北投宋莊新盤：圖紙上的玄機(jī) ? 陳海保聊規(guī)劃

樂居財(cái)經(jīng)·進(jìn)深 出品
陳海保 主播

2月3日，北投置業(yè)＋北京建工＋新航城聯(lián)合體以15.62億元底價(jià)摘得通州宋莊鎮(zhèn)丁各莊0703-6002地塊，折合樓面價(jià)約1.79萬元/㎡。

建設(shè)用地約4.85公頃，總建筑規(guī)模約13.22萬㎡，其中計(jì)容地上面積約8.74萬㎡，容積率1.8。

規(guī)劃30棟住宅樓，總計(jì)約866戶，戶均建面100㎡+。

規(guī)劃解讀

這張黑乎乎的圖紙暗藏三大玄機(jī)：

1、卓爾不群的景觀樓王

樓棟行列式排布，高低錯(cuò)落、點(diǎn)板結(jié)合的布局，有利于塑造豐富的空間層次和視線通廊。

從樓棟朝向和建筑形態(tài)上大致分兩個(gè)區(qū)：

東區(qū)12棟洋房是按地形走的，東向偏南超過20度；

西邊3棟小高層，正南正北排列，朝向、立面形象，與其它樓棟都有較大差異。

洋房是行列式整齊排布，只有這3棟小高層是點(diǎn)狀布局，立于小區(qū)西側(cè)門戶，像3個(gè)高大的哨兵。

看了下地圖，項(xiàng)目西南方向是宋莊文化公園，這個(gè)朝向倒是能得到更好的景觀資源。

相信設(shè)計(jì)師是經(jīng)過認(rèn)真考量的。

在外立面上，這3棟樓的南面做了弧型曲面造型；而洋房產(chǎn)品是直角直邊，部分有坡頂設(shè)計(jì)。

2、長(zhǎng)板樓棟里的零散樓號(hào)

15棟樓，為什么會(huì)出現(xiàn)30個(gè)樓棟號(hào)？

可以看到，兩棟洋房之間，有一道明顯加粗的線條。

這其實(shí)是樓體之間的縫隙，叫做變形縫。

也就是說，雖然樓棟是并排連在一起的，但其實(shí)是各自獨(dú)立的建筑物。

這應(yīng)該是北京最防震的樓盤了。

TIP：變形縫是伸縮縫、沉降縫和防震縫的總稱。

建筑物在外界因素作用下常會(huì)產(chǎn)生變形，導(dǎo)致開裂甚至破壞。變形縫是針對(duì)這種情況而預(yù)留的構(gòu)造縫，將整個(gè)建筑物沿全高斷開，令斷開后建筑物的各部分成為獨(dú)立單元。?

建筑變形縫裝置由?鋁合金型材、鋁合金板（或不銹鋼板）、橡膠嵌條及各種專用膠條?等組成 。??

3、建筑高度突破上限

西側(cè)3棟小高層建筑高度為46.5米。

出讓指標(biāo)顯示，地塊整體限高36米，局部可上提到45米。

這3棟樓的高度明顯已經(jīng)超標(biāo)了1.5米，這1.5米，讓整座樓的層高達(dá)到3.1米。

其余洋房都卡著層高3米的標(biāo)準(zhǔn)線，15層樓做到45米高已經(jīng)足夠了。為什么這3棟樓要突破限高？

總平圖上也沒有注明有裝飾性構(gòu)件或設(shè)備層。

不知道這1.5米的彈性空間是否在規(guī)定許可內(nèi)，看后續(xù)審批情況。

最后再說下戶型，大致分四個(gè)面積段：85/95/110/150㎡。

跳過了中間的120-140㎡面積段，稍微有點(diǎn)割裂。

這么設(shè)置的原因是否與周邊競(jìng)品與關(guān)？

本月初才成交的首開6032地塊，住宅樓面價(jià)約1.98萬元/㎡。

兩個(gè)項(xiàng)目距離只有600米，勢(shì)必是貼臉開撕的局面。

開發(fā)主體

拿地一周后，項(xiàng)目開發(fā)主體北京北投和翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，注冊(cè)資本5000萬元，北投置業(yè)控股60%，北京建工地產(chǎn)和新航城分別持股20%。劉輝出任項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)，總經(jīng)理為季林濤。

三家股東均為均為市管國(guó)企，其中：

北京北投置業(yè)有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事為林海燕，經(jīng)理為屈晨。公司注冊(cè)資本2億元，由北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司100%持股。

北京建工地產(chǎn)有限公司責(zé)任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事長(zhǎng)為潘捷，經(jīng)理為宋鵬。公司注冊(cè)資本60億元，由北京建工集團(tuán)100%持股。

北京新航城開發(fā)建設(shè)有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事長(zhǎng)為沙鋼，經(jīng)理為王淼。公司由北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)和北京新航城控股有限公司分別持股50%，后者為大興區(qū)屬國(guó)企。

區(qū)位地段

宋莊鎮(zhèn)位于通州區(qū)北部，遠(yuǎn)在東六環(huán)外。

根據(jù)北京城市副中心規(guī)劃，宋莊的定位是藝術(shù)小鎮(zhèn)，附近商業(yè)業(yè)態(tài)以藝術(shù)館、美術(shù)館為主。當(dāng)前城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷，近年隨著部分旅游資源的開發(fā)，餐飲業(yè)態(tài)逐漸發(fā)展起來，生活配套設(shè)施陸續(xù)落地。

宋莊目前在售樓盤也比較多，包括金地北京壹街區(qū)、建投國(guó)貿(mào)瑨上和城建國(guó)譽(yù)頌等。

6002地塊在這些項(xiàng)目往南4公里左右，位置上更接近北京城市副中心。但是相比通州老城的梨園、八里橋等板塊，地塊目前周邊暫無地鐵直達(dá)，距離最近的地鐵6號(hào)線潞城站將近5公里。

周邊有谷德瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)購(gòu)物中心（六合新村店）、北京安貞醫(yī)院通州院區(qū)、宋莊文化創(chuàng)意公園、路縣故城遺址公園等生活配套設(shè)施。

2024年1月，宋莊鎮(zhèn)部分村莊被列入城中村改造計(jì)劃，標(biāo)志著區(qū)域城市化的重大進(jìn)展。

去年9月，宋莊鎮(zhèn)政府公告，丁各莊等四村城中村改造項(xiàng)目安置房（梁各莊福運(yùn)佳園、春和景明、朗芳園、通瑞嘉苑、后北營(yíng)家園、召里家園）已具備交付條件，將啟動(dòng)安置房入住各項(xiàng)工作。

相關(guān)公司：懋源地產(chǎn),北京建工