澳洲房東太慘了！三重打擊來(lái)襲！房?jī)r(jià)下跌，利率飆升，房產(chǎn)稅大漲！

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三重打擊來(lái)襲！澳房主將迎最難一年：房?jī)r(jià)增速斷崖、利率飆高、稅改在路上

澳洲房產(chǎn)持有者今年正面臨前所未有的考驗(yàn)。

隨著房?jī)r(jià)增值幅度縮水、加息陰云不散，加之5月預(yù)算案中稅制改革的傳聞風(fēng)聲鶴唳，多重利空因素正齊聚房產(chǎn)市場(chǎng)。

根據(jù)Macquarie周二發(fā)布的最新報(bào)告，全澳房?jī)r(jià)增速將出現(xiàn)斷崖式下滑，預(yù)計(jì)從2025年的9%大幅降至今年的僅2.5%。

報(bào)告指出，隨著政府“5%首付計(jì)劃”引發(fā)的廉價(jià)房認(rèn)購(gòu)熱潮褪去，買(mǎi)家正面臨更高的借貸成本。

由于澳聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息，全澳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)大幅放緩的風(fēng)險(xiǎn)正在與日俱增。

澳新銀行（ANZ）也持類(lèi)似悲觀態(tài)度，預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)增速僅為2.8%，到2027年將進(jìn)一步降至2.1%，并將其歸咎于利率攀升及市場(chǎng)信心疲軟。

Metropole創(chuàng)始人Michael Yardney表示，上述預(yù)測(cè)并不令人意外，目前的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)確實(shí)在趨于平緩。

“房產(chǎn)價(jià)值將繼續(xù)上升，但速度會(huì)變慢，且呈現(xiàn)出零星增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，”Metropole創(chuàng)始人 Michael Yardney 說(shuō)道。

Michael Yardney分析稱(chēng)，年初的樂(lè)觀預(yù)期已被現(xiàn)存的阻力瓦解。

由于通脹依然頑固，澳聯(lián)儲(chǔ)已加息兩次并存在再次加息的可能；加之生活成本壓力高企，消費(fèi)者信心處于歷史低位，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方的情緒雙雙降溫。

不過(guò)他強(qiáng)調(diào)，增長(zhǎng)放緩不等同于價(jià)格下跌。

他預(yù)計(jì)局面不會(huì)重演2022年房?jī)r(jià)普跌5%（悉尼大跌10%）的慘狀。

目前，長(zhǎng)期供不應(yīng)求和強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)等底層支撐因素依然存在，這為房?jī)r(jià)提供了安全邊際，短期情緒波動(dòng)難以將其擊穿。

但值得注意的是，今年市場(chǎng)將出現(xiàn)嚴(yán)重分化。

悉尼、墨爾本等首府城市及高端房產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒊蔀楦呃蚀驌舻摹爸貫?zāi)區(qū)”。

ANZ也給出了類(lèi)似的預(yù)測(cè)，認(rèn)為今年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為2.8%，2027年將降至2.1%，理由是利率上升及信心疲軟。

Deyon房貸經(jīng)紀(jì)人、前澳聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Martin Eftimoski同樣認(rèn)為短期內(nèi)增幅將受限，利率上升與稅制改革將無(wú)可避免地拖累增速。

但他指出，由于利率走勢(shì)和5月預(yù)算案仍有變數(shù)，目前的推測(cè)在年內(nèi)可能需要不斷修正。

針對(duì)Macquarie關(guān)于“5%首付計(jì)劃”失去動(dòng)能的觀點(diǎn)，Eftimoski認(rèn)為有些言過(guò)其實(shí)。

他表示，該計(jì)劃正在猛烈推高低價(jià)位端房產(chǎn)的需求。

Eftimoski指出，雖然150萬(wàn)澳元以上的高價(jià)房產(chǎn)因成交下滑拉低了整體均價(jià)，但在低價(jià)端，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)依然迅速。

此外，該計(jì)劃尚未達(dá)到飽和狀態(tài)，隨著政府加大推廣力度，人們對(duì)這種新型加杠桿方式的接受度還在逐漸培養(yǎng)中。

Michael Yardney 表示，支撐澳洲房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的底層因素（包括長(zhǎng)期的供不應(yīng)求和強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)）并未消失。

除了財(cái)富增值速度放緩，房貸壓力和稅收新政已成為懸在房主頭上的利劍。

受中東石油危機(jī)加劇通脹的影響，澳洲四大行一致預(yù)測(cè)2026年初會(huì)進(jìn)一步加息。

其中，ANZ、澳洲聯(lián)邦銀行（CBA）和澳洲國(guó)民銀行（NAB）預(yù)測(cè)5月將加息25個(gè)基點(diǎn)至4.35%。

而西太平洋銀行（Westpac）的預(yù)判更為激進(jìn)，認(rèn)為8月利率將飆升至4.85%。

稅制改革的陣痛也可能在5月預(yù)算案中顯現(xiàn)。

據(jù)悉，政府正傾向于將持有房產(chǎn)滿(mǎn)12個(gè)月的資本利得稅折扣從50%大幅削減至33%，且負(fù)扣稅政策可能被限制在最多僅適用于兩套房產(chǎn)。

這對(duì)不僅要應(yīng)付高息、還要面對(duì)稅務(wù)激增的投資者而言，無(wú)疑是雪上加霜。

02

持有十年竟然還虧錢(qián)？悉尼買(mǎi)房“躺贏”時(shí)代終結(jié)，這些區(qū)謹(jǐn)慎入手

傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，長(zhǎng)期持有房產(chǎn)是財(cái)富增值的“金科律令”，但最新數(shù)據(jù)卻揭示了一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)：時(shí)間并非總是盈利的保證。

去年第四季度，全澳僅有一小部分賣(mài)家錄得虧損，令人意外的是，這些虧損者持有房產(chǎn)的時(shí)間幾乎與盈利賣(mài)家旗鼓相當(dāng)。

最新數(shù)據(jù)挑戰(zhàn)了一些關(guān)于房產(chǎn)銷(xiāo)售的傳統(tǒng)觀點(diǎn)。

CoreLogic 最新發(fā)布的《盈虧報(bào)告》（Pain and Gain Report）顯示，在去年第四季度，全澳 95.9% 的房屋轉(zhuǎn)售實(shí)現(xiàn)了名義上的獲利。

其中，獨(dú)棟房屋表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，盈利比例高達(dá) 98.1%，而公寓則略遜一籌，盈利比例為 91.2%。

平均而言，盈利賣(mài)家的房產(chǎn)持有期為 9.2 年，而虧損賣(mài)家的等待時(shí)間也長(zhǎng)達(dá) 8.2 年，兩者差距微乎其微。

在悉尼，虧損與盈利的公寓轉(zhuǎn)售者，其持有時(shí)間中位數(shù)分別為 8.4 年和 10 年。

而墨爾本的這一差距更窄，虧損者平均持有了 9.6 年，僅比盈利者少 5 個(gè)月。

研究數(shù)據(jù)進(jìn)一步揭示了“時(shí)間價(jià)值”的分層：在購(gòu)房?jī)赡陜?nèi)轉(zhuǎn)售并盈利的，回報(bào)中位數(shù)為 15 萬(wàn)澳元；持有兩到四年盈利 21.5 萬(wàn)澳元；若堅(jiān)持四到六年，利潤(rùn)則顯著躍升至 32.5 萬(wàn)澳元。

對(duì)于那些持有 30 年以上的“常青”賣(mài)家，平均獲利更是高達(dá) 89.85 萬(wàn)澳元。

CoreLogic 研究主管 Gerard Burg 指出，若以年均利潤(rùn)衡量，表現(xiàn)最出色的賣(mài)家持有期通常均在四年以上。

Gerard Burg 舉例稱(chēng)，在新州南海岸的 Kiama，盈利者平均持有 10 年可賺取 73 萬(wàn)澳元。

但如果賣(mài)家在僅持有四年后就轉(zhuǎn)售，很可能會(huì)面臨虧損，因?yàn)楫?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)仍遠(yuǎn)低于疫情期間的峰值。

盡管長(zhǎng)期持有能提高獲利幾率，但 Burg 強(qiáng)調(diào)，地段與供應(yīng)量同樣關(guān)鍵。

以悉尼西部的 Parramatta 為例，盡管房產(chǎn)平均持有期達(dá)九年，卻仍有近 24% 的房屋折價(jià)出售，這主要是由于該地區(qū)公寓供應(yīng)量激增，極大地壓制了房?jī)r(jià)。

買(mǎi)家代理 Michelle May 分析稱(chēng)，高密度地區(qū)那些“平淡無(wú)奇”的普通公寓最易虧損。

由于同質(zhì)化嚴(yán)重，如果鄰居急于脫手減價(jià)，全樓的價(jià)格都會(huì)被拖累。

此外，May 提醒投資者警惕新房和樓花（Off-the-plan）。

她形象地比喻道，購(gòu)買(mǎi)從未入住的新公寓就像買(mǎi)新車(chē)，一旦開(kāi)出車(chē)行，“新車(chē)味”帶來(lái)的溢價(jià)便會(huì)立刻縮水。

為了獲得實(shí)際收益，May 建議賣(mài)家至少持有房產(chǎn)五到七年，以對(duì)沖印花稅、中介傭金及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等隱形成本。

她強(qiáng)調(diào)，確保增值的捷徑是購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)別中的“A級(jí)房產(chǎn)”，而非寄希望于撿漏劣質(zhì)房產(chǎn)。

購(gòu)買(mǎi)最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)可以是確保資本增值的一種方式。

AMP 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Shane Oliver 也認(rèn)同長(zhǎng)期持有的優(yōu)勢(shì)。

他表示，盡管市場(chǎng)存在波動(dòng)，但隨著時(shí)間推移，資產(chǎn)增值的概率會(huì)隨之增加。

即便是在 2008 年金融危機(jī)前的高點(diǎn)買(mǎi)入，拉長(zhǎng)周期來(lái)看，現(xiàn)在的價(jià)值依然是盈利的。

不過(guò)，Oliver 同時(shí)也提醒，墨爾本、堪培拉和霍巴特等多地房產(chǎn)目前仍未恢復(fù)到 2022 年的高點(diǎn)。

他建議購(gòu)房者避開(kāi)那些設(shè)計(jì)過(guò)于獨(dú)特、受眾過(guò)小的產(chǎn)品，以免在未來(lái)轉(zhuǎn)售時(shí)因買(mǎi)家儲(chǔ)備不足而陷入被動(dòng)。

03

價(jià)格實(shí)惠最大限度利用空間 更緊湊拉鏈?zhǔn)椒课菔軞g迎

澳洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在轉(zhuǎn)向創(chuàng)新的緊湊型建筑，以幫助加快建造更多可負(fù)擔(dān)住房，而與此同時(shí)，新州未能實(shí)現(xiàn)州政府到2029年建造37.7萬(wàn)套新房的目標(biāo)。 2025年，新州約有45000套新住宅竣工，為2014年以來(lái)的最低水準(zhǔn)，可負(fù)擔(dān)性仍然全國(guó)最差。

根據(jù)PropTrack 2025住房負(fù)擔(dān)能力報(bào)告，一個(gè)典型的家庭只能購(gòu)買(mǎi)全國(guó)15%的房屋。

Rawson Homes是首批實(shí)施「Zipper Lot」的主要建筑商之一。

拉鏈?zhǔn)椒课荩╖ipper Lot）是一種新的中等密度設(shè)計(jì)，房屋建得很近，通常房屋的一側(cè)直接建在或非常靠近建筑紅線，與相鄰房屋的退縮形成「拉鏈」圖案，這種設(shè)計(jì)可以在更小地塊上以更實(shí)惠的價(jià)格建造全尺寸的家庭住宅，能夠最大限度利用了緊湊地塊內(nèi)部空間，而不會(huì)犧牲家庭所期望的便利設(shè)施。

目前，這些房屋已在該州的幾個(gè)總體規(guī)劃社區(qū)交付，其中包括Leppington的Tegel Park，目前202-206平方米的房屋已售罄，在Vineyard的Woodlands，兩個(gè)階段房屋均已售罄， Ginninderry的Horizon Hill同樣如此。

這類(lèi)拉鏈?zhǔn)椒课莸亩▋r(jià)從大約97萬(wàn)元起。

希松一年多前與丈夫和兩個(gè)兒子（現(xiàn)時(shí)分別為16歲和23歲）一起購(gòu)買(mǎi)并搬進(jìn)了Vineyard的Woodlands社區(qū)Zipper Lot住宅，他們買(mǎi)了一套五居室的房子，把第五間臥室改造成了一個(gè)額外的生活空間。

之前，這家人之前在Schofields租房，他們希望能夠住在Hills地區(qū)，能在附近買(mǎi)房。

希松說(shuō)，如果我們真的想離都市更近，可能需要回到公寓，但是我們喜歡這個(gè)地方，想住在真正的房子里，在當(dāng)前生活成本緊縮的情況下，這種住房提供了一種負(fù)擔(dān)得起的選擇。

希松說(shuō)，他們對(duì)該物業(yè)的寬敞布局和旁邊的休閑綠地特別滿(mǎn)意，大家都有自己的房子，有自己的生活空間，可以滿(mǎn)足自己的生活方式需求，房屋非常實(shí)惠，符合他們的所有需求，而且社區(qū)整體氛圍很和平友好。

04

酒店物業(yè)市場(chǎng)熱度飆升，悉尼酒吧以 4000 萬(wàn)澳元成交

新晉酒吧行業(yè)巨頭 Tom Francis 旗下的 Francis Venues，以 4000 萬(wàn)澳元價(jià)格，將悉尼南部一處酒吧物業(yè)出售給運(yùn)營(yíng)方 Parras Hospitality。短短兩年時(shí)間，項(xiàng)目賬面盈利約 1000 萬(wàn)澳元，本次套現(xiàn)將助力 Francis 擴(kuò)充其墨爾本酒吧資產(chǎn)組合。

Francis Venues 于 2024 年，從 MA Financial 背書(shū)的 Redcape Hospitality 手中，以約 3000 萬(wàn)澳元購(gòu)入位于南赫斯特維爾的Kings Head Tavern，隨后對(duì)后廚、建筑外立面及游戲娛樂(lè)區(qū)完成全面翻新改造。

“當(dāng)下悉尼市場(chǎng)行情異常火爆。過(guò)去一年，整體環(huán)境和我當(dāng)初收購(gòu)時(shí)相比早已天差地別。”Francis 表示。

“過(guò)去六個(gè)月，我在維多利亞州落地了多個(gè)大型項(xiàng)目。正因如此，我選擇適時(shí)出售 Kings Head；該物業(yè)價(jià)值大幅升值、經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異，是套現(xiàn)的絕佳時(shí)機(jī)。回籠資金后，我將繼續(xù)布局維州及其他地區(qū)的新項(xiàng)目。”

盡管市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)，若中東沖突持續(xù)蔓延，澳大利亞或?qū)⑾萑虢?jīng)濟(jì)衰退，但促成本次交易的 HTL Property 經(jīng)紀(jì)人 Andrew Jolliffe（與同事 Dan Dragicevich 共同操盤(pán)）指出：機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去 25 年里，三分之一的地產(chǎn)交易均誕生于市場(chǎng)下行周期。

“在外部環(huán)境拖累市場(chǎng)信心的背景下，那些穿越周期、持續(xù)布局的投資者，最終都收獲了豐厚回報(bào)。”Jolliffe 說(shuō)道，“今年第一季度，悉尼酒吧地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)領(lǐng)跑全澳首府城市。”

兩層樓體量的Kings Head Tavern持有凌晨?jī)牲c(diǎn)營(yíng)業(yè)牌照，配備 27 臺(tái)博彩游戲機(jī)。本次出售后，F(xiàn)rancis 在悉尼僅剩余一處物業(yè) —— 位于西南悉尼的Wattle Grove Hotel，其旗下九家經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余全部集中在墨爾本。

今年全澳酒吧資產(chǎn)交易密集落地，行業(yè)熱潮延續(xù)。僅新南威爾士州一季度成交總額就突破 3 億澳元，本次交易正是近期行業(yè)批量出售潮的最新一例。

由酒店經(jīng)營(yíng)者 Colin Peter Parras 執(zhí)掌的家族企業(yè) Parras Hospitality，目前在新州手握四處物業(yè)，本次收購(gòu)?fù)瓿珊箨嚾菰俣葦U(kuò)容。其余三家分別為：悉尼西南沃里克農(nóng)場(chǎng)的El Toro Hotel、安巴維爾的Ambarvale Hotel，以及北海岸巴利納的Shaws Bay Hotel。

“過(guò)去數(shù)年，我們?nèi)硇耐度氪蛟?Shaws Bay Hotel，剛剛完整度過(guò)首個(gè)夏季營(yíng)業(yè)旺季，市場(chǎng)反響遠(yuǎn)超預(yù)期。”P(pán)arras 表示。

“我們一直希望回歸深耕悉尼本土市場(chǎng)，而 Kings Head Tavern 與我們的發(fā)展規(guī)劃高度契合。Francis Venues 完成了出色的翻新運(yùn)營(yíng)，我們將延續(xù)現(xiàn)有增長(zhǎng)勢(shì)頭，持續(xù)推動(dòng)物業(yè)價(jià)值提升。”

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