辣椒水噴出的樓市真相

作者 | 大刀客

深圳龍華一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，搞出大事了。

4月13日，幸福城臻園項(xiàng)目推“先到先得”，還有大幅降價(jià)房源。

前一晚9點(diǎn)就有人排隊(duì)，第二天清晨人山人海，場(chǎng)面失控。保安急了，掏出辣椒水往人群里噴。

視頻傳開(kāi)，場(chǎng)面很魔幻，網(wǎng)上直接炸鍋了。

當(dāng)晚官方通報(bào)，保安楊某某被拘留，住建部門(mén)約談開(kāi)發(fā)商，市監(jiān)部門(mén)查價(jià)格備案，開(kāi)發(fā)商道歉，龍華區(qū)宣布專(zhuān)項(xiàng)整治。

很多人第一反應(yīng)，樓市回暖了？不是說(shuō)房子沒(méi)人買(mǎi)了嗎？

先看清楚這是什么房子。

幸福城臻園，降價(jià)促銷(xiāo)，單價(jià)比周邊二手房便宜近一萬(wàn)，最大戶(hù)型89平，65平的上車(chē)盤(pán)總價(jià)240-260萬(wàn)，首付40多萬(wàn)出頭。

這不是需求突然爆發(fā)，是價(jià)格觸發(fā)了堆積已久的需求。那些人不是現(xiàn)在才想買(mǎi)房，是一直想，之前覺(jué)得不劃算，現(xiàn)在覺(jué)得差不多了。

再看上海。3月開(kāi)始二手房大爆發(fā)，上周六一天成交1600多套，歷史第三高峰。為什么？?jī)r(jià)格到位了。一輪一輪降價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方終于在某個(gè)價(jià)位上達(dá)成一致。

這波放量，是雙方都認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)。

但注意，動(dòng)的都是什么房子。

低總價(jià)、小戶(hù)型、老房子，所謂上車(chē)盤(pán)。門(mén)檻低、壓力小、判斷錯(cuò)了損失可控。上海很多老破小租金回報(bào)率超3%，比理財(cái)強(qiáng)，還有動(dòng)遷概念。

買(mǎi)房的心態(tài)變了。以前是高杠桿進(jìn)攻，堅(jiān)信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲；現(xiàn)在是防御思維，首付低、月供低、能收租，錢(qián)沒(méi)處去，不如買(mǎi)房。

改善房基本沒(méi)動(dòng)，改善房需要對(duì)未來(lái)收入有信心，需要敢加杠桿。這件事，目前還沒(méi)有大規(guī)模發(fā)生。

樓市究竟見(jiàn)沒(méi)見(jiàn)底不能一概而論。以前齊漲齊跌的行情不會(huì)來(lái)了，現(xiàn)在明顯分化。

核心城市價(jià)格大幅回調(diào)、總價(jià)低、流動(dòng)性還在的房源，接近底部；位置一般、供應(yīng)量大、缺乏流動(dòng)性的房子，還在下行通道。

正在試探底部，但不是底部的確認(rèn)。

真正的底部確認(rèn)，是改善房開(kāi)始放量。那代表市場(chǎng)信心回來(lái)了，群眾敢對(duì)未來(lái)下注了。

高盛說(shuō)2026年下半年上海深圳觸底，其他城市晚6-24個(gè)月。洋人的報(bào)告不必全信，但可作參考。

再說(shuō)回辣椒水，保安被拘，開(kāi)發(fā)商被約談，專(zhuān)項(xiàng)整治啟動(dòng)。但這事暴露的問(wèn)題不是樓市熱不熱，是營(yíng)銷(xiāo)手法太野。

明明可以線上搖號(hào)，非要讓人肉身排隊(duì)；明明可以預(yù)約登記，非要“先到先得”。人擠人的畫(huà)面是最好的廣告，但火候沒(méi)掌握好，玩脫了。

樓市需要信心，不需要這種虛假繁榮；

購(gòu)房者需要實(shí)惠，不需要這種肉身博弈。

-完-

筆不阿貴，文不奉承

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