克而瑞好房點評網 | 比鄰榜：城投露香園 黃浦芯，海派魂 揭秘上海頂豪的“終極形態”

在上海，什么樣的房子能被稱為“藏品”？
是占據絕版地段的稀缺性，還是融合歷史與現代的設計感？亦或是能夠穿越周期、被高凈值人群堅定選擇的資產屬性？2026年的上海樓市，豪宅市場依然保持著獨特的熱度。而在黃浦老城廂的核心，城投露香園二期無疑是繞不開的話題。作為上海城市更新的風貌保護標桿，它不僅承載著明代“露香園”的歷史文脈，更以現代豪宅的標準重塑了市中心的生活想象。今天，我們就從地段價值、產品力、戶型解析及市場數據四個維度，深度拆解這個位于“鉆石地段”的頂豪項目。
? 地段即信仰：不可復制的“大豫園”核心
買房看地段，買豪宅看“核心中的核心”。露香園二期位于黃浦區豫園板塊，東至河南南路，西至露香園路，北至高墩街-福佑路，南至方浜中路-晝錦路。這個位置有多特殊？它緊鄰豫園和外灘，向西步行可達人民廣場和新天地，向東眺望陸家嘴三件套。這里是上海建城的開端，也是海派文化的發源地。在項目周邊，10號線和14號線豫園站近在咫尺，步行即可到達。這種TOD（以公共交通為導向的開發）模式，讓業主在享受老城廂靜謐的同時，也能極速連接城市的繁華脈絡。對于豪宅買家而言，地段不僅意味著便利，更意味著資源的獨占性。露香園二期所處的“大豫園”板塊，正在經歷大規模的城市更新，未來將形成集文化、商業、居住于一體的世界級商圈。這種區域能級的提升，為項目提供了堅實的價值支撐。
? 產品力解析：海派風貌與現代奢華的共生
露香園二期并非簡單的住宅開發，而是一次對歷史風貌的致敬與重構。項目由上海城投打造，總投資額高達280億元，是露香園一期的2.5倍以上。
1. 風貌別墅：城市中心的“孤品”
在上海市中心，低密度別墅已是鳳毛麟角，而帶有歷史風貌保護的別墅更是“孤品”。露香園二期的風貌別墅（C1、C2、D1地塊）保留了海派石庫門的建筑肌理，立面典雅，內核卻完全按照現代居住理念打造。目前在售的風貌別墅建面約406-540㎡，包括聯排、雙拼及類獨棟產品。這些房源擁有28-120㎡不等的私家花園，既保留了老上海的弄堂記憶，又提供了現代化的舒適生活體驗。D1地塊的12套別墅已于2025年6月交付，市場反饋極佳。
2. 天際大平層：云端之上的視野
除了別墅，露香園二期的高層住宅（A、B地塊）同樣引人注目。特別是A地塊的“天譽”系列，主打建面約260-882㎡的大平層及復式產品。這些高層住宅采用了270度轉角落地窗設計，部分高區房源可無遮擋俯瞰豫園、外灘及陸家嘴景觀。社區內配備酒店式入戶大堂、屋頂花園、無界泳池等高奢設施，旨在為業主提供私密且尊貴的居住體驗。
? 戶型分析：尺度與功能的極致平衡
對于總價數千萬甚至上億的豪宅，戶型設計不僅是空間的劃分，更是生活方式的提案。露香園二期的戶型設計，充分體現了“大尺度”與“功能性”的完美平衡。
1. 高層大平層：寬境人生
以主力戶型建面約489㎡的5房5衛為例，該戶型展現了驚人的面寬優勢。超大面寬：整體面寬達到約26米，進深僅約18米。這種“大面寬、窄進深”的設計，確保了每個房間都能獲得充足的采光和通風。社交客廳：客廳面寬寬敞，連接約25㎡的陽臺，形成了巨大的家庭社交中心。無論是家庭聚會還是商務接待，都能從容應對。套房設計：5個臥室均為套房設計，每個臥室都配有獨立衛生間，保障了家庭成員的隱私和舒適度。主臥更是配備了轉角落地窗，視野開闊。靈動空間：戶型中還設計了多功能空間，可根據需求改造為書房、影音室或健身房，滿足高凈值人群的多樣化生活需求。此外，建面約399㎡、482㎡、491㎡等戶型也均采用了類似的設計理念，強調空間的通透感和流動性。而建面約861㎡、882㎡的復式產品，則通過上下分層的設計，實現了動靜分區，更適合多代同堂的大家庭居住。
2. 風貌別墅：有天有地的院落生活
風貌別墅的戶型設計則更注重垂直空間的利用和庭院互動。

地下空間：大部分別墅配有地下室，可作為收藏室、酒窖或娛樂空間，拓展了生活場景。

庭院互動：28-120㎡的花園不僅是景觀，更是生活的延伸。業主可以在這里品茶、賞花，享受都市中難得的寧靜。

樓層分布：別墅通常為3-4層結構，一層為客餐廳及廚房，二層及以上為臥室，布局合理，動線清晰。

? 市場數據透視：稀缺性支撐高價值
為了更客觀地評估露香園二期的市場表現，我們引入了克而瑞（CRIC）的最新數據進行分析。
1. 黃浦新房市場：高價段成交活躍
根據克而瑞數據，2026年3月，上海黃浦區新房成交均價為156,340元/㎡。在成交面積段方面，150-200㎡和200㎡以上的大戶型占據了主要份額。其中，200㎡以上戶型成交11套，成交均價為154,730元/㎡。

數據解讀：上述圖表展示了2026年3月黃浦區新房成交中，150-200㎡戶型成交9套，200㎡以上戶型成交11套。數據來源：克而瑞。這表明黃浦區新房市場以大戶型為主，改善及豪宅需求強勁。

露香園二期的主力戶型均在260㎡以上，甚至達到800㎡+，精準契合了這一市場趨勢。其成交均價穩定在16萬-17萬/㎡以上，部分別墅產品單價更高，體現了其在高端市場的領先地位。
2. 庫存去化：低庫存下的稀缺機遇
從庫存數據來看，黃浦區新房庫存處于低位。2026年3月，黃浦區新房庫存面積為10.85萬㎡，庫存套數為390套。去化周期方面，12個月去化周期為5.2個月，顯示出市場供不應求的狀態。

數據解讀：圖表顯示，2026年3月黃浦區新房庫存面積為10.8456萬㎡，12個月去化周期為5.2個月。數據來源：克而瑞。低庫存和短去化周期表明黃浦區新房市場供應緊張，尤其是像露香園二期這樣的優質項目，稀缺性凸顯。

3. 周邊二手房對比：價格倒掛與安全邊際
雖然露香園二期是新房，但參考周邊二手房市場，可以發現其價值支撐。2026年3月，黃浦區二手房成交均價為87,384元/㎡。然而，這一均價涵蓋了大量老舊小區。在豫園、新天地等核心板塊，高品質次新房的成交價遠高于此。露香園一期目前的二手房參考價約為13.4萬/㎡。考慮到二期在產品力、設計理念及景觀資源上的升級，其新房價格具有一定的合理性。更重要的是，在新房限價背景下，露香園二期與周邊潛在的高端二手房之間存在一定的安全邊際。
結語：為時代塔尖人物定制的“上海答案”
城投露香園二期，不僅僅是一個住宅項目，它是上海城市更新的一張名片，也是海派文化在現代生活中的延續。對于購房者而言，選擇露香園二期，不僅是選擇了一套房子，更是選擇了一種生活方式：在地段上，占據上海最核心的歷史風貌區，享受不可復制的資源；在產品上，擁有融合歷史與現代的建筑設計，以及極致舒適的戶型空間；在資產上，依托稀缺性和品牌背書，具備長期的保值增值潛力。當然，高昂的總價門檻決定了它只屬于少數人。但對于那些尋求終極居所、看重文化傳承與資產安全的塔尖人群來說，露香園二期無疑是目前上海市場上為數不多的“滿分答案”。隨著A地塊大平層的逐步入市和別墅房源的遞減，留給市場的時間窗口正在收窄。如果你正在尋找一套能夠傳世的宅邸，不妨親自走進露香園，感受那份獨屬于上海老城的靜謐與奢華。

1. 本產品生成的內容是由AI生成，為算法和模型的運算結果，僅供參考，不構成投資建議。
2. 本產品生成的內容（包括但不限于圖片、數據、文字等），并未獲得所有的相關權利方的授權，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業用途）時不侵害他人享有的權益。
3. 本產品運營方不對用戶因使用生成內容而導致的任何直接、間接或附帶后果負責。

地產AI智享工坊持續舉辦中，歡迎報名參加

相關公司：克而瑞