北京買房：理清思路，購房建議1854

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在西城有套阜外的老破小，孩子上中學了本來打算賣掉，但看到有人分析38號文了，核心思想是以后不再賣地了，而是盤活存量和改善老小區(qū)，那這對核心區(qū)的老破小是利好吧，我是不是應該留著？

Ps：我們一直自住，從表面的房價來說我們應該屬于沒賠沒賺的，算上交易稅和中介費什么的基本拉平。但我認為是賺了，因為一是孩子現(xiàn)在在八中，我們很滿意。二是如果沒這套房我們就得租房，每個月至少七八千，那這就是一年十萬啊，省下的錢也是利潤。第三是通勤的時間精力省下很多，孩子補課也省時間，這就不能用錢衡量了。

A：

1、常規(guī)建議是如果用完了學位，再加上如果不自住了，那就最好趁著溢價還高的時候賣掉。否則不光是租金低，也得承擔溢價部分的保值風險。

但這也看您的具體情況吧，或者說先看是賠是賺吧？如果賠著錢呢，那換了誰都不愿意割肉。反正現(xiàn)在至少也是小陽春，那就看看行情再說吧。

2、38號文這怎么說呢？在我看來這不算是新政策，而是對之前政策的再一次確認和加強。畢竟從2020年開始，房地產(chǎn)的主要方向就已經(jīng)是對老舊小區(qū)的維護。比如加裝電梯和原拆原建，還有討論房屋養(yǎng)老金什么的，都是這種政策引導的。

另外北京從2017年之后就一直是“減量發(fā)展”，不光是人口政策，也體現(xiàn)在房地產(chǎn)的土地供應上。這其實看看歷年的土地供應量就知道了，在高峰期，僅僅是商品房用地，北京最高都能有800多公頃，少了也得500多。但2018之后這些年呢，明顯的是逐年下降，到現(xiàn)在這幾年才200多萬了，是高峰期的四分之一。那這會產(chǎn)生什么后果就等著看吧，時間會給出答案的。

3、簡單說我的看法吧，未必對核心區(qū)老破小是直接的利好，也就是漲價什么的。但至少是在居住環(huán)境和質(zhì)量維護上有幫助，算是對價值的間接利好吧。

對于五環(huán)外的新區(qū)那就得看情況了，那些規(guī)劃合理+資金到位+有產(chǎn)業(yè)支撐的就沒影響，該怎么發(fā)展怎么發(fā)展。而“大餅區(qū)”就看運氣了，那么多新區(qū)呢，誰知道先發(fā)展哪個啊？反正減少土地供應的后果就是開發(fā)的新小區(qū)少，入住的人口也少，那無論是商業(yè)配套還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就都不好發(fā)展了唄，幾輪循環(huán)之下或許就成了“城市孤島”了。

4、但我說的都是房價的基礎部分，是不包含學區(qū)溢價的。畢竟這是學區(qū)房的獨有現(xiàn)象，是被人口周期+政策催生出來的。在人口高峰之后是否能支撐住溢價，那就等著看政策吧。

5、總之我認為您理解的有一定道理，但溢價部分是獨立的，最好也獨立思考吧。

僅供參考。

二

Q:

我們河北老家的房子已經(jīng)賣掉，首付200萬，另備30萬備用金繳納稅費和裝修。月供兩種考慮，如果銀行同意我們當父母的協(xié)助還款，那就每月1.5萬，如果不同意那就1萬封頂。

女兒的工作單位在西城區(qū)，感覺要想買到合適的房子至少是南四環(huán)以外或者是通州了，我已經(jīng)特意去北京兩次看房，認為通州占優(yōu)勢明顯。但是孩子想買石景山或豐臺區(qū)的老破小，理由是通勤方便，否則通州天天往返太累了。

Ps：說實話，我以前知道北京房價貴，我在北京也住過一段時間，但看了新房的貴了，真沒想到老破小也這么貴，有的比新房還貴，這讓我們心里很難接受。這種房說不好聽的在我們老家連進城賣菜的都不住，房租便宜人家寧可去住農(nóng)民房都不住老破小，太憋屈了。

A：

1、銀行應該能同意幫助還款，這不是什么難事兒。那1.5萬對應300萬左右貸款，預算總價就是500萬左右了，是這意思嗎？這總價在通州確實能買到不錯的房子了，比市區(qū)品質(zhì)高的多，面積也大。但您女兒不愿意能怎么辦呢？只能是協(xié)商了唄，外人幫不上忙。

2、而且我認為您女兒考慮的也沒錯，房子是用來住的，而住的前提就是交通。否則如果無限制的放大距離，那500萬能在燕郊買更好的了，再遠點兒都能買大別墅了。可通勤太遠住不上啊，那也就降低了使用價值，反倒不劃算。

所以我建議還是再考慮一下女兒的意愿吧，畢竟人家才是房子的主要使用人。而且您所說的石景山豐臺老破小，是以400萬總價考慮的吧？否則如果是500萬總價，那商品房的選擇也不少呢，兩居室不算難，小區(qū)品質(zhì)未必弱。

3、其他我沒什么說的了，理解您的心情。甚至說甭說您了，很多北京人在換學區(qū)房的時候也難受著呢，好幾百萬在東西海只能買個很破的占坑兒房，換做誰都得做好久的心理按摩。

但這也沒什么辦法，房價的背后是地段兒的價值，一步差三市。所以要想得到交通等配套，那就只能是無奈的接受價格。

僅供參考。

三

Q:

我是大連人，07年在北京買了套藍堡國際公寓的140平，當時160多萬。這些年一直出租，現(xiàn)在我一年純到手20萬吧，中介打理但租金肯定是回本了，考慮：是不是應該賣掉了？

看網(wǎng)上能賣1200萬左右，您覺得合適嗎？因為我年紀大了不會再去北京，孩子工作在本地至少不會去北京長住，留著的話感覺房價到頭了，再留沒準就又該跌了。

A：

1、2007年買的單價才1萬多點兒，那肯定是年初買的，下半年的時候就至少1.5萬以上了。

2、那既然是靠租金都回本兒了，能賣1200萬就等于都是純利。不自住+不想出租+預期下跌，那就賣掉套現(xiàn)唄。所有投資的最終目標都是獲利了結，不套現(xiàn)的話永遠都是“賺錢”，而不是“賺到錢”，只有拿到錢了才是真正的利潤。

3、不過也考慮好，現(xiàn)在您到手20萬，房子價值1200，那租金回報率是1.67%，已經(jīng)高于同期銀行存款利率了。而且這還是中介拿走了至少一個月租金的管理費之后的，否則收益率能到1.8%，正好是北京平均值。

也就是說，如果您買到房子之后，能有穩(wěn)妥+高于這收益的理財就賣掉，否則留著的話至少每年能有20萬。而且是不管房價是否下跌，也不管跌多少，房租的下跌不會太過分，除非CBD被世界拋棄。

4、而且再多說一句，假定您現(xiàn)在持有的不是這套房，而是1200萬現(xiàn)金。請問您是存銀行呢，還是買這套房收20多萬的租金？因為您出售就有人接盤，那買這套房的是怎么想的？

5、總之看您的判斷吧，我只是列出這些情況供參考而已。

僅供參考。

四

Q:

我現(xiàn)在是為是否賣房而糾結，因為房子在亦莊的富力尚悅居，我們最早一批2萬多買的，現(xiàn)在才不到3萬。而我同學當時買在大興天宮院的云立方才1.7萬現(xiàn)在都4萬多了，還有買在昌平南邵的也都4萬多了，這都是六環(huán)外的，我們這六環(huán)內(nèi)的卻最高峰都不到4萬。

我們在金地格林小鎮(zhèn)也有房，尚悅居當年買了就是投資的，但現(xiàn)在租金也只有5000多，感覺各方面都被遠遠甩掉了。所以現(xiàn)在想賣掉，但說實話也不知道是否會賣在最低點，畢竟近期都在唱漲。

A：

1、尚悅居現(xiàn)在不到3萬？那是有點兒偏低了。最早一批應該是C區(qū)吧？環(huán)境什么的都挺好的，很宜居。那如果能自住就自己住唄，確定不住了再說賣掉。

2、其實主要就是地段兒原因，這里雖然是亦莊的大板塊之內(nèi)，但其實屬于馬駒橋。從規(guī)劃角度講，凡是有河道、鐵道、公路、高速和綠地等物理阻隔的地段兒都不太好規(guī)劃，至少是不好和周邊板塊聯(lián)動。尤其是再沒有地鐵，那價格走勢就一般都不會太強。

這跟幾環(huán)內(nèi)外其實關系不大，主要還是靠規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)，然后和地鐵交通也有相輔相成的關系。南邵和天宮院都是有產(chǎn)業(yè)園，也都有地鐵，那無論是招商+招工+通勤都至少不吃虧，自然強于各項略弱的馬駒橋了。

3、我要建議就是先留著吧，既然都等了十多年了，那也不差這一時半會兒。等等大盤回暖吧，大概率能多賣點兒。

不過考慮好，就算北京有行情，那一般也是到后期才傳導到馬駒橋這種板塊的，而且價格走勢也不會太強。所以期望值別太高吧，反正也沒賠錢，放平心態(tài)吧。

僅供參考。

五

Q:

我是外地戶口，老公和孩子京戶，住回遷房小區(qū)在豐臺西五環(huán)。我們本來考慮租房讓孩子上豐臺五小，但聽說早就不讓租房了只能買。但我們的房目前沒有房產(chǎn)證，賣的話按您的公式算了，實在不劃算。

又看您說第五實驗不錯，我們問了說是光買房不行，請問怎么運作？多少錢？周邊小區(qū)有沒有能100多萬買了能入學的？其他的也行，我們只是想找個好點學校。

A：

1、不是說豐臺的第五實驗光買房不行，而是全北京大多數(shù)學區(qū)都是派位，誰也不敢保證確保對口入學，東西海也一樣的。而且是越好的學校就學位越緊張，沒政保的就只能是靠運氣了唄。

2、我不知道怎么運作，各種事情我都只是道聽途說，沒見過實例，更沒參與過，您要不還是問其他人吧。聽說一般都是30來萬，但具體的不知道，我和您一樣找不到廟門。

3、周邊100多萬的房子有的是，但沒有能確保第五實驗的。這里的學位主要都是給豐科園子弟的，然后也有政保，分配給周邊小區(qū)的學位很少，只能看運氣。

4、其他的那就買房唄，既然能有100多萬預算那就看五小的北大地學區(qū)吧。現(xiàn)在降了很多了，算是溢價最低的時候，100多萬的選擇不多，但200多萬的不少。前些天有家長買的正陽小區(qū)的，好像是230多萬，50平左右一居室。

僅供參考。

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