根據黃奇帆再預測的未來房價：今年已基本應驗，未來或也大概率是對的

樓市深度調整，已經走到第五個年頭。

進入2026年，市場態勢明顯緩和。

一線企穩回升，二手房成交回暖，不少城市跌幅收窄，觸底修復的跡象越來越清晰。

輿論場上討論最多的，依然是那個最現實的問題：

現在買房，十幾年后究竟是保值增值，還是慢慢縮水？

眾說紛紜之中，黃奇帆的判斷，一直有著特殊的分量。

這位長期深耕宏觀經濟、熟悉政策與數據的學者型官員，過往對房地產的幾次關鍵預判，大多被后來的市場一一印證。

也正因如此，當他再次對房地產作出系統性展望時，格外值得認真看一看。

2025年，他公開發表了一輪覆蓋未來15到20年的長期判斷。

雖然觀點發布于去年，但因為著眼的是十幾年的大格局，放到2026年的今天，不僅不過時，反而極具現實指導意義。

更重要的是，其中關于市場止跌回穩的階段性判斷，眼下已經開始逐步兌現。

一個很清晰的趨勢是：

房價普漲時代已經過去，未來樓市將隨經濟平穩運行，漲幅保持在合理區間。城市能級、區域基本面，將最終決定一套房產的長期價值。

一、2025年的長期判斷，2026年正在逐步應驗

黃奇帆看房地產，一向立足全局，尊重數據，不偏激，不情緒化。

他在2025年作出的這一輪判斷，不是短期點評，而是對未來十幾年樓市格局的定調。也正因為周期足夠長，時至今日依然有很強的參考價值。

放到2026年的市場現實中觀察，幾個關鍵結論正在陸續落地。

第一，中國不會重走美日房地產泡沫破裂的老路。

他曾明確表示：

“我們可以明確地說，中國房地產沒有美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產二十年拖累經濟的基因。”

美國當年的危機，源于金融過度杠桿與次級貸款泛濫；日本當年的困境，則來自地價房價極端泡沫、需求嚴重透支。

我們的宏觀條件、居民杠桿水平、政策調控框架，都與當年美日有明顯區別。疊加城鎮化仍有空間、合理住房需求持續存在，樓市具備平穩運行的基礎。近年來保交樓、穩預期、去庫存等政策持續發力，也為市場穩定提供了有力支撐。

第二，樓市告別大漲大跌，逐步回歸平穩增長。

在2025年的判斷中，他明確提出：

房地產對經濟的拖累效應將逐步減弱，市場止跌回穩后，未來十幾年將隨經濟同步平穩發展。

2026年的市場表現，正在印證這一點。

一線城市二手房價格率先企穩，重點城市成交回升，多數城市跌幅收窄，市場最艱難的階段正在過去。

但企穩并不意味著重回過去的高速上漲。

他的判斷很明確：

未來房價會隨經濟溫和增長，但整體漲幅會低于GDP增速、低于居民收入增速。房子仍具備保值功能，但已經不再是過去那種高回報投資品。

第三，市場結構性分化加劇，區域差異更加明顯。

市場企穩之后，并不會出現全面普漲。

不同城市、不同板塊，會因為人口、產業、資源稟賦的不同，走出截然不同的走勢。

黃奇帆對此有清晰表述：

中心城市、大都市圈、城市群，在人口集聚、產業支撐、公共服務等方面優勢更突出，房地產市場的韌性和穩定性也會更強。

從現實趨勢看，人口持續向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心區域集中，仍是城鎮化下半場的重要特征。這些區域需求穩定、資源集中，市場修復節奏更快；部分人口增長偏緩、產業支撐不足的城市，恢復則相對平緩。

第四，房產逐步回歸居住屬性，市場更趨理性健康。

他多次強調，房地產的基本功能是滿足居住需求。

隨著市場發展，住房的民生屬性更加凸顯，投資投機色彩持續弱化。

從現實數據看，全國城鎮住房總量已趨于平衡，戶均住房超過1.2套。疊加房地產稅相關工作穩步推進、保障房體系加快建設、存量房盤活機制逐步完善，市場環境持續回歸理性。近年來購房需求以自住和改善為主，投機性行為明顯減少，行業正朝著更平穩健康的方向發展。

二、為何這一輪再預言值得重視？因為過往已多次應驗

黃奇帆這一次“再預言”之所以分量重，是因為他此前的判斷，已經被反復驗證。

他曾提出，全國房企數量將從近9萬家大幅收縮，行業集中度持續提升。

截至2025年，大量高杠桿、高周轉房企出清、轉型、重組，行業格局持續優化，趨勢完全吻合。

他較早警示，房企過度依賴高負債、高周轉的模式難以持續。

隨后幾年，行業全面進入降杠桿、防風險階段，融資規則、經營模式深度轉型，風險有序緩釋，現實路徑與判斷高度一致。

他還明確預判，未來新房銷售規模將逐步回落至10億平方米以內。

國家統計局數據顯示，2024、2025年全國商品房銷售面積連續兩年落在10億平方米以內，預判精準兌現。

正因為過往判斷屢屢成真，所以他在2025年再次對未來15—20年作出的長期展望，才更具參考價值。

這不是一時的觀點，而是長達十幾年的趨勢判斷。即便過去了一年，對今天的我們依然有很強的指導意義，完全不算過時。

為了讓大家更直觀理解長期趨勢，我們不妨以100萬的房產為例，用更貼近生活的方式，把黃奇帆的核心判斷算一算。

之所以用100萬，是因為這個數字對大多數家庭都有參照意義，能一眼看懂不同城市十幾年后的真實差距。

按照他“房價漲幅低于GDP增速”的核心觀點，結合近年5%左右的GDP增速，我們取一個穩妥合理的年化漲幅：4%。

再加上兩個現實中繞不開的因素：

- 長期溫和通脹，按年均2%測算

- 房屋物理折舊，房地產行業通用標準為年均1.5%

簡單算一筆賬，15年后的差距一目了然：

- 核心城市/都市圈（年均漲4%）

100萬房產，15年后名義價值約180萬。

扣除折舊與通脹，實際購買力仍能明顯提升，長期跑贏通脹。

- 普通地級市（基本持平）

房價年均漲幅接近0，15年后賬面仍約100萬。

但算上折舊與通脹，實際購買力會略有縮水。

- 人口流失城市/遠郊（年均下跌1.5%）

100萬房產，15年后名義價值大約只剩80萬。

再疊加流動性變差、配套老化，真實價值回落更為明顯。

再和銀行長期存款做個對比：

100萬按當前較低的利率滾動存15年，本息大約在120萬出頭。

一比較就很清楚：優質城市房產依然具備保值抗通脹作用，而弱勢區域房產，長期表現甚至不如穩健的現金類資產。

這也是黃奇帆判斷的現實意義：

樓市不再是閉眼漲的時代，同樣是100萬，選對區域和選錯區域，十幾年后的財富結果可能完全不同。當然這里說的是均價，不同地段、不同房子的差別肯定是放大版本的。

三、同樣100萬，不同城市，長期表現天差地別

黃奇帆多次提到，未來樓市不會簡單同漲同跌，區域分化將成為常態。

同樣的投入，放在不同城市，最終結果可能相去甚遠。

在中心城市、大都市圈及重點城市群核心區域，包括北上廣深、強省會及區域樞紐城市，產業基礎扎實、就業機會充足、公共資源集中，持續吸引人口流入。這類房產長期韌性更強，保值能力突出，是家庭資產中相對穩健的選擇。

在普通地級市主城區，多數城市人口基本穩定，具備本地產業支撐，市場以自住需求為主。房價整體波動不大，長期能夠保持基本穩定，適合自住需求，保值效果相對平穩。

在人口增長緩慢、產業支撐偏弱的小城市和遠郊區域，市場需求相對不足，庫存去化周期偏長。隨著房齡增長，房產流動性會逐步減弱，價值提升空間相對有限。

道理并不復雜：

人口與產業流向，決定需求強度；而需求，最終決定房產的長期表現。

黃奇帆對房地產的判斷，始終立足數據、尊重規律、保持客觀，既不盲目樂觀，也不過度悲觀。

正因為此前多次預判應驗，所以他2025年的這輪再預言，格外值得重視。

這是一場覆蓋未來15到20年的長期趨勢判斷，放到2026年依然極具現實意義。

如今，其中階段性判斷已在逐步兌現；而他對更長周期的展望，依然貼合人口、產業、城鎮化與經濟發展的大勢，大概率也會被時間證明是對的。

一個時代已經過去，普漲紅利不再，市場正在進入更加平穩、理性、健康的新階段。

未來樓市沒有統一答案，更多是結構性差異與區域分化。

決定房產長期價值的，從來不是情緒與口號，而是客觀規律與現實基本面。

#圖文作者回歸激勵計劃2期#