“滬七條”如何改變上海樓市

先擺幾個事實：

• 國家統計局數據顯示，3月上海二手房住宅價格環比上漲0.4%，實現二連漲。

• 4月11日，上海二手房單日成交1632套，刷新了近五年的最高紀錄。

• 整個3月上海二手住宅成交2.85萬套，環比暴漲了178.79%。

種種現象表明，2月末上海發布的“滬七條”政策刺激效果十分顯著。

近兩年中，上海樓市松綁政策頻出，為何偏偏是這輪政策徹底引爆了二手房市場？今年的政策有何特殊之處？

政策轉向引爆成交量

位于內環內楊浦鞍山板塊的一家鏈家店總對記者說，3月份門店成交了二手房13套，而春節前的一月份只成交了8套；從購房者來看，大部分都是受政策影響的非上海戶籍客戶，可見政策效果之顯著。

梳理過去兩年的政策脈絡，一條“從外圍到核心、從限制到放開”的演進邏輯清晰可辨。

通過限購政策、信貸政策、稅費政策等調整手段，先降低外環外社保與首付門檻，引導剛需消化遠郊庫存，政策演進中，早已埋下伏筆。

如果分析政策出臺與成交量的關系，可能看得更清晰：

一段段來分析：

• 2024年5月“滬九條”出臺，非滬籍社保從5年縮至3年釋放了一批觀望已久的購買力，但限購框架未變，置換鏈條并未打通。沖高之后，市場重新陷入等待。

• 四個月后，“滬七條”（2024）再接再厲，外環外社保縮至1年、首付降至15%，成交量持續攀升，但這時的核心區限購依然堅固，改善需求只能在外圍打轉，進入2025年二手房成交量再次回落。

• 2025年“滬六條”后，外環外不限套數、成年單身按家庭標準執行，釋放了新的需求增量，商貸不再區分首套二套降低了改善成本。市場獲得了持續動力。

• 到2026年，當成交量在淡季快遞回落后，政策箭頭終于指向核心區：外環內社保降至1年且滿3年可增購1套，公積金最高324萬元覆蓋剛需月供壓力。外圍的剛需、中段的改善、核心區的高端需求同時被激活。成交量一路攀升，迅速達到歷史高點。

按照這個邏輯來看，未來上海政策將進一步解除外環內購房限制，但松綁空間收窄，重心可能從刺激需求轉向盤活存量和優化供給，一方面繼續嘗試“以舊換新”收儲來消化積壓庫存，這一機制已經在3月在靜安率先落地試點；另一方面加強“好房子”供應，承接住釋放的購房需求。

為何政策要一點點從外圍到核心？

從鏈家的掛牌量來看，外環外二手房掛牌量約占全市的一半，積壓了大量低總價、小戶型的剛需房源，去化周期遠高于核心區。如果政策一開始就全面放開，購買力將直接涌入核心區，外圍庫存將被進一步凍結，市場分化加劇。

價格企穩勢頭出現

這次成交量爆發之后，市場最關心的問題是：價格跟上了嗎？

畢竟，盡管過去幾輪政策的出臺也帶來成交量正向變化，但讓價格漲起來，太難了。

我們可以從這些數據中看到，房價上漲的信號：

• 從國家統計局最新發布的70城數據來看，2月份春節淡季期間，上海成為唯二二手房環比上漲的城市，3月份再次實現環比上升，達成二連漲。

• 中指研究院數據顯示，2026年3月上海二手住宅掛牌均價環比上漲0.08%，結束了自2023年6月以來長達33個月的連續下跌態勢，這一微幅上漲，可以看成是價格預期逆轉的里程碑。

• 鏈家數據顯示，3月二手房價格指數環比上漲1%。

• 58安居客研究院監測，上海二手房議價空間從此前的5%-8%收窄至2%-3%，核心區部分優質房源甚至出現小幅提價的情況。

• 還有一個信號值得重視，中原地產監測顯示，本輪復蘇中，總價1000萬元以上的高端房源成交占比雖下降，但環比增加了103%！而這對拉高成交均價顯然不容忽視。

• 2026年二手房價格已經數月都穩定在60000元/平方米以上。

專家和機構給了我們這樣的答案：

• 上海中原地產市場分析師盧文曦對記者表示，低總價剛需房源去化加快，房東議價底氣增強，房價二連漲已經出現了短期止跌信號。

• 不少行業研報非常樂觀，上海有望在這輪下行周期中率先實現房價的止跌回穩，并引領高能級城市的景氣度修復，中性預期有望在2027年企穩。

• 盧文曦認為，當前市場信心好轉，一季度經濟數據良好，未來上海樓市成交量還是能維系住，價格會進一步夯實。

市場多主體信心改善

除了看成交量和價格以外，地產從業者、房東的心態，其實是值得觀察的對象。

中原經理指數反映了地產經理人對城市房地產市場走勢的看法。一般來說，大于50%即可認為市場處于向好區間。數據顯示，上海二手房經理指數在3月末達到62.32%的高點。

要知道，從2023年初一直到2024年滬七條政策出臺，這之間的經理指數曾一直維持在50%以下。而這波經理人指數沖高，已經達到了2021年和2019年的信心水平。

掛牌量每個政策節點都會出現小幅上升。它刻畫了賣方心態的轉變：

數據顯示，上海二手房掛牌量從2020年末急速下跌，2024年政策出臺時，政策利好讓房東們產生“試試水溫”的試探性掛出；2025年“滬六條”后，“賣舊換新”的置換需求再次讓掛牌量上升；2026年“滬七條”后，二手房市場交易火爆，相應地掛牌量也迅速抬升。

值得注意的是，近期，掛牌量又有所下降，如何去理解這個低位：

• 中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出，3月份上海二手房新增掛牌房源為1.7萬套，同比下降34%，掛牌量回落顯示出二手房賣方預期有所趨穩。安居客上海的研究員也指出，隨著市場情緒好轉，房東拒絕“低價競爭”，不再恐慌拋售，要么撤牌觀望，要么將房源由售轉租，體現了房東心態的變化。

• 上海中原地產認為，掛牌量下降，也意味著市場消化速度的加快，價格企穩的可能性增加。一位房產中介告訴記者，近期二手房賣得更快了，房東降價空間明顯縮小了，購房者也基本沒有大砍價，很快就達成交易，這是一種很好的市場信號。

而無論是房東預期的變化，還是去庫存的進度加快，可能都預示著一種積極變化。

原標題：《“滬七條”如何改變上海樓市》

欄目主編：尤莼潔 題圖來源：上觀題圖

來源：作者：解放日報 崔藝林