是到2030年‘再造一個建發(fā)物業(yè)’”，可見其在規(guī)模擴張上的野心。

這次并購完成后，總在管面積過億平方米的建發(fā)物業(yè)，或向物管行業(yè)第一梯隊發(fā)起沖擊。

但橫向?qū)Ρ葋砜矗òl(fā)物業(yè)相比于頭部物企如碧桂園服務、綠城服務等，營收和盈利規(guī)模尚較低，還需進一步發(fā)力。其中，碧桂園服務仍是絕對的行業(yè)巨頭，其2025年營收規(guī)模約為建發(fā)物業(yè)的12.5倍；綠城服務則處于第二梯隊，營收規(guī)模約為建發(fā)物業(yè)的5倍。

此外，建發(fā)物業(yè)還需要破除對母公司的依賴。相比于碧桂園服務等頭部物企“去地產(chǎn)化”的市場化布局，建發(fā)物業(yè)第三方占比目前還比較低，獨立性相對較弱，其項目六成以上還是依靠母公司的“輸血”。未來，規(guī)模更大的建發(fā)物業(yè)，能否真正邁向市場化，將是其長期價值的關鍵所在。

新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶